Что день грядущий нам готовит?

В рамках 5-й Международной выставки элитной недвижимости прошло заседание «Элитного клуба», организованное журналом «Элитная недвижимость».

Тема круглого стола «Элитная недвижимость: особенности и перспективы» привлекла в АРАРАТ ПАРК ХАЯТТ ОТЕЛЬ большое количество руководителей и специалистов ведущих игроков рынка элитной городской, загородной и зарубежной недвижимости, экспертов, а также журналистов специализированных и общероссийских средств массовой информации. И хотя расставить все точки над i — дело весьма относительное, главный итог состоявшегося разговора: подобное мероприятие принесло пользу в том плане, что были отмечены основные тенденции развития рынка, даны некоторые прогнозы на следующий год, определены ориентиры и направления дальнейшей работы участников рынка недвижимости. Публикуем выдержки из выступлений основных спикеров «круглого стола».

Марина САРМОСЯН, начальник отдела маркетинга компании KALINKA REALTY («Консалтинговые услуги на рынке элитного жилья»):

– В последнее время мы наблюдаем рост рынка элитной недвижимости не только в количественном, но и качественном отношении.

 

 

Рынок становится более цивилизованным. Появляются новые объекты с уникальной концепцией качественного проживания – так называемые знаковые проекты, на которые затем и равняется рынок.

Это, действительно, высокоинтеллектуальные продукты, и потому меняется отношение к ним потребителей.

Теперь покупатель не берет все без разбору, «то, что дают». К своей будущей покупке он предъявляет высокие требования. Что делать «производителям элитного продукта», чтобы он соответствовал возросшему уровню рынка, пользовался спросом, быстро продавался и имел максимальную доходность?

Можно, конечно, самостоятельно разрабатывать проект, придумывать для него идею, подбирать под реализацию команду архитекторов, строителей, «пиарщиков» и так далее, и даже самостоятельно заниматься продажами, устанавливая максимально возможные цены. К слову, почему-то в ценовой политике некоторые компании именно так и поступают, ориентируясь на советы и мнения своих друзей и знакомых…

Однако для создания высококачественного продукта этого сейчас недостаточно. Скажем, неправильный выбор концепции приведет к неликвидности объекта и невыход на его расчетную стоимость. Неуникальность объекта повлечет за собой потерю имиджа продукта, имиджа застройщика. При реализации элитного жилья необходимо придерживаться консервативной формы подачи информации.

Рекламная компания должна носить точечный характер, быть деликатной, направленной исключительно на интересующую целевую группу.

Общий план маркетинговых мероприятий должен носить имиджевый характер: разработка правильного имиджа объекта, привлечение брендовых компаний на консалтинг, реализацию, создание брендового имени объекта, подтверждающего статус элитности, привлечение известного генподрядчика (желательно иностранного), знаковых архитекторов. Для максимального адаптирования объекта к рынку обязательно участие аналитиков и профессионалов рынка элитной недвижимости, использование их опыта и знаний о потребительских предпочтениях.

Наиболее точно отражает ситуацию на сегодняшнем рынке консалтинговых услуг известная пословица «Скупой платит дважды».

А потому напрашивается вывод: застройщику – строить, консультанту – консультировать.

Алена БРИГАДНОВА, начальник отдела городской недвижимости компании SOHO REALTY («Потребительские предпочтения в сегменте элитного жилья»):

– Рынок активно растет и развивается. Что изменилось на нем в прошедшем году? Каковы тенденции в отношении предпочтений покупателя дорого жилья? Во-первых, отмечается активный рост интереса к квартирам большей площади.

Покупателя уже не устраивает их скромный метраж – в 100-150 кв.м, наиболее востребованы сейчас площади в 200-250 кв.м. Это квартира свободной планировки, обязательно с двумя (либо тремя) спальнями, кабинетом. Клиент при формулировании своего видения будущего жилья обращает внимание на вместительную гардеробную, наличие нескольких санузлов, большой ванной комнаты – причем желательно с окном. Все это связано с естественным развитием представлений о комфортности жилья. Таким образом, состоятельные люди – как аудитория наиболее развитая в вопросе потребительской культуры – задают новую тенденцию всем остальным покупателям недвижимости.

