Элитная недвижимость выходит за пределы Садового кольца

Сегмент элитной недвижимости всегда был намного предсказуемее сегментов жилья бизнес- и эконом-класса, показывая рост стоимости квадратного метра немного ниже рынка в относительных цифрах и гораздо выше - в абсолютных. Однако рост цен на московские квартиры привел к тому, что даже представители наиболее обеспеченных слоев общества начинают задумываться об экономии. Для бизнесменов, звезд шоу-бизнеса и политиков так же, как и для простых смертных, все чаще становится актуальным вопрос о соотношении параметра "цена-качество" в приобретаемом ими жилье. Эксперты предсказывают, что в ближайшем будущем наиболее перспективным направлением жилой недвижимости категории "А" станут комплексы в пределах Третьего транспортного кольца, концепция которых образует симбиоз жилья бизнес- и элит-класса, В то же время, эксперты полагают, что появление нового формата элитного жилья не нанесет значительного удара по клубным домам как эталону места жительства тех, кого журналисты относят к элите российского общества.

Элитка уходит из центра

По словам экспертов, опрошенных "Интерфакс-Недвижимость", пока основные "пятна" застройки элитного жилья по-прежнему сосредоточены в Центральном административном округе.

 

 

"Московская элита тяготеет к Остоженке, Арбату, Замоскворечью, Патриаршим прудам или к Тверской и её ответвлениям", - рассказывает управляющий директор Kirsanova Realty Надежда Кот.

Она связывает подобные предпочтения состоятельных москвичей с тем, что "максимальные цены платят за виды". "Поэтому вычислить площадки, с которых виден Кремль и время на курантах, не очень сложно, - делает вывод специалист. - На Плющихе нельзя построить лучший дом. Хороший - реально, но лучший - вряд ли".

Но руководитель отдела продаж квартир компании "Усадьба" Марина Венчковская в свою очередь подчеркивает, что хотя "традиционно центр Москвы является наиболее популярным местом для элитной застройки, количество ликвидных площадок здесь ограничено".

"Логично предположить, что выход за пределы Садового кольца неизбежен, - говорит собеседница агентства. - Тем более, что в условиях современного мегаполиса наиболее важными характеристиками, влияющими на стоимость жилья, являются транспортная доступность, наличие развитой инфраструктуры и зелёного массива неподалёку от дома".

Коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов также считает, что сейчас на рынке элитной недвижимости наступил переломный момент. Он объясняет, что площадки под строительство на Остоженке практически закончились, а спрос на элитное жилье по-прежнему высок.

"Изменения в сегменте жилья класса "А" коснулись, прежде всего, этажности домов. Наметилась тенденция к укрупнению проектов. За последнее время на рынке были заявлены жилые комплексы "Английский квартал", "Коперник", "Смоленская Застава" на 130 и более квартир", - отмечает собеседник "ИФ-Недвижимости".

Участники рынка думают, что переход от отдельных малоэтажных зданий, по формату близких к клубным домам, к многоэтажным жилым комплексам с разветвленной системой инфраструктуры может быть одним из вариантов развития рынка элитного жилья в Москве, одной из главных проблем которого стал постоянный дефицит мест под застройку.

В частности, они указывают на активное развитие района Хамовники, где на месте завода "Каучук" планируется строительство элитного многоэтажного квартала. "Если говорить о перспективах, можно отметить, что на рынок все больше будут выходить именно крупные жилые комплексы, которые еще год-два назад в классе "элита" не строились. Наверняка останутся и любители клубных домов, но именно жилые комплексы, скорее всего, будут все больше и больше преобладать на рынке", - уверен руководитель исследовательского центра управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Борис Флексер.

Примечательно, что многоэтажные комплексы представляются экспертам альтернативой малоэтажным зданиям в центре города не только по уровню комфорта, "но видовыми характеристиками дома".

"За открывающуюся панораму на центр столицы покупатели сегодня готовы переплачивать до 20% от стоимости квартиры", - рассказывает В.Козлов.

