Доходы класса de luxe

На московском рынке жилья сегодня наибольшую доходность приносят вложения в строительство элитной недвижимости. Это понимают не только коммерческие застройщики, но и московские власти. Поэтому известие о том, что город планирует самостоятельно заниматься реализацией проектов в этой области, ни у кого не вызвало удивления.

Однако впервые эта идея была озвучена лишь на прошедшей неделе во время пресс-конференции депутата Мосгордумы, председателя совместной комиссии МГД и правительства Москвы по нормативной базе перспективного развития и градостроения Михаила Москвина-Тарханова. Интересно, что изначально пресс-конференция носила достаточно интригующее название «Рынок жилья в Москве: новый подход к выбору и инвестированию недвижимости» и вызвала большой интерес пишущей прессы.

 

 

Однако непосредственно перед ее началом было объявлено, что мероприятие будет именоваться «Девелопер как ключевая фигура современного рынка элитной недвижимости». Участниками ее помимо М. Москвина-Тарханова станут генеральный директор и ведущие специалисты девелоперской компании «Арт-Билдинг». Выступивший первым генеральный директор компании Андрей Анохин отметил, что доходность от вложений в недвижимость сейчас в среднем составляет 30–40%. А грамотные вложения в строительство элитных объектов могут приносить порядка 100% дохода. Поэтому вполне логично, что отдавать такой лакомый кусок целиком на откуп частным инвесторам город не хочет.
Анализируя текущую ситуацию в сфере элитной недвижимости, М. Москвин-Тарханов отметил, что, по данным столичного правительства, в Москве ежегодно приобретаются примерно 5 тыс. новых квартир в элитном секторе. Цена 1 кв. м колеблется в пределах от $3,5 тыс. до $15 тыс. и более. Причем, по мнению депутата, цены эти далеко не предел: в Лондоне, Париже, Токио подобные объекты стоят зачастую многократно дороже. Поэтому вполне естественно, что московская элитная недвижимость привлекает к себе особое внимание.
Помимо высокой доходности сегмент элитной недвижимости, по определению М. Москвина-Тарханова, «удивительно стабилен». По его словам, 80% покупателей «элитки» — не москвичи. Практически каждый второй из них — это работник нефтегазового сектора экономики. «Таким образом, рынок элитного жилья в Москве мы теснейшим образом связываем с ценами на нефть, — отметил депутат. — Если цена упадет — рынок сузится, если будет оставаться стабильной — рынок будет расширяться. Но обвала здесь быть не может, это всего лишь сдвиги. Рынок элитного жилья очень устойчив, стабилен, консервативен и «малоэластичен».
По мнению М. Москвина-Тарханова, это отличительная особенность элитного сектора потребления в целом. Другой специфический и весьма положительный отмеченный им момент — это сам потребитель, т. е. потенциальный покупатель элитного жилья. Депутат охарактеризовал его как не слишком далекого человека, которому при умелом подходе совсем не сложно объяснить, что надо покупать именно ЭТОТ объект и именно за ЭТУ сумму. Грубо говоря, внушить, что продаваемый объект является самым престижным и за него не жалко отдать любые деньги.
Правда, М. Москвин-Тарханов не стал снимать со счетов такой во всех отношениях определяющий для элитного жилья фактор, как его месторасположение. Каким бы наивным ни был покупатель, вряд ли он станет покупать «элитное» жилье в районе МКАД. В связи с этим встает проблема земельных участков под строительство, которых в историческом центре столицы практически не осталось. И здесь депутат, видимо, предпринял попытку подготовить общественное мнение к тому, что, несмотря на все протесты общественности, активное строительство в центре все же будет продолжаться.
