До того, как поставлена подпись

Пролог

Мой знакомый, который вот уже несколько месяцев ведет подобные телефонные разговоры и вообще-то человек с большим жизненным опытом, не чуждый даже юриспруденции, теперь как витязь на распутье. Причем любая из трех дорог, как водится в традиционной русской сказке, чревата определенными последствиями, надо только выбрать меньшее из зол.

Либо он вообще откажется сейчас от изменения жилищных условий. Либо забредет в контору а-ля «квартиры без посредников» или найдет себе частного маклера, что может кончиться для него вполне благополучно, а может и не вполне, и лет десять назад, например, вполне могло бы завершится в духе русской народной криминальной хроники. Либо он смирится с неизбежным и согласится хотя бы взглянуть на договор с риэлтором, как бы тот ни назывался.

 

 

Сегодня без договора нормальные риэлторы с клиентами не работают, а кто работает, тот, значит, еще не нарвался на клиента, заявившего: «Извините, ребята, все, что вы мне тут два месяца показывали, мне не нравится, и вообще я раздумал… Всего хорошего».

Глава первая. О комиссионных

Соглашение, по которому риэлтор выполняет для вас некую работу за некое вознаграждение, является договором об оказании возмездных услуг. Для клиента это означает, что риэлтору придется платить. Причем результатом работы риэлтора – так, как это описывается в договоре, – не всегда является то, что требуется клиенту (проданная или приобретенная квартира).

Согласно ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Даже если в ваших глазах что-то из оказанных услуг само по себе не имеет никакой ценности, заплатить придется – и за подбор вариантов, и за рекламу вашего так и не проданного объекта, и за привлечение независимого оценщика, и так далее по договору. В некоторых компаниях договорная система такова, что весь процесс приобретения или продажи квартиры разбит на этапы, каждый из которых имеет свою цену, и предмет договора – именно прохождение под руку с агентом всех этих этапов.

Если в конце этого пути жилищный вопрос клиента решен удовлетворительно, то вопросов по договору не возникает, и вы за все без возражений заплатите. Но если что-то пошло не так, или вы вдруг передумали иметь дело с этим риэлтором, на свет извлекается Договор, и как же много нового и интересного порой узнает из этой бумаги подписавший его субъект... И кстати, если клиент необоснованно отказывается от выполнения условий уже заключенного договора, то он должен быть готов возместить фирме все понесенные ею убытки.

Глава вторая. О конфликтах

Для риэлтора договор возмездного оказания услуг означает, что недовольный качеством или объемом оказанной услуги потребитель может нажаловаться в Общество защиты прав потребителей или подать на агентство в суд.

Риэлторы говорят, что существующее законодательство – Жилищный, Гражданский, Семейный кодексы, Закон о защите прав потребителей (главное заклинание потребителя риэлторской услуги против черных сил) защищают ваше физическое лицо в большей степени, нежели агентство недвижимости. Государство вообще в спорах отдает предпочтение физлицам перед юридическими. Именно поэтому отношения между юридическим и физическим лицом должны строиться только в письменной форме. Просто клиент об этом обычно не знает, а риэлторы знают. И защищают себя грамотными (или просто в свою пользу составленными) договорами.

Но даже если в договоре прямо не написано ничего про штрафы за просрочку или невыполнение обязательств, за удержание или незаконное использование чужих денежных средств и так далее, то соответствующие нормы есть в ГК. Нормальный риэлтор все это объяснит клиенту, хотя и не станет переписывать в договор пункты из Гражданского Кодекса.

Чтобы не воспринимать потом договор как приговор, постарайтесь внимательно изучить то, что вам предлагают подписать. Задайте все вопросы, которые придут вам в голову до того, как поставите свою подпись. Зафиксируйте на бумаге все существенные для вас моменты. Устные договоренности суд к рассмотрению не принимает.

Как мы уже сказали, формы договора могут быть разными, и называются они по-разному. Важно, чтобы вы понимали каждое слово этого документа. Пока не поймете – не подписывайте. Лучше показаться занудой до, чем оказаться простофилей после. Совет не нов и не оригинален, но это еще не означает, что он бесполезен.

Глава третья. Об унификации

Спрашивается, почему бы агентствам ни унифицировать договорную базу, тем более что фирмы, которые постоянно встречаются на сделках, постоянно согласовывают список условий, которые вносят в договора контрагентов, знают взаимные требования наизусть и готовы с ними соглашаться?

Да потому, ответила Ольга Григорьева, заместитель директора Управления вторичного рынка по юридической части компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», что в каждой фирме по-своему построена бухгалтерия, по-разному проводятся средства, в зависимости от того, насколько готовы светиться перед налоговой агентство и его клиенты: «Если бы возможно было абсолютно всем жителям России вести чистый бизнес, мы бы жили по-другому. А пока наше налоговое законодательство ужасно, отсюда – все проблемы».

Вообще-то читать договор, да еще такой, где речь идет о вас самих и о самом дорогом, что есть у вас в жизни, ой как непросто. Все время сползаешь в крайности: либо кажется, что все нормально и даже умно… Либо становишься параноиком и видишь подвох в каждом слове.

Параноиками (или скандалистами) бывают как покупатели дорогого жилья, так и те, кто наскребает последние деньги, чтобы поменять однушку на двушку. По наблюдениям риэлторов, покупатели дешевых квартир слушают объяснения риэлторов внимательнее и готовы «вникать», покупатели дорогого жилья «вникать» ни во что не желают, будучи уверенными, что своими средствами, ежели что, с риэлтором разберутся.

Ольга ГРИГОРЬЕВА : «В договоре между риэлтором и клиентом должно быть сформулировано – кто, что, когда и за сколько. Это может быть не один договор, а несколько (учтите, что договоры на предоставление отдельных услуг в рамках общего договора должны являться составной частью этого общего договора и без него считаются недействительными), существуют разные системы оформления договорных отношений. Но даже если это 10 листов, исписанных «мелким бисером» – надо не полениться, все прочесть, понять, куда ты отдаешь деньги и что за эти деньги тебе будут делать. Иногда основная информация содержится в каком-нибудь приложении.

Сделка в идеале – когда все, что проговорено не один раз, продавец и покупатель увидели в договоре купли-продажи недвижимости и подписали то, о чем им известно: кто что себе за сколько покупает, кто за что платит, кто когда куда переселяется и кто где будет жить. Они молча подписали договор и разошлись. Если на сделке начинается базар, значит, агенты, юристы, руководители фирмы не доработали. На сделке переговоров не ведут».

Лилия ЗАР : «Серьезные агентства недвижимости работают только по эксклюзивным договорам. В этом случае риэлторы могут продать квартиру по реальной цене (иначе существует большая вероятность, что жилье «уйдет» по демпинговым ценам), провести рекламную кампанию объекта и т.д.

Договор должен содержать такие пункты, как:

– предмет договора (клиент поручает агентству, а агентство берет на себя обязательство продать квартиру);

– параметры объекта договора (детальное описание квартиры);

– цена продаваемой квартиры;

– стоимость услуг агентства;

– цена покупки;

– срок действия договора;

– ответственность сторон.

При соблюдении этих условий в договоре права клиента защищены. Однако не все агентства разглашают клиентам реальную стоимость квартиры, указывая только сумму, которую клиент получит на руки от продажи собственного жилья».

Глава четвертая.О предмете договора

Самое главное – что именно в соответствии с договором должно сделать для клиента агентство? «Оказать консультативное содействие в сборе документов», «сопроводить документы на сделку», «оказать содействие в подборе квартиры». Ну, подобрали, а дальше что? Если больше ничего не написано, то больше риэлтор ничего и не должен.

Вот образец описания предмета в типовом договоре: «Продавец поручает Агентству представлять его интересы на рынке недвижимости в связи с продажей Недвижимости Продавца, для чего совершить ряд действий, направленных на поиск покупателя на Недвижимость и сопровождение сделки отчуждения Недвижимости». Если дальше все обязанности агентства описываются в выражениях «содействовать» и «способствовать», то оно не нарушит договора, даже если в результате этого содействия вы не продадите свою квартиру.

Если вы хотите, чтобы вам нашли квартиру, отвечающую вашим требованиям, то это желание и эти требования должны быть недвусмысленно и четко описаны в договоре и приложениях к нему. Но учтите: чем жестче будут ваши требования, тем сложнее в итоге будет их удовлетворить. Оставьте риэлтору пространство для маневра, и он быстрее выполнит ваш заказ.

Если вы договариваетесь, что квартира к моменту продажи должна быть свободна, это должно быть записано, а срок физического освобождения квартиры должен быть описан: «Продавец согласен освободить квартиру в течение 14 дней после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры».

Если вы хотите, чтобы на вашу квартиру нашли покупателя, так и надо записать: «найти покупателя», а не «содействовать в поиске».

Бывает, мы не всегда знаем четко, чего же мы на самом деле хотим. Тогда можно зафиксировать в договоре то, чего не хотим ни в коем случае. Тогда агенту будет проще совместить все интересы в преобладающих сегодня на рынке многоступенчатых сделках, в которых участвует несколько агентств, у каждого из которых свои клиенты, свои принципы и свои интересы. «Чем раньше о чем-то стало известно, тем дешевле это обходится», – говорит О. Григорьева.

Типичный вопрос клиента к агенту – «Вы меня не бросите?» Так вот, ответ «Само собой, не бросим, пропишем, перевезем» не достаточен, если то же самое не прописано в договоре.

Если предмет договора описан со знанием дела, то в нем должно быть написано, что обязательства агентства считаются выполненными после передачи квартиры по акту, окончания взаиморасчетов сторон и прописки-выписки по новому месту жительства. Это значит, что агентство доводит сделку до конца, результатом ее будет либо получение денег за квартиру, либо получение юридически и физически чистой и пригодной для проживания квартиры, что и требуется клиенту. При этом клиент вправе рассчитывать, что ему объяснят его права и обязанности с точки зрения гражданского, семейного и даже налогового законодательства.

В самых общих чертах схема взаимоотношений риэлтора и клиента выглядит таким образом. Заказчик поручает агентству-исполнителю какую-то работу, это оформляется договором. Проходит какое-то время (в срок действия договора), и происходит сама сделка. Закладываются деньги в банковскую ячейку, подписывается договор покупателя с продавцом, у нотариуса или в простой письменной форме (как договорятся стороны), происходит регистрация договора купли-продажи, затем следуют прописка-выписка-переезд, юридическое и физическое освобождение квартир.

Существенная для любого из нас позиция – деньги. Помимо собственно цены объекта недвижимости и процента агентству, это расходы на банковскую ячейку, на оформление, по сбору каких-нибудь экзотических справок или доверенностей из-за границы и так далее. Кто какие расходы берет на себя, за что платит покупатель, за что – продавец, за что (хотя это редкость) – агентство – все это должно быть описано в договоре. Потому что денежные обязательства в суде подтверждаются только письменными доказательствами.

После этого продавец с покупателем подписывают между собой самый главный документ – акт о передаче недвижимости, попутно составляются расписки о том, что один деньги за квартиру уплатил, а другой эти деньги получил в полном объеме (для покупателя, например, такая расписка нужна для получения налоговой льготы). И только когда это все произошло, клиент подписывает агентству акт о выполнении работ по договору об оказании услуг (агентирования, комиссии), в котором сказано, что все взаиморасчеты между сторонами – клиентом и агентством – произведены, и стороны претензий к друг другу не имеют.

Глава пятая.Об обязанностях сторон

Возникает вопрос: почему бы просто не написать в договоре, что агентство обязуется продать клиенту квартиру? По словам Ольги Григорьевой, агентство – это посредник, который не может обязаться продать то, что ему не принадлежит. По той же причине компании не включают в договора штрафные санкции (к агентству) в тех объемах, в каких просит клиент. И вообще ответственность в договорах несколько односторонняя. Потому что агентство не может отвечать в полном объеме за третьи лица, а если компания на себя такую ответственность берет, то это говорит либо о том, что компания уже может себе такое позволить, либо о плохо проработанной в агентстве договорной базе.

Если агентство соглашается на штрафные санкции за просрочку в исполнении обязательств в отношении одной стороны, то оно обычно перекладывает ответственность на плечи другой стороны. Допустим, покупатель хочет, чтобы квартира была освобождена через 2 недели после регистрации договора, и агентство знает, что об этом есть письменная договоренность с продавцом: например, что «в случае просрочки обязательств по освобождению квартиры продавец оплачивает 50 у.е. в день в рублевом эквиваленте за каждый день просрочки». Тогда ту же санкцию – уже к агентству – можно внести и в договор с покупателем, пообещав ему те же 50 у.е за день просрочки.

Сегодня агентства без возражений гарантируют, что во время действия договора квартира будет продана тому покупателю, который внес задаток, и возврат задатка (поистине камень преткновения на этом рынке) в двойном размере, если в срок действия договора квартира будет продана третьим лицам. Это еще и защита от любителей собирать по 2–3 задатка за квартиру и исчезать с деньгами в неизвестном направлении.

Обычно по договору на продажу квартиры заказчик обязан предоставить агентству массу сведений о продаваемом объекте. Если клиент не может предоставить какие-то сведения, то агентство получает «наводку» – где копать глубже, изучая историю квартиры. Составляя жесткие и перегруженные, на взгляд заказчика, договора, агентство опять же старается обезопасить себя.

Потому что если в агентстве не спросили про права третьих лиц или про незаконные перепланировки и проч. и не зафиксировали ответы клиента в договоре, то у него не будет возможности отказаться от продажи квартиры, в праве собственности продавца которой обнаружены изъяны. Если договором ничего подобного не предусмотрено, то продавец будет вправе настаивать на выполнении риэлтором своих обязательств, и не важно, что там было или не было. Законом-то не предусмотрено, что агентство должно проверять чистоту титула.

По закону продавец обязан передать покупателю квартиру в исправном состоянии, пригодном к проживанию. Все нестандартные «обстоятельства» должны быть оговорены заранее. Например, вы продаете в новостройке квартиру без отделки, где из стены в комнате торчит арматура, а все розетки строители сложили кучкой в углу. Тогда имеет смысл объяснить это агенту и написать в договоре: «квартира продается без отделки», «в большой комнате №3 по поэтажному плану общей площадью 25,8 кв.м из стены торчит арматура», «розетки лежат кучкой в большой комнате». Чтобы потом покупатель не мог предъявлять претензии. Зная о том, что в квартире был пожар или протечки, агент постепенно доведет эту информацию до сведения покупателя, и не придется выкручивать человеку руки на сделке. Ведь в таком случае покупатель может просто встать и уйти.

Если же покупатель обнаружит торчащую из стены арматуру после сделки, он может потребовать от продавца исправить этот дефект или подать в суд и потребовать расторжения договора, если недостатки неустранимые. Или, если покупатель разумный человек, он сам заделает дефект, составит смету и взыщет по ней убытки через суд с продавца или с агентства, в зависимости от того, как составлен договор и что обещало агентство.

Обычно клиента-продавца обязывают передать фирме на время действия эксклюзивного договора оригиналы правоустанавливающих документов. Это, по сути, тоже лишь средство самозащиты риэлтора против недобросовестных клиентов, обременяющих сразу несколько агентств своими заказами. Это обычно вызывает недовольство клиентов, особенно если в случае конфликта фирма удерживает документы у себя. На самом деле не отдать документы совсем агентство не может. Но как средство устрашения клиентов такая мера пока срабатывает.

Глава шестая. О сроках

Существенная часть договора – сроки исполнения обязательств и условия их исполнения. Со сроками все более-менее понятно, сначала их обсуждают, потом вносят в договор. Клиент должен понимать, что сделка может состояться в пределах срока действия договора, если только отдельно не определено, что договор купли-продажи должен быть подан на государственную регистрацию не позднее такого-то числа. Не стоит подписывать бессрочные договора, особенно такие, где предусмотрены штрафные санкции к стороне, пожелавшей его расторгнуть.

Поскольку обычно в сделке увязано несколько квартир, все договоры в этой цепочке должны быть взаимосвязаны между собой по срокам. Причем это задача не клиента, а риэлтора – следить, чтобы все даты сходились. Потому что если у покупателя квартиры срок договора с агентством истек вчера, а у продавца действует еще один день, то покупатель вправе сказать: «Отдавайте мой задаток, вы мне ничего не продали». Но продавец, естественно, отказывается, поскольку у него договор еще действует.

Глава седьмая.

Об ошибках и просчетах

Лилия ЗАР, руководитель отдела вторичного рынка инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»: «Оплата клиентом той или иной суммы может быть только в случае расторжения договора по его собственной инициативе и в случае выполнения агентством ряда работ, предусмотренных договором».

Масса конфликтов у клиентов с риэлторами возникает как раз по поводу оплаты услуг агентства. Никто не оспаривает право риэлтора на вознаграждение, но это его право должно быть описано в договоре. Некоторые компании без обиняков сообщают клиентам, сколько они намерены получить за свои услуги, в среднем по Москве это 6–7% от суммы сделки, колебания в обе стороны возможны. Другие, обозначив в договоре фантастически низкие комиссионные, втихую от клиента кладут «дельту» между ценой покупки и продажи объекта себе в карман. Последнее вполне можно квалифицировать как «неосновательное обогащение в сфере риэлторских услуг», согласно гл. 60 ст. 11.2 ГК, возникающее помимо оснований, предусмотренных в законе или в договоре.

Учитывая растущую юридическую подкованность граждан, их готовность бороться за каждый отдаваемый риэлтору цент уже отнюдь не шальных денег, снижение подоходного налога и то, что все больше людей не боятся светиться перед налоговой, продавая или покупая квартиру, такой бизнес чем дальше тем больше будет чреват для агентства неприятностями. О примере того, как жадность чуть не сгубила риэлтора в подобной ситуации, рассказал адвокат МГКА Борис Вепринцев на II форуме «Современные технологии риэлторского бизнеса».

В договоре с продавцом квартиры риэлтор оценил свои услуги в $100. Слезы умиления бескорыстием агентства высохли у продавца, когда он узнал, что получил за квартиру гораздо меньше, чем заплатил за нее покупатель. Причем разница исчислялась суммой более чем значительной. Никакого разрешения риэлтору работать от разницы в цене продажи и покупки в договоре не содержалось. Но риэлтор посчитал, что раз уж продавец согласился продать за одну цену, а покупатель согласился за ту же квартиру так хорошо заплатить, то этого будет достаточно. В самом деле довольно распространенная практика: с продавцом оговаривается сумма, которую он хочет получить на руки, остальное – не его забота. И даже если потом продавец или покупатель каким-то образом узнают, сколько на сделке «наварило» агентство, доказать что-либо бывает чрезвычайно сложно. Но в данном случае продавец и покупатель договорились между собой, собрали необходимые доказательства (хотя и косвенные, но многочисленные) и вместе предъявили претензию риэлтору, принудив его пойти на «мировое соглашение» и деньги вернуть. Потому что в противном случае риэлтору грозило бы уже разбирательство не в гражданском суде, а в уголовном: в нынешней практике гражданское правонарушение может быть квалифицировано как уголовное.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...