Как купить квартиру за $40 тысяч и не прогадать?

Среди объявлений о продаже квартир встречаются иногда фантастические, нереально «сладкие». Скажем, двухкомнатную квартиру нормальной площади в Москве можно купить за… $30-40 тысяч. Это не сон и не чудом попавшая сегодня в печать реклама пятилетней давности. Это «отсрочка заселения».

Так называется ситуация, когда в квартире кто-то живет – скорее всего, старенькая бабушка.

 

 

И квартира продается с условием, что проживать там эта бабушка будет до конца дней своих. И только потом, после ее смерти, покупатель вступит в полноправное владение недвижимостью.

De jure

Подобным сделкам – а на юридическом языке они называются рентой и пожизненным содержанием с иждивением – посвящена глава 33 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Обе формы похожи, их отличие сводится к тому, что рента – это только ежемесячная выплата определенной суммы, тогда как пожизненное содержание с иждивением подразумевает и предоставление определенных услуг. В ГК (ст. 602) они прописаны достаточно невнятно: «может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого потребует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним», так что на практике конкретный перечень этих услуг определяется по соглашению сторон.

Что касается размеров выплат, то закон устанавливает только их минимум. Для ренты он составляет один минимальный размер оплаты труда (МРОТ, сейчас он 300 рублей) – это ч. 2 ст. 597 ГК. Для пожизненного содержания – речь идет о стоимостном выражении этого содержания в месяц – размер должен быть не менее двух МРОТ (ч. 2 ст. 602). Ясно, что к реальной жизни – по крайней мере для Москвы – эти цифры отношения не имеют, минимумом у нас являются ежемесячные выплаты от 1000-1500 рублей.

Круг участников подобных сделок закон никак не ограничивает. Купить квартиру может любой, продать – тоже. Возжелает продать юноша, только что выпорхнувший из стен средней школы, – пожалуйста. Другой вопрос – отыщется ли на такое предложение покупатель, и какую сумму этот покупатель согласится заплатить при столь немаленьком расчетном «сроке дожития».

И при любой форме договора очень неприятным для покупателя является положение о том, что именно он считается собственником квартиры, т. е. на него «вешается» необходимость платить квартплату, налоги на имущество и все прочие траты. А ст. 600 ГК выглядит вообще чудесно: «Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты».

Риски

Самая главная опасность подобных сделок вовсе не в том, что покупатель попытается ускорить «освобождение» продавцом жилплощади. Если смерть хоть в малейшей степени будет выглядеть насильственной, покупатель оказывается тут первым подозреваемым.

Значительно реальнее выглядит внезапное решение получателя ренты расторгнуть договор, тем более что закон тут оказывается на его стороне. «При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества… либо выплаты ему выкупной цены… При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты» – это ч. 2 ст. 605 ГК. Особо концентрироваться на «не вправе требовать компенсацию расходов» не будем – известно ведь, что для любого покупателя квартиры величайшим счастием является бегать для какой-нибудь старушки за продуктами, вытирать ей сопли, купать в ванне и слушать бесконечные истории о том, какие все вокруг сволочи. Посмотрим на другое: что есть «существенное нарушение обязательств»? Закон об этом – ни гу-гу, так что поле для толкования открывается широчайшее. Особенно уязвимыми оказываются те, кто заключил договор пожизненного содержания, поскольку уход