Дворец напрокат

Цены в сегменте элитной аренды растут вслед за спросом и предложением. Желающих снять апартаменты люкс становится все больше среди наших сограждан и среди иностранцев, работающих в столице. Очевидно, что это уже полноценный самостоятельный сегмент рынка недвижимости.

Арендаторы предъявляют к элитным квартирам самые высокие эстетические и бытовые требования. К эстетическим требованиям относятся первоклассный, выполненный по единому проекту ремонт, стильная мебель, современная бытовая техника и системы безопасности.

 

 

Наличие в квартире приятных дополнений типа камина, скульптур и пола с подогревом — не обязательно, но желательно. Бытовые удобства включают в себя как минимум два санузла с европейской сантехникой.

Элитный размер
Отличительная особенность элитных квартир — это размеры. При этом количество комнат особой роли не играет. Даже однокомнатная квартира может отвечать стандартам элитного жилья. Правда, если эта квартира студийного типа и ее общая площадь не менее 100 кв. м.
Стоит обратить внимание на дом, в котором находится предлагаемая к аренде квартира. Дело в том, что одна квартира в доме не может быть элитной. Все просто: дом или элитный, или нет. Со всеми вытекающими из этого последствиями в виде благоустроенного подъезда, подземного паркинга и гостевой стоянки, качественных стройматериалов и оборудования, а также охраны и систем безопасности.
«Центральные системы кондиционирования, бесшумные лифты, западный уровень эксплуатации, наличие подземной парковки и профессиональной охраны, а также возможность дополнительных удобств, таких, как фитнес-центр, бассейн, теннисный корт, являются важными требованиями к элитному жилью, — считает Яна Кузина, аналитик отдела инвестиций и оценки компании Jones Lang La Salle. — Отделка таких квартир, как правило, выполнена с использованием материалов самого высокого качества, а для создания концепции ремонта собственником квартиры привлекается профессиональный дизайнер».
Вместе с тем по-прежнему высок спрос на элитные квартиры в домах дореволюционной постройки. Разумеется, в них была проведена полная реконструкция и замена коммуникаций, организована охрана и парковочные места, а отделка в квартирах выполнена с учетом архитектурных особенностей дома, но в соответствии с высокими западными стандартами.
Управляющий директор компании «Кирсанова Риэлти» Надежда Кот считает, что «чтобы сделать сдачу квартиры в аренду постоянной статьей дохода, нет необходимости в дизайнерском ремонте: в ходу — «современная классика». Наличие в квартире сантехники белого цвета и меблированной кухни со встроенной техникой повышает шансы на быстрый поиск арендатора. При сдаче в аренду элитной квартиры отсутствие гаража не будет иметь такого первостепенного значения, как при покупке, — ценнее само место, уровень дома, внешний вид подъезда, наличие охраны.

Цены и пристрастия
В Москве цена на аренду квартир топ-уровня колеблется от $4 тыс. до $20 тыс. в месяц. Самые дорогие элитные квартиры находятся в пределах Садового кольца — это Лесная улица, переулки Старого Арбата, улицы Грузинские, район Замоскворечья, район Патриарших прудов, Остоженка. Элитное жилье может находиться и не в центре, но стоить оно будет на порядок дешевле.
По данным компании Colliers International, в последнее время наметилось заметное увеличение арендного спроса на западе и северо-западе Москвы. Интерес арендаторов вызывают элитные дома на Звенигородской улице (№ 5, 7, 9, 11), в Крылатском — одноименные Холмы (д. 7, к. 2, и д. 15), новые дома на улицах Расплетина, 14, Маршалов Василевского и Бирюзова, Исаковского. Интересной особенностью является тот факт, что квартиры в этих домах в основном снимают российские арендаторы, хотя заметно повышение спроса и среди иностранцев.
«В то же время, — продолжает Екатерина Морозова, начальник отдела маркетинга компании Colliers International, — восточное и юго-восточное направления Москвы по-прежнему являются малопривлекательными как для российских, так и для западных арендаторов, и наименее эффективными с точки зрения выгодности вложения сбережений. Основные причины в неблагополучной экологической ситуации, большом количестве производственных зданий и помещений, расположенных в этом районе, а также высокой загруженности транспортных путей».
Естественно, надо учитывать, что стоимость каждой квартиры определяется множеством факторов: тип дома, охраняемая парковка, удаленность от метро, планировка квартиры, качество мебели, вид из окна, наличие поблизости парка, состояние подъезда, площадка для гуляния с домашними животными и т. д. Только комплексный и профессиональный подход при оценке квартиры позволяет объективно судить о ее реальной рыночной стоимости.

Кто является владельцем элитного жилья в Москве?
Парадокс, но половина владельцев элитного жилья не живут в своих квартирах. Они предпочитают их сдавать. В основном такими владельцами являются бизнесмены, связанные с нефтедобывающими отраслями. Причем подавляющее большинство не являются жителями Москвы.
Сдача элитных квартир внаем — это долгосрочное, но выгодное вложение капитала. Окупаемость проекта при умелом ведении дел занимает примерно 6 лет. В квартиру, которую в дальнейшем можно сдавать за $8 тыс. в месяц, изначально нужно вложить около $1 млн. Подобный бизнес может позволить себе очень ограниченное количество людей. Те, кто сделал сдачу в аренду элитного жилья своим бизнесом, обычно владеют даже не одной, а несколькими квартирами. Изредка элитные квартиры сдают на время долгосрочной загранкомандировки.

Кто снимает элитное жилье?
Основными потребителями элитного жилья являются иностранцы, приехавшие в Москву на работу. Это могут быть дипломаты или директора российских отделений международных компаний. Ни те, ни другие сами за жилье не платят. В первом случае за аренду квартиры платит государство той страны, которую представляет дипломат, во втором — компания, в которой работает квартиросъемщик.
Вторая большая группа потребителей элитных квартир — это бизнесмены, которые не могут или не хотят вкладывать единовременно огромную сумму денег в покупку собственного элитного жилья. При этом жить в квартире низшего класса они не хотят. Часто топ-менеджеры крупных компаний не могут оставаться долго в одном городе: служебные обязанности заставляют их постоянно перемещаться по стране и миру. Поэтому им не имеет смысла покупать собственную квартиру. А если и покупают, то с целью долгосрочной сдачи в аренду с помощью риэлторской фирмы.
Квартиры топ-класса часто снимают предприниматели из отдаленных регионов России для своих детей, которые решили учиться в Москве. В Москве нередко арендуют элитное жилье для съемок отечественных «мыльных опер» или художественных фильмов.
Факт остается фактом: элитные квартиры редко когда долго стоят без потребителей.

Богатые тоже плачут
Платя огромные деньги, арендатор может потребовать от хозяина квартиры выполнить практически любую свою прихоть. Но от сложностей, как известно, никто не застрахован...
На первом этапе сдачи квартиры могут быть проблемы, связанные с контрактом. Если сдавать квартиру иностранному гражданину, то контракт об аренде жилья придется составлять как минимум на двух языках. Кстати, жителей иностранных государств обычно интересуют современные системы охраны столичных квартир.
Сдача квартиры «золотой молодежи» потребует от вас меньше усилий вначале, но может дорого обойтись впоследствии. Иногда такой контингент не отличается обязательностью и щепетильным отношением к чужому имуществу. И хотя они легко платят за квартиру до $600 в сутки, но могут забыть о долге и исчезнуть на пару недель. Более того, после съемок, которые обычно не длятся более полугода, в квартире приходится снова делать ремонт.
Рынок аренды столичного элитного жилья далек от насыщения. С каждым годом все больше арендаторов обращается в риэлторские агентства, чтобы найти квартиру. Но не просто квартиру, а отвечающую всем запросам потребителя. Риэлторы разводят руками, и часто приходится брать, «что дают».

Мария Жукова
Заместитель директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— На данный момент понятие элитного жилья довольно сильно изменилось. Если раньше таковым считались большие «профессорские» квартиры в сталинских домах, то сейчас самое дорогое жилье располагается в современных элитных комплексах. Непременное условие — наличие собственной инфраструктуры: магазинов, ресторанов, спортивных сооружений, службы быта, закрытой охраняемой территории и непременно — подземной парковки. Кроме того, в квартире должен быть сделан дорогой эксклюзивный ремонт, а над обстановкой и интерьером поработать дизайнер. При этом элитное жилье располагается не обязательно в центре, такие дома возводятся в различных районах Москвы.
Например, так называемые «дома Газпрома» в Новых Черемушках, жилые комплексы «Золотые ключи» в Кунцеве и «Синяя птица» на бульваре Дмитрия Донского.
Что касается стоимости аренды, то в среднем она составляет $5-7 тыс. в месяц. При этом если минимальная цена однокомнатной квартиры — от $1,5 тыс. в месяц, то плата за самые дорогие квартиры может доходить до $20-25 тыс.

Анастасия Пахомова
Консультант отдела городского жилья компании Vesco Realty:
— Основные критерии элитности жилья — небольшое количество квартир в доме, высокие потолки (3,5 метра минимум), развитая инфраструктура (если не в самом доме, то в непосредственной близости от него), круглосуточная охрана (дежурный, видеонаблюдение, охрана придомовой территории), отделка общественных помещений с применением высококачественных (даже эксклюзивных) материалов, качественное инженерное оснащение самого здания. Большую роль играет и район, в котором расположен дом. Самые престижные места — «Золотая миля» (Остоженка) и Арбат.
Средняя стоимость аренды элитной меблированной 3–4-комнатной квартиры площадью 120–140 кв. м составляет $5500–8000 в месяц.

Юрий Гладких
Начальник группы аренды компании «Пересвет-Инвест»:
— Основные требования, которые предъявляются сейчас к элитному жилью, — это большой метраж, свежий ремонт европейского класса, наличие дорогостоящей мебели и полного набора бытовой техники, а также системы безопасности. Надо сказать, что при определении престижности местоположения акценты сейчас значительно сместились в пользу экологически чистых районов. К ним можно отнести юго-запад и запад столицы.
Что касается цен, то они могут значительно колебаться не только в зависимости от качества жилья, но и в зависимости от времени года. Это связано с тем, что пик деловой активности, когда в столицу съезжается наибольшее количество бизнесменов, приходится на конец августа — середину октября. В этот период цены повышаются на 20–30%. А замирание рынка аренды происходит после майских праздников. В среднем же стоимость аренды элитной квартиры колеблется в пределах $5–15 тыс. в месяц.

Людмила Кульчихина
Директор направления аренды компании «Московские огни»:
— Основные требования к элитным квартирам: местоположение в престижном, экологически чистом районе, нестандартная планировка и большой метраж квартиры, качественная, нестандартная внутренняя отделка (зачастую — авторский дизайн), эксклюзивная мебель. И конечно, благоустроенная придомовая территория, развитая инфраструктура.
Наиболее престижным и дорогим районом считается, конечно, центр столицы. Но немало дорогого жилья сдается и на Кутузовском проспекте, в Крылатском, в Царском селе и на севере Москвы — в районах Сокол, Аэропорт, Динамо.
От местоположения во многом зависит и стоимость аренды квартир. Так, самое дорогое жилье в центре сдается за сумму от $8 тыс. в месяц и выше.

Марина Макарова
Руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood:
— Повышенная активность на рынке аренды элитного жилья связана в первую очередь с большим притоком в столицу иностранцев и региональных представителей российских компаний. Возросший спрос заметно отразился на величине арендных ставок, которые с начала 2003 года увеличились почти на 20%. Особенностью прошлого года является существенное увеличение количества сделок с бюджетом свыше $6000.
Также за последний год значительно возросли требования к арендуемому жилью. Наиболее привлекательны комплексы с развитой инфраструктурой: спортивным центром, детской площадкой, химчисткой и прочими услугами. Большим спросом пользуются также старые особняки в центре Москвы, которые сейчас активно реставрируются. В них полностью реконструируют подъезд, меняют внутренние коммуникации, при этом сохраняя или восстанавливая оригинальный архитектурный стиль. Важным требованием к квартире является также наличие хорошего вида из окон. Однако, учитывая плотную застройку центра, выполнить это непросто, поэтому квартиры с видом на Кремль или храм Христа Спасителя сдаются в первую очередь.

Елена Суворова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...