Соблюдая статус
Зачастую к разряду элитных домов относят активно рекламируемые в СМИ дома повышенной комфортности. На самом деле для оценки статуса объекта следует принимать в расчет множество факторов, в число которых входит его месторасположение, инфраструктура района, эксклюзивность архитектурно-планировочных решений, качество строительных материалов и оборудования.
В соответствии с принятой на рынке методикой оценки, для того чтобы дом мог претендовать на попадание в высшую позицию элитной классификации - de luxe, он должен удовлетворять ряду критериев. Это должно быть новое здание с монолитным каркасом и кирпичными стенами, рассчитанное не более чем на 40 квартир и "прописанное" не просто в историческом центре города, а именно в районе "Золотой мили", что между улицами Остоженка и Пречистенка. Такое жилье должно быть построено с применением дорогих отделочных материалов, обеспечено системами центрального кондиционирования, климат-контроля, развитой инфраструктурой (тренажерный зал, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей, индивидуальные кладовые и т. п.). Необходимы также подземный гараж, оборудованный спринклерной системой пожаротушения, благоустроенный внутренний двор, огороженная территория с круглосуточной профессиональной охраной и видеонаблюдением. Очевидно, что эти ликвидные эксклюзивные новостройки абсолютно не нуждаются в рекламе. Они изначально предназначены для очень состоятельной публики и уже на "нулевом" этапе строительства раскупаются по рекомендациям среди клиентов, прошедших у застройщика своеобразный фэйс-контроль. Цена квадратного метра в таких домах не опускается ниже $8 тыс. за 1 кв. м.
Снижение статуса дома до класса А и стоимости до $4-8 тыс. за 1 кв. м бывает обусловлено более обширной географией "прописки" в пределах Садового кольца или использованием менее дорогих строительных материалов и оборудования.
Высокий уровень
В качестве своеобразного сегмента рынка элитного жилья можно выделить пентхаусы, в которых стоимость квадратного метра оказывается выше на 50% цен на прочую жилплощадь в доме. Как правило, пентхаусы превосходят по большинству параметров "стандартные" квартиры элитного дома. Здесь больше высота потолков и общий метраж, зачастую имеется выход на эксплуатируемую кровлю, а наиболее ценным преимуществом является то, что через огромные окна открываются лучшие в городе панорамные виды.
По словам директора департамента первичного рынка недвижимости компании МИАН Дмитрия Кузнецова, к одним из самых дорогих предложений на рынке можно отнести 150-метровый пентхаус в доме "Элитон" на Остоженке и 250-метровый пентхаус на Патриарших прудах. Основные отличия пентхауса в "Элитоне" - это расположение дома. Из его окон открывается уникальный вид на храм Христа Спасителя и центр Москвы. Стоимость квадратного метра в пентхаусе, имеющем выход на эксплуатируемую кровлю, составляет $9 тыс. В доме в Большом Палашевском переулке, вл. 1/14, при средней стоимости квадратного метра $4 тыс., цена метра в пентхаусе, имеющем большую полукруглую террасу и выход на эксплуатируемую кровлю, составляет $8 тыс.
Интерес представляет новый элитный жилой комплекс "Венский дом", который сейчас возводится австрийской компанией в исторической части старой Москвы в 1-м Неопалимовском переулке, между Смоленским бульваром и Плющихой. Здесь реализуется пентхаус площадью около 400 кв. м. В квартире высота потолков более 3,5 м, большие арочные окна, есть выход на эксплуатируемую кровлю. При средней стоимости квадратного метра по дому около $4 тыс., в этом пентхаусе она составляет около $6 тыс. В этом же районе начато возведение еще двух дорогих объектов: дома на пересечении 2-го Труженикова переулка и Саввинской набережной и здания в Олсуфьевском переулке.
Также пентхаусы представлены в жилых комплексах от компании "ДОН-Строй": "Алые паруса", "Воробьевы горы", "Триумф-Палас" и "Новая Остоженка", где метр жилплощади стоит от $3 тыс. до 4,5 тыс.
Ценовая динамика
Несмотря на то что столичный рынок элитной недвижимости уже давно поделен между пятью крупными игроками: Penny Lane Realty, Soho-Realty, Kirsanova Realty, Baut-L и Кalinka Realty, в последнее время ряд девелоперов стали подумывать о переориентации своей деятельности в высшую ценовую категорию застройки. Очевидно, они прельстились солидной прибылью, получаемой от продаж объектов класса de luxe. На перспективность работы в этом сегменте рынка указывает ряд факторов.