В качестве одной из основных тенденций также можно выделить рост внимания покупателя к архитектуре дома. На рынке ощутимо выросло число интересных предложений, где авторами выступают известные архитекторы, где используются нестандартные стилевые решения. Поэтому появился вполне отчетливый выбор. А у потребителя, можно сказать, сформировался «архитектурный вкус». Сегодня архитектура дома для него – не пустой звук, а неотъемлемое требование: здание должно быть красивым, стильным, запоминающимся. Несколько меньшее внимание клиент стал уделять инфраструктуре дома. Бассейн, игровая комната, фитнес-клуб, сауны и прочее – во всех этих атрибутах собственник дорогой недвижимости, очевидно, разочаровался. В первую очередь, это очень дорого. Коммунальные платежи за все эти удовольствия возрастают как минимум вдвое. И, конечно же, стиль жизни богатого человека. Если раньше считалось неприличным демонстрировать свой статус и состояние, то сегодня положение в обществе просто обязывает быть публичным и открытым, а потому удобно посещать разные рестораны, престижные фитнес-клубы, где имеется личный инструктор, салоны красоты.

По-прежнему для покупателя дорогой недвижимости преимущественное значение имеет месторасположение дома и однородное окружение. Поэтому появление новых элитных районов, и даже улиц возможно лишь при создании в этих местах однородного социального окружения. На основании этого, скажем, дорогие объекты в Сокольниках, Ботаническом саду, на Якиманке пока не способны сформировать собою «элитные» улицы, а тем более районы. И, наконец, мы наблюдаем достаточно высокий спрос в многоквартирных домах и в масштабных жилых комплексах. Что подтверждает мнение: число квартир принципиального значения для покупателя не имеет.

Марина МАРКАРОВА, управляющий компании BLACКWOOD («Аренда элитной недвижимости: спрос, предложения, перспективы»):

– В этом году наблюдается 13-процентный рост спроса на аренду элитных квартир. На рынке все еще сохраняется ситуация дефицита ликвидного жилья, что является основным рыночным механизмом повышения ставок. Повышение ставок связано в первую очередь с увеличением стоимости жилья, изменением соотношения между долларом и евро, удорожанием стоимости материалов для ремонта, увеличением коммунальных платежей.

Но никаких резких всплесков на рынке аренды не происходит, процесс роста – медленный и плавный. Поэтому с достаточно высокой долей вероятности можно спрогнозировать плавный рост арендных ставок на элитное жилье – до 15-18% – и в 2006 году. Да ежегодный рост спроса (до 25%) подтверждает эту тенденцию.

Хочу отметить, что ситуация, когда арендатор за год выплачивал в среднем 18-20% от рыночной цены снимаемого жилья, прошла. Сейчас в большинстве случаев эта цифра не превышает 10%, а, следовательно, срок окупаемости объекта составляет не менее десяти лет. Это объясняется тем, что цена квартиры растет быстрее, чем стоимость ее аренды.

Очень высокий спрос на дорогое жилье отчасти связан с довольно серьезными расхождениями между предпочтениями арендаторов и предложениями арендодателей. Спрос очень активен, но наблюдается большой дефицит качественных, адекватных предложений. К тому же, арендодатели продолжают выходить на рынок с предложениями по завышенной цене, надеясь за 7-8 лет полностью возвратить потраченную на приобретение жилья сумму. Отсюда – данные квартиры имеют достаточно длительный срок экспозиции, зачастую долго простаивают и начинают сдаваться только тогда, когда рыночные цены вырастут до определенных размеров.

В этой ситуации чрезвычайно важной представляется роль консалтинговой компании. Эксперты в области аренды жилья должны сориентировать арендодателя в актуальном состоянии рынка, предложить адекватную цену и по возможности максимально сократить время экспозиции квартиры. Замечу, что у высоколиквидных квартир среднее время нахождения на рынке примерно в 2-3 раза меньше, чем у тех, что предлагаются по завышенным ценам.

Бюджеты самых низких ценовых категорий (до $3 тыс.) по-прежнему составляют абсолютное большинство поступивших запросов, но доля спроса на квартиры в высоком бюджете (от $6 тыс. и выше) постепенно повышается. На данный момент она составляет 15%. Структура предложений по районам ЦАО за небольшим исключением повторяет структуру спроса.

Лишь на Остоженку и Плющиху-Фрунзенскую приходится около 27% спроса, а вот доля предложений здесь – всего 10%. За пределами центра по предложению квартир в аренду лидируют Северный, Юго-Западный и Западный административные округа. По сравнению с началом года несколько снизилась доля Северо-Западного округа.

