Этапы непростого пути

Решив продать недвижимость, некоторые поначалу планируют действовать самостоятельно и с энтузиазмом берутся за дело. Ведь услуги риелтора стоят недешево. Не зная в деталях, что предстоит совершить при решении этой задачи, граждане стараются сэкономить на том, что, по их мнению, можно сделать самим. Почему же в таком случае те, кто когда‑либо сам занимался решением квартирного вопроса, в следующий раз, как правило, обращаются за помощью в агентство недвижимости?

Разобраться в этой ситуации читателям журнала поможет менеджер корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Павел Тихомиров (отделение в Марьино).

 

 

Продажа квартиры состоит из цепочки последовательных действий, от которых зависит успех всего мероприятия.

ЭТАП ПЕРВЫЙ
РЕКЛАМА КВАРТИРЫ

Первое, что нужно сделать, — сообщить всем заинтересованным лицам о том, что вы продаете недвижимость. Самый простой способ — разместить рекламу своей квартиры в специализированных газетах и журналах, а также на сайтах. Для этого вам надо приобрести издания по недвижимости и ознакомиться с правилами приема объявлений, провести определенные действия для размещения информации в Интернете. Ориентировочно через неделю-полторы объявление выйдет в печатных СМИ, во Всемирной паутине оно может появиться значительно раньше.
Скорее всего проделать все это один раз будет недостаточно — вряд ли вы найдете покупателя, разместив только одно объявление. Если вы хотите, чтобы процесс шел максимально быстро, то объявления нужно давать практически ежедневно, используя несколько газет, журналов и сайтов. Таким образом, каждый свой день вы должны начинать с покупки специализированных изданий, просмотра сайтов в Интернете, заполнения неких бланков и др.

ЭТАП ВТОРОЙ
ТЕЛЕФОННЫЙ МАРАФОН

После выхода рекламы вам начнут звонить потенциальные покупатели, желая узнать подробности об объекте продажи. Вам придется отвечать на звонки и рассказывать о предмете будущей сделки все — от месторасположения и метража комнат до ситуации по конкретным документам и истории квартиры. Конечно, как хозяин жилья, вы все о нем знаете и сможете ответить практически на любой вопрос. Но если вы укажете в рекламе домашний телефон, то необходимо, чтобы кто‑то постоянно находился дома и был готов отвечать на звонки, поступающие в течение всего дня. Отводить для разговора с потенциальными покупателями определенные часы — не выход, поскольку таким образом вы можете потерять тех людей, кто хочет определиться и купить квартиру быстро. Если вы решили указать в рекламе номер рабочего или мобильного телефона, учтите, что в таком случае вы должны быть готовы на какое‑то время оставить свою основную деятельность и переключиться на рассказы о квартире. Иначе покупателей, позвонивших в неудобное для вас время, вы потеряете.

ЭТАП ТРЕТИЙ
ЗА ПРОСМОТР ДЕНЕГ НЕ ДАЮТ

После того как вы рассказали всем о своей квартире, нужно показать ее. Казалось бы, в этом нет ничего сложного — назначить время (пару раз в неделю), в течение которого люди будут приходить и осматривать вашу недвижимость. Однако проблема в том, что одним покупателям удобно заглянуть вечером, другим — утром, третьим — днем, а четвертые могут приехать только в выходные. Таким образом, вам придется либо подстраиваться под потенциальных покупателей, либо кого‑то из них вы потеряете.

ЭТАП ЧЕТВЕРТЫЙ
ТОРГ УМЕСТЕН

Так или иначе, вы показали тот объект, который продаете. Из 15 человек, посмотревших квартиру, предположим, нашлись трое, кто хочет купить ее у вас по цене, выставленной в рекламе. Вероятно, среди них найдется тот, кто может предложить больше денег. Поэтому с покупателем нужно провести определенные переговоры или, проще говоря, поторговаться.

Однако он в свою очередь тоже захочет снизить цену и начнет оказывать на вас давление: говорить, что вы пытаетесь его обмануть, что он приехал к вам с другого конца Москвы, а вы безжалостно потратили его время и т. д.

Выслушав контраргументы, захочется ли вам торговаться и дальше? Или вы согласитесь на любые условия?

ЭТАП ПЯТЫЙ
ДОГОВОР АВАНСА

Как бы то ни было, нашелся один человек, с которым вы договорились. Он предложил устраивающую вас цену. Теперь вам нужно заключить договор аванса, или задатка: покупатель должен передать вам некую сумму денег в качестве подтверждения серьезности своих намерений. Вы можете составить договор самостоятельно, предварительно разобравшись в законодательстве, либо обратиться к юристам, либо удовольствоваться договором, предложенным покупателем. Первый вариант потребует времени, второй — денег, ну а третий вам вряд ли подойдет, поскольку покупатель и его риелтор, разумеется, хотят заключить договор, учитывающий в основном их выгоду. Естественно, возникает вопрос: не нарушает ли этот договор ваши интересы? Вам придется либо разобраться в документе, либо взять на себя риски и согласиться с вариантом покупателя.

ЭТАП ШЕСТОЙ
ПОДГОТОВКА К СДЕЛКЕ

Дальше последует процесс подготовки к сделке, в течение которого вам надо собрать документы для ее проведения, а покупателю — проверить историю вашего объекта. Какие потребуются бумаги, выяснить несложно, как и не составит труда найти адреса организаций, куда нужно обратиться. А вот ходить по инстанциям и собирать все необходимые справки, выписки и т. п. — приятного мало. Это займет не один день. Если же в документах будет допущена опечатка (что нередко случается), эпопею с посещением необходимых организаций придется повторить.

ЭТАП СЕДЬМОЙ
СДЕЛКА

Сама сделка начинается в банке: именно там деньги закладывают в депозитарную ячейку, а заинтересованные стороны подписывают договор ее аренды, определяющий условия доступа продавца и покупателя. Для этого нужно выбрать день, согласовать в кредитной организации время, когда вы придете подписывать договор аренды и передавать деньги на хранение в ячейку. Банк в свою очередь этот договор подготовит. При встрече вам следует достичь договоренности с вашим покупателем. Кстати говоря, участников сделки может быть несколько, а альтернативную сделку может провести только риелтор: он договорится с риелторами продавцов и покупателей об оптимальных условиях ее проведения, а также подсчитает, сколько кто и кому должен в итоге денег.

После этого необходимо подписать непосредственно договор купли-продажи квартиры. На сегодняшний день законом предусмотрены как нотариальная, так и простая письменная форма такого документа. Но в любом случае его проект должен кто‑то подготовить и тщательно проверить (иначе регистрация его может быть приостановлена). Место и время подписания договора желательно назначить сразу после окончания закладки денег в банк, иначе придется ждать или куда‑то ехать.

За подписанием договора купли-продажи следует обязательная государственная регистрация этого документа, для чего надо посетить регистрирующий орган и, как правило, не один раз.

ЭТАП ВОСЬМОЙ
ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ

После того как вы получили документы о регистрации, вам нужно предоставить покупателю ключи, расчетные книжки и подписать передаточный акт. Однако нередки случаи, когда и на заключительном этапе возникают проблемы. Например, покупатель был уверен, что газовую плиту вы оставляете в кухне, вы же ее вывезли, и она уже давно стоит в новой квартире (или на даче, или...). Не допустить подобных ситуаций или договориться в таких случаях с меньшими потерями помогает профессиональный риелтор.

На основании вышеизложенного, прежде чем решиться на самостоятельные действия при продаже квартиры, определите для себя, сможете ли вы:

-организовать рекламный процесс, грамотно рассказать о своей квартире и показать ее в максимально выгодном ракурсе;
-договориться о более выгодных для вас условиях продажи квартиры и правильно заключить договор аванса или задатка;
-собрать документы, необходимые для сделки, и организовать ее;
-без проблем передать квартиру покупателю после получения документов о регистрации;
-удобно ли вам этим заниматься, получится ли у вас, сколько усилий потребуется.

Ответы на поставленные вопросы могут быть как положительными, так и отрицательными. Если на большинство из них вы ответили «нет» или «не знаю», то вам следует, конечно, обращаться к профессионалам-риелторам. Если же на все вопросы вы дали положительный ответ, то будьте готовы к тому, что вам, возможно, придется взять отпуск на время продажи квартиры и более того — существенно изменить свой распорядок жизни.

Мария Тучина Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...