Так, по оценкам экспертов, сейчас объем спроса на первичном рынке на жилье подобного класса превзошел докризисный уровень на 30%. В результате дефицит предложений сказался на ощутимом ценовом росте. Если до кризиса стоимость метров в клубных домах составляла в среднем $3 тыс., то сегодня она возросла почти вдвое, достигнув минимальной отметки $5 тыс. Предельный же ценовой уровень, характерный преимущественно для пентхаусов, сегодня составляет порядка $10 тыс. за 1 кв. м.
Несмотря на, казалось бы, заоблачные цены, аналитики утверждают, что с каждым годом спрос на квартиры в малоэтажных особняках будет только расти, и поэтому можно смело прогнозировать ежегодный ценовой прирост 10-15%. Данные прогнозы вполне обоснованны, если принять во внимание стабильно высокий уровень спроса и ограниченное количество появляющихся на рынке новых предложений.
Правда, картина для застройщиков была бы идиллической, если бы не приходилось считаться с таким сдерживающим фактором, как острый дефицит свободных строительных площадок в районе "Золотой мили". Сегодня основные игроки рынка присматриваются к таким перспективным местам, как любимые артистической богемой районы Патриарших прудов, Плющихи и Замоскворечья. Они привлекают покупателей элитной недвижимости не только аурой личностей из "высшего света", но и множеством исторических, художественных памятников, а равно живописными видами на старую Москву. В числе прочих благоприятных зон для застройки называют Чистые пруды, Спиридоновку, Хамовники (Фрунзенская набережная) и Китай-город, к достоинствам которых можно отнести удаленность от оживленных трасс и достаточный резерв ликвидных территорий под застройку. Причем расположение районов Хамовников, Плющихи или Ростовской набережной за пределами Садового кольца позволит девелоперам воспользоваться преимуществами менее плотной застройки и отсутствием строгих ограничений на этажность. Сегодня средняя стоимость метров в этих районах колеблется в пределах от $3 тыс. до 6 тыс.
Элитные тенденции
В качестве интересной тенденции можно отметить, что в престижных районах стали появляться целые кварталы элитной застройки. Бесспорный плюс от такого подхода состоит в том, что застройщики снижают затраты за счет централизованного подвода коммуникаций и создания единого комплекса объектов инфраструктуры, а собственники экономят на эксплуатационных расходах.
По мнению аналитиков компании "Домострой", в соответствии с решением правительства Москвы о комплексной реконструкции Остоженки у застройщиков скоро появится возможность строить не отдельные элитные дома, а застраивать ими целый микрорайон. Это позволит респектабельным жителям "Золотой мили" изначально жить в окружении равных им по социальному статусу. Вместе с тем уже сейчас в этом районе сформирован квартал из престижных домов, которые построены в Молочном, Бутиковском и Зачатьевском переулках. В компании считают, что в этом районе по-прежнему остается много ветхих домов, которые требуют полной реконструкции. Поэтому здесь активное строительство будет продолжаться еще как минимум лет пять.
Сейчас в непосредственной близости от Зачатьевского монастыря компания "ДОН-Строй" возводит жилой комплекс "Новая Остоженка". При оформлении фасадов и интерьеров каждого из двух домов комплекса используются дорогие материалы и применяются самые прогрессивные технологии. Проектом предусмотрены системы автономного энергосбережения, центрального кондиционирования воздуха и дополнительной фильтрации воды, а также большой внутренний двор. Квадратный метр в "Новой Остоженке" стоит в пределах от $3,5 тыс. до 10 тыс.
В числе прочих вариантов комплексной застройки можно назвать "Квартал на Патриарших", где на территории Большого Козихинского, Большого Палашевского и Спиридоньевского переулков планируется разместить комплекс жилых зданий и оборудовать торговую зону из дорогих бутиков и магазинов.
Другая тенденция рынка заключается в том, что в последнее время резко возросло количество граждан, изначально приобретающих элитную жилплощадь не для собственного проживания, а в качестве выгодного вложения средств, с целью их дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Существенная ценовая дельта на начальном и конечном этапах строительства позволяет заработать на продаже квартиры до 100%, а в случае ежемесячной арендной ставки $5 тыс. за пять лет окупить затраты на покупку и ремонт.
По мнению аналитиков, в этом году цены на рынке элитной недвижимости продолжат свой рост. Однако спрос на первичном рынке жилья класса de luxe по-прежнему не будет удовлетворен и дефицит предложений составит порядка 20%. В результате ежегодной плавной ценовой динамики в 10-15% стоимость квартир в престижных районах может очень скоро перешагнуть психологический барьер $10 тыс. за 1 кв. м.
Роман Хохлов Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 2337 -
