Элитные квартиры в ЦАО: лучшие из лучших

Риэлторские компании, специализирующиеся на отдельных видах недвижимости, помимо прямых функций, занимаются и детальным исследованием поля своей деятельности. Это позволяет составить наиболее общую картину рынка и верно спрогнозировать развитие ситуации в будущем. Недавно компания Контакт-Elite Real Estate провела анализ рынка элитной недвижимости ЦАО, который привел к интересным результатам.

От количества к качеству

Исследование проводилось в апреле-мае 2004 года и имело целью изучить структуру предложения элитного жилья на первичном и вторичном рынках, а также распределить имеющиеся объекты по категориям, площадям и другим параметрам, вычислить годовой объем рынка недвижимости в ЦАО. Объектом изучения стали районы внутри Садового кольца и непосредственно прилегающие к нему.

 

 

При этом под "элитными квартирами" исследователи подразумевали объекты, стоимость квадратного метра в которых превышает 4 тыс. долларов. Источниками информации, сделавшими возможным проведение исследования, стали СуперБаза, ряд профильных газет и журналов, а также данные 20 агентств элитной недвижимости и компаний-застройщиков.

Итак, в исследуемом периоде в ЦАО на первичном рынке (новостройки) было выставлено 43 дома, общая численность квартир в которых составила 1793. При этом на момент исследования 900 квартир (или более 50 %) из этого количества было уже продано. Распределение домов по количеству квартир оказалось следующим: 6 домов (14%) - менее 15 квартир, 22 дома (51%) - от 16 до 40 квартир, 15 квартир (35%) - от 41 до 100 квартир. Как известно, в центре Москвы существуют определенные ограничения по высотности зданий и области застройки, которая, впрочем, и так невелика. Это и приводит к тому, что большинство новых домов имеет не более 40 квартир. В связи с этим исследователи разработали собственную классификацию новостроек. Так, небольшие "клубные" дома были отнесены ими в категорию А (это 13 домов с хорошим расположением, высоким уровнем отделки, с более чем одним машино-местом на одну квартиру или 30% от общего количества). К категории А отнесены 7 домов (16 %) высокого класса, но с небольшими недостатками, к В - 21 дом со средним уровнем отделки, к С - дома без паркинга, с обычным уровнем отделки.

Кстати, по наблюдениям президента агентства Контакт-Elite Real Estate Дениса Попова, наличие и количество машино-мест на одну квартиру в настоящее время - один из важнейших критериев оценки дорогого жилья. "Зачастую для многих состоятельных покупателей гораздо более важной, чем, к примеру, уникальность дома, является именно возможность выйти из квартиры и на лифте спуститься в подземный паркинг", - отмечает он. Однако желание жильцов иметь по два и более машино-места часто просто невыполнимо из-за непростых условий центра Москвы.

Распределение домов по наличию машино-мест оказалось следующим: 9 домов (23%) имели более 1,5 машино-мест на одну квартиру, 19 (48%) - от 1 до 1,5, 5 домов (12,9%) - одно машино-место, 3 дома (7,7%) - менее одного машино-места и столько же - вообще не имели паркинга. Дома без паркинга автоматически попадают в категории В и С, тогда как, к примеру, для домов категории де люкс наличие двух машино-мест на квартиру является обязательным.

Не менее значительную роль для состоятельного покупателя играет уровень отделки дома. Из представленных в апреле-мае домов 19 (44%) имели высокий уровень отделки, столько же - средний и 5 домов (12%) - обычный.

На момент проведения исследования в эксплуатацию были сданы два дома. Предполагается, что к концу 2004 года будет сдан 21 дом. При этом 65% квартир в них уже продано. Еще 17 (общее количество квартир - 769) домов будут сданы в 2005 году. В них продано уже почти 50% квартир. Эти данные демонстрируют неплохие темпы продаж строящегося элитного жилья. В большинстве случаев к моменту приемки домов Госкомиссией все квартиры в них уже проданы.