Для начала он охарактеризовал элитное строительство как «маленькое по объемам, большое по деньгам и огромное по конфликтности». Под конфликтностью М. Москвин-Тарханов разумел искусственно, на его взгляд, раздутую шумиху вокруг разрушения архитектурных памятников и потери исторического облика города. Эту ситуацию он охарактеризовал высказыванием Геббельса о том, что ложь, повторенная тысячекратно, становится правдой. Сам же депутат уверен, что ситуация с сохранением исторического архитектурного наследия у нас обстоит гораздо лучше, чем в других европейских столицах, которые «всегда страдают от нового строительства». По его мнению, главная проблема — это аварийность старых зданий, которые требуется срочно перестраивать «с неизбежными при этом потерями».
Благодаря своей специфике элитное жилье всегда имеет своего потребителя, своего заказчика, своего инвестора. Теперь, по словам М. Москвина-Тарханова, на этот рынок планирует активно выйти правительство Москвы: «Там неоднократно поднимался вопрос, почему мы отдаем такой прибыльный рынок частным лицам, если инвестором может выступать правительство и все сверхнормативные доходы должны поступать в городскую казну». Правда, на сегодняшний день такая точка зрения является дискуссионной, и пока между частным и государственным участием в этом секторе строительства наблюдается паритет.
Тем не менее М. Москвин-Тарханов отметил, что на сегодняшний день городу необходимо активнее инвестировать в этот наиболее прибыльный сегмент рынка недвижимости. Причем делать это надо не самостоятельно, а с помощью привлечения девелоперских компаний. «Сегодня важно, чтобы на этот рынок пришел не просто инвестор и не просто посредник, а управляющая компания — девелопер. Для того чтобы построить элитный дом, обычно необходимо взять квартал и разобраться с тем, что там находится. Там может оказаться обычный государственный дом, из которого надо переселить жителей, офисные здания, автостоянка и т. п. Все эти проблемы должна решать компетентная компания», — считает депутат.
По его мнению, поскольку обычно собственных средств одной компании на подобные мероприятия недостаточно, она должна привлекать соинвесторов. В этом случае она выступает как управляющая компания, частично наделяется полномочиями органов государственной власти через гражданско-правовой договор, т. е. действует как доверенное лицо и представитель власти и частично осуществляет свои собственные полномочия как хозяйствующий субъект. Соотношение же вложенных средств М. Москвин-Тарханов оценил так: 30% средств должна вкладывать девелоперская компания, 50–70% — город и еще 20% средств можно привлечь от посторонних инвесторов.
Однако реализовать этот проект, по мнению депутата, невозможно без участия федеральных властей. М. Москвин-Тарханов считает, что, «вместо того чтобы пытаться делить участки земли, памятники и т. п., необходимо создать совместную с федеральными структурами управляющую компанию» и вместе «ползти по территории, как трактор» и «делить доходы и расходы». Такого же мнения, по словам депутата, придерживается и московское правительство, но «бесконечные ссоры и разделы приводят к тому, что этот проект до сих пор не реализован». Тем не менее надежда реализовать эти грандиозные замыслы крепнет, а первым объектом, по которому должен проехать «инвестиционный трактор», М. Москвин-Тарханов считает Китай-город.

ЕЛЕНА МАМОНОВА, фото ИГОРЯ ПОРХОМОВСКОГО

Ирина Жарова-Райт
Директор отдела продаж элитной недвижимости компании Intermark:
— Желание городских властей заработать на элитной недвижимости вполне понятно. Логика чиновников проста: мы вроде бы недорого продаем площадку под строительство, а кто-то потом зарабатывает на ней огромные деньги. Однако привлечь к своим проектам компетентных девелоперов московскому правительству вряд ли удастся. Для того чтобы построить действительно элитное, эксклюзивное жилье, нужно вложить в проект — на каждом его этапе — немало знаний, труда и таланта. Вряд ли кто-то захочет продать чиновникам за небольшую плату свое ноу-хау.
Единственное преимущество, которым, безусловно, обладают городские власти, — это выделение под собственные проекты лучших земельных участков. Поэтому построенные городом дома будут расположены в самых престижных местах, но качеством скорее всего будут обладать сомнительным — некая «массовая элитная застройка».

Елена Мамонова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...