Что на самом деле чье

Почти во всех жилых домах Москвы жильцам сейчас принадлежат только квартиры. Однако помимо квартир, в домах есть подвалы, чердаки, лестничные клетки и прочая инфраструктура. Эти нежилые помещения жильцам не принадлежат, несмотря на то что существуют законы, предусматривающие право общедолевой собственности проживающих в доме квартировладельцев.

Москвичи привыкли к тому, что чердаки, подвалы и нежилые помещения первых этажей их домов принадлежат кому угодно, только не им. Между тем, владея этими помещениями на правах общедолевой собственности, жильцы могут получать от их реализации неплохой доход.

 

 

Например, на средства от сдачи нежилого первого этажа в аренду частной организации товарищество собственников жилья (ТСЖ) может полностью освободить жильцов от уплаты квартплаты и оплаты коммунальных услуг. Кроме того, располагая дополнительными средствами, домовладельцы смогут позволить себе обслуживаться не только в дирекции единого заказчика (ДЕЗ), но и в частных управляющих компаниях, качество услуг которых, как правило, на порядок выше.

Однако нежилые помещения, находящиеся в собственности жильцов дома, скорее исключение, нежели правило. Большинство первых этажей и подвалов принадлежат либо частным компаниям, либо Москомимуществу, которые и получают доходы от их использования. Причина в том, что законодательные акты, предусматривающие преимущественное право ТСЖ на выкуп или аренду нежилых помещении, фактически не работают. Существует ряд факторов, мешающих домовладельцам реализовать свои права на общедолевую собственность на нежилые помещения как в муниципальных, так и в коммерческих домах.

Дело в том, что в муниципальных домах нежилые помещения должны продаваться на открытых конкурсах. Согласно статье 20 федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», право приобретения принадлежит тому покупателю, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену. В таких условиях ТСЖ крайне сложно конкурировать с другими претендентами, способными предложить гораздо более выгодные условия, чем товарищества. До вступления этого закона в силу ТСЖ имели привилегии перед другими структурами, предоставленными федеральным законом «О товариществах собственников жилья» (вступил в силу в 1996 году) и городским законом «О правах собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиумах» (вступил в силу в 1997 году). По последнему закону товарищество могло купить либо арендовать помещения у города в приоритетном порядке, либо получить нежилые помещения в управление таким образом, чтобы ТСЖ сами заключали договоры аренды на эти помещения, а с городом заключался бы договор о порядке расчета денежных средств от использования нежилых помещений. Но федеральный закон «О приватизации…» блокировал предоставленные домовладельцам приоритеты. Как сообщил начальник управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда Виталий Акимкин, до выхода федерального городской закон позволил получить нежилые помещения в домах лишь 20–30 товариществам (всего их в настоящее время насчитывается около 1050).

У покупателей квартир в домах частных застройщиков еще меньше возможностей получения нежилых помещений в собственность. Компания-застройщик по своему усмотрению распоряжается как квартирами, так и чердаками, и подвалами. Как правило, нежилые помещения фирма продает или сдает в аренду. В принципе, предлагая покупателям вместе с квартирами долю в нежилых помещениях, компания может повысить коммерческую привлекательность продаваемого жилья. Но пока коммерческие структуры на это идут неохотно. По словам директора компании «Квартсервис» (организация обслуживает новостройки компании «Квартал») Анатолия Хребкова, маркетинговая политика застройщика на сегодняшний день такова, что фирма пока не заинтересована в передаче помещений жильцам.

В последнее время интересы покупателей к нежилым помещениям начинают учитывать продавцы элитного жилья. Если ранее в большинстве новостроек стоимостью квадратного метра от $1500 нижние этажи, как правило, проектировались под офисные помещения, которые затем застройщик продавал или сдавал в аренду, то в настоящее время наметилась тенденция отказа от офисов. По словам исполнительного директора компании «КВ инжиниринг» Ирины Богуцкой, покупатели новостроек классов «А» и «В» отдают предпочтение закрытым клубным домам, и компании, стремясь выдержать конкуренцию, закладывают в проект исключительно помещения, предназначенные для обслуживания жильцов (фитнес-центры, бассейны, холодильные камеры для шуб и т. д.). Эти помещения могут быть предоставлены в собственность жильцам. И подобные примеры уже есть – дома по адресам: Б. Левшинский пер., 11 и М. Левшинский пер., 5. Тем не менее более популярным остается другой вариант – помещения инфраструктуры первых этажей принадлежат не жильцам, а застройщику. Такой подход характерен, в частности, в домах компании «ДОН-строй».

Несмотря на сложности в получении прав на нежилые помещения, некоторые особо настойчивые товарищества готовы бороться за них даже в судах. В таких случаях они пытаются оспорить сделку передачи помещений застройщиком или городскими властями третьим лицам. По Москве таких судебных разбирательств насчитывается около 20. Иски в суд подавали, в частности, владельцы кондоминиумов по адресам: 2-й Полевой пер., 2, корп. 2 (ТСЖ «Сокольники»); Николоямская ул., 34, корп. 2; Татарская ул., 18, стр. 1 (ТСЖ «Красная башня») и др. Как стало известно «Столичной», в доме по адресу: 1-й Неопалимовский пер., 15/7 решением суда товариществу вернули часть помещений. А ТСЖ «Сокольники» и «Красная башня» в иске было отказано. По двум оставшимся искам окончательное решение пока не принято.

Олег Кузьминский Столичная вечерняя газета
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...