Диапазон цен на элитную недвижимость в центре Москвы колеблется от 2500 долларов до 10 тыс. евро за 1 кв. метр. При этом наибольшее число продаваемых квартир оценивалось в 3500-4500 (18 объектов). Д. Попов отмечает, что уже на начальном этапе строительства цены на квартиры весьма высоки. Во многих случаях они близки к стоимости уже построенных домов, что уменьшает их инвестиционную привлекательность. При этом почти все застройщики позиционируют квартиры на верхних этажах как пентхаусы и продают их по завышенным ценам вне зависимости от категории дома. Наибольшей популярностью у инвестиционных покупателей пользуются квартиры класса А и В, так как они имеют лучшее на сегодняшний день соотношение цена - качество.

Средние показатели по первичному рынку таковы: количество квартир в доме - 42, площадь квартиры - 150 кв. м, полезная площадь (сумма площадей квартир) одного дома - 6000 кв. метров, цена за 1 кв. метр - 5000 долларов. Средняя площадь дома в ЦАО составляет 7800-9000 кв. метров. В год в центре продается порядка 600 квартир (по 50 в месяц) на сумму порядка 450 млн. долларов. В целом количество строящихся в центре домов увеличилось вдвое, темпы продаж довольно высоки, так что у застройщиков нет проблем с реализацией жилья.

"Сталинки" снова в моде

На вторичном рынке за исследуемый период было выставлено на продажу 226 элитных квартир общей площадью около 29 тыс. кв. метров и общей стоимостью более 155 млн. долларов. По расположению представленные квартиры распределялась следующим образом: 62 квартиры - в особняках дореволюционной постройки, 85 - в сталинских домах, 22 - в совминовских (ведомственных), 45 - в современных домах. В общей сложности в мае 2004 года в центре столицы насчитывалось 304 дома, которые в той или иной степени можно отнести к элитным. При этом, по данным исследования, наиболее часто в продажу поступают квартиры в особняках и "сталинках".

Наибольшее количество поступивших в продажу квартир имеют площадь до 150 кв. метров. Как правило, они находятся в домах старой постройки. Из вышеназванного количества квартир 83 имеют площадь до 100 кв. метров, 80 - от 100 до 150 кв. метров, 38 - от 150 до 200 кв. метров, 22 - более 200 кв. метров. Распределение по стоимости показало, что наиболее часто встречаются квартиры по цене до 500 тыс. долларов (до 5000 долларов за 1 кв. метр). На втором месте по частоте предложений - квартиры по цене 7000 и более долларов за 1 кв. метр и суммарной стоимостью более 900 тыс. долларов. Если же изучить распределение квартир по продавцам, то можно увидеть, что 185 из них продавалось через риэлторские фирмы, 29 - самими собственниками, 7 - частными риэлторами.

Кроме того, наблюдения показали, что на вторичном рынке преобладают объекты с ремонтом пятилетней давности и более. В основном это квартиры, в которых живут собственники и теперь продают их для переезда в более комфортабельное жилье. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке ЦАО составляет 5400 долларов, средняя площадь квартиры - 127,2 кв. метров, средняя общая стоимость квартиры - около 686 тыс. долларов. Здесь реализуется около 300 квартир в месяц (360 - в год). Годовой оборот этого рынка - 247 млн. долларов.

Таким образом, общий годовой оборот рынка элитного жилья в центре Москвы составляет 697 млн. долларов (на первичном рынке он почти в два раза выше, чем на вторичном). Количество продаваемых квартир - 960 в год. Средняя площадь квартир на первичном рынке больше, чем на вторичном на 23 кв. метра или 18 процентов. А средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выше, чем на первичном на 400 долларов, или 8 процентов. В целом новые квартиры дороже на 60 тыс. долларов, или 9% за счет большей площади. Количество квартир в новых домах на вторичном рынке, по мнению экспертов, будет расти вместе с количеством построенных домов.

Анастия Лим Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...