Анатолий БАЛАШОВ, директор отдела загородной недвижимости компании КIRSANOVA REALTY («Загородные клубные поселки – смена приоритетов»):

– К сожалению, концепт – слабое звено русской загородной недвижимости, по сравнению с городской. Отсутствие опыта квалифицированных кадров – главные тому причины. Да и при таком спросе, который наблюдался в последние годы, нужно ли что-либо выдумывать при разработке будущего проекта, когда основными дополнениями к поселку являются охрана и коммуникации? Когда есть дефицит предложений на рынке?

Тем не менее, времена меняются. И все чаще потребитель задумывается о будущем: ну вот купили, если предстоит когда-нибудь продавать, из чего будет выбирать будущий покупатель – из тысячи одинаковых домов в пятидесяти одинаковых проектах? Поэтому уже сегодня появляются примеры реально успешных проектов, с рекордно короткими сроками экспозиции. Причем проектов, где главной движущей силой продаж была именно архитектурная идея, а не качество земли.

Логично, что каждый проект должен начинаться с серьезного анализа существующего предложения и спроса, также необходимо выявить дефицит в прогнозе на 2-3 года. Соответственно, одна из задач – уменьшение срока реализации проекта. Однозначно, что клубные поселки дороже других. Но он снижает один из основных рисков соинвестора – долгострой. Именно замедление темпов продаж приводит в концепт покупателя. Откуда вы знаете, кто окажется вашим соседом? И найдется ли на него управа, если он будет противником строительства, скажем, чердака на вашем доме?

Отсюда следует один из постулатов создания клубного поселка: никаких изменений проекта и фасада, пусть фантазия развивается только внутри помещений, куда вложены колоссальные средства.

Екатерина ТЕЙН, директор Департамента элитной недвижимости компании KNIGHT FRANK («Современные мировые тенденции на рынке недвижимости»):

– На сегодняшний день четко прослеживаются три тенденции развития рынка недвижимости: глобализация рынка, недвижимость – часть расширенного финансового портфеля, недвижимость в других странах становится альтернативой загородному жилью.

По поводу первого направления, подчеркну, что произошла унификация стандартов качества и требований к объектам недвижимости, благодаря Интернету и телекоммуникациям, наличию целевой аудитории – «людей мира». Выявились схожие тенденции в темпах развития рынков жилья в разных странах. И, наконец, Россия включена в общую глобализацию.

То, что недвижимость стала частью расширенного финансового портфеля, привело к тому, что за последние пять лет стоимость объектов в развитых странах выросла до $30 триллионов. Основными причинами этого специалисты называют низкие банковские ставки. Скажем, сегодня взять ипотечный кредит в Великобритании можно под 5-6% , во Франции – 4-6, в Швейцарии и того меньше – под 2% годовых. А также падение доверия к рынку ценных бумаг после кризиса в конце 90-х годов.

Цены на недвижимость выросли почти во всех странах. Наибольший рост наблюдается в Южной Африке, Испании, Ирландии, Великобритании и Австралии. Исключением стали лишь некоторые азиатские государства (Гонконг, Япония) и Германия, где цены на жилье упали из-за общей стагнации экономики.

Где еще может произойти падение цен? Такие города, как Лондон, Нью-Йорк, Бангкок, Шанхай, Москва менее подвержены кризисам, особенно в элитном сегменте рынка, так существует постоянный спрос на недвижимость не только местных жителей, но и со стороны представителей других стран. Только, допустим, в Лондоне до 40% покупок жилья совершается не гражданами Великобритании, а иностранцами. Так что названные мировые центры – те мегаполисы, где всегда присутствуют транснациональные корпорации, где развивается международный бизнес. По мнению специалистов, потенциально спад цен может начаться в Испании, где огромное предложение, а спрос уменьшается.

Участники «круглого стола» ответили на ряд актуальных вопросов, выслушали одобрительную оценку прошедшему разговору ведущего аналитика рынка недвижимости Геннадия Стерника, выразили пожелания проводить подобные мероприятия чаще.

В свою очередь, ведущий «круглого стола», заместитель главного редактора журнала «Элитная недвижимость» Александр Шевчук сообщил, что редакция рассматривает возможность организации встреч участников рынка дорогого жилья на регулярной основе.

На страницах «ЭН», а также других журналов Издательского дома «Элита паблишер» и впредь будут освещаться проблемы, тенденции, с которыми сталкиваются застройщики, девелоперы, риэлторы, представлены интересные проекты городской, загородной и зарубежной недвижимости. Редакция готова к взаимовыгодному, продуктивному сотрудничеству.

Затем в торжественной обстановке состоялось открытие выставки элитной недвижимости, в которой приняли участие ведущие компании по продаже эксклюзивных объектов.

Роман Щербенков Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...