Новые возможности

Вместе с тем, несмотря на возможности, которые обещают покупателям инвесторы огромных комплексов, претендующие на категорию "А", собеседники агентства подчеркивают, что, как правило, эти комплексы не выдерживают сравнения с малоэтажными зданиями ни по уровню "элитности", ни по качеству здания.

"Клубность, конечно, понятие относительное, но меньшее количество жильцов позволяет более эффективно организовать работу ТСЖ, а значит, и улучшить качество проживания в отдельно взятом доме, - рассуждает Н.Кот. - Дом меньшей площади можно и построить получше, и "украсить", и произвести хоть какой-то минимальный face-контроль будущих жильцов".

По ее мнению, проекты и дома, "тяготеющие к гигантизму, так или иначе, представляют собой конвейер, пусть и с приставкой "элитный". "Большие жилые комплексы - это и плотность застройки, и многоцветное соседство, и экономия на оборудовании, качестве материалов и работ. Так и хочется сказать: "типовое элитное строительство", - говорит она.

Специалисты подчеркивают, что "единственным на сегодняшний день по-настоящему элитным жилым комплексом пока остается дом "Коперник".

Однако, как обращает внимание директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty Вера Лукина, даже в нем реализация квартир шла с некоторыми трудностями.

"В первую очередь были проданы самые дорогие "видовые" квартиры по цене $16 тыс. за кв. метр, а "среднее" по стоимости жилье "зависало", его срок экспозиции был дольше, чем в среднем по рынку", - рассказала она корреспонденту "ИФ-Недвижимости".

Риэлтор высказывает предположение, что "Коперник" несколько опередил свое время". "Кроме того, он не вписывается в застройку Якиманки по высоте, что также оказало негативное влияние на спрос со стороны некоторых клиентов", - отмечает она.

В то же время, по словам В.Лукиной, в настоящее время на рынке появился "другой формат, альтернативный тому, который предложили девелоперы "Коперника": "Это дома 8 - 10 этажей, расположенные по периметру Садового кольца с внешней стороны - в Хамовниках, на Новослободской, Дорогомиловской и представляющие собой гибрид жилья бизнес-класса и элитной недвижимости. Квартиры в них стоят дешевле, чем в клубных домах - $5 - 10 тыс., но сделаны из таких же качественных материалов".

Другие игроки рынка, однако, с недоверием относятся к подобному предположению. "С одной стороны на сегодняшний день в обоих сегмента спрос неудовлетворен, а предложение недостаточно, - размышляет Наталья Саакянц, заместитель генерального директора "МИАН-Девелопмент", компании - инвестора дома "Коперник". - С другой стороны, эти виды недвижимости существенно отличаются по качеству и характеру спроса: покупатели элитной недвижимости более жестко и требовательно подходят к качеству, тогда как для покупателя эконом- и даже бизнес-класса, хотя и в меньшей степени, в первую очередь важна цена. Поэтому для элитных проектов ключевыми параметрами, которые определяют успешность, будут местоположение, качество, архитектурное и планировочные решения".

Собеседница "ИФ-Недвижимости" делает вывод, что "настоящие элитные объекты располагаются, конечно, преимущественно в ЦАО, районах исторической застройки Москвы", а исключениями могут стать зоны, обладающие особыми, уникальными свойствами местоположения", как, например, Покровское-Стрешнево, "Ближняя дача" в Волынском лесу и Сетунь в Кунцево.

Рынок без покупателя

Однако уже сам по себе поиск новых форматов элитной недвижимости - знаковая тенденция для рынка. Как утверждает та же В.Лукина, он означает, что покупатели, прежде без раздумий выбравшие квартиру в малоэтажном клубном доме, все чаще начинают задумываться, а стоит ли платить за него такие больше деньги.

Как и все столичное жилье, элитка значительно подорожала в этом году. По данным разных экспертов, с января по октябрь рост ее стоимости составил от 35-40% до 65-70%. При этом специалисты затрудняются с точностью определить, с какого именно ценового уровня можно начинать говорить о предложении класса "de luxe".

"На сегодняшний день средняя стоимость одного квадратного метра на первичном рынке Остоженки колеблется по оценкам наших специалистов в районе $16 270, а по оценкам международной консалтинговой компании Knihgt Frank - $18 790", - говорит В.Козлов, напоминая, что "уже на Плющихе квадратный метр будет стоить $8 -10 тыс.".

Такая высокая цена, судя по объяснениям экспертов, подстегивается высоким спросом, который, по словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, "в сегменте вторичного рынка часто не удовлетворяется с точки зрения качества, а на первичном - с точки зрения количества".

С коллегой полностью согласная и Н.Кот. "В последние годы на рынок выходило крайне мало не только интересных проектов, но и просто - проектов, - заявляет она. - С начала этого года заявлено буквально штучное количество новых адресов, не известных ранее".

Отсюда, по мнению представительницы Kirsanova Realty, и "перегрев цены, и неадекватное поведение некоторых продавцов". Н.Кот указывает, что, хотя на элитное жилье и сохраняется высокий спрос, "из-за космических цен реальное количество сделок находится в разных плоскостях со спросом".

"Если вы видите в прессе или в листингах компаний предложения с ценами $25 - 35 тыс. за кв. метр, это ещё ни о чём не говорит, - замечает она. - Всё равно сделки совершаются только тогда, когда есть не перегретый шквал цифр, а более-менее адекватный вариант с точки зрения "цена-качество". А запредельные стартовые цены, возможно, характеризуют как раз те "висяки", которые ждут своего редкого покупателя".

Вместе с тем, хотя на рынке элитного жилья и девелоперы, и агентства недвижимости сталкиваются с тем, что "элитный" покупатель уходит в бизнес-класс, ждать снижения цен здесь не стоит, предупреждает Б.Флексер. По его замечанию, "рынок элитной недвижимости всегда плавно разгоняется и плавно тормозит". "Спрос на элитную недвижимость меньше подвержен колебаниям в ту или иную сторону, чем на жилье, скажем, эконом-класса - он более инерционный и более стабильный", - напоминает экперт.

Эту позицию разделяет и В.Лукина. Она рассказывает, что, по данным Vesco Realty, в период пика цен на жилье эконом- и бизнес-класса весной этого года стоимость квадратного метра в элитных квартирах росла медленнее рынка.

"По нашим подсчетам, цена квадратного метра квартир эконом-класса увеличилась по итогам трех кварталов на 71%, бизнес-класса - на 56%, класса А - на 50,5%. В четвертом квартале мы ожидаем роста эконом-класса на 18%, бизнес-класса - на 19%, а элитного жилья - на 16,5%", - констатирует риэлтор.

В целом специалисты, опрошенные "ИФ-Недвижимость", ждут новых предложений от сегмента элитного жилья в ближайшем будущем, но уверены, что несмотря ни на какие трудности, он всегда сможет найти своего клиента. Участники рынка подчеркивают, что доля элитной недвижимости в Москве может вырасти в несколько раз: ведь до сих пор, по оптимистическим оценкам, она занимает не больше 15% всего рынка жилья, а по пессимистическим - едва ли превышает уровень в 1%. "На сегодняшний день количество достойных объектов в этом сегменте невелико, поэтому потенциал развития рынка еще существует, - полагает, в частности, Н.Саакянц.

А М.Венчковская считает, что весомые колебания на рынке элитной недвижимости, характеризующиеся резким уменьшением объема предложения, что повлияло на резкий рост стоимости квадратного метра элитки в начале 2006 года, представляют собой "скорее, исключение из правил", нежели постоянное явление.

"С момента формирования российского элитного рынка недвижимости объемы строительства на нем постоянно увеличиваются: стагнации в этом сегменте пока что не было. В процентном соотношении стоимость квадратного метра на элитном рынке растет не так заметно, как на обычном, но в абсолютных показателях, как правило, увеличение выглядит гораздо более внушительно", - заключает она.

ИА "Интерфакс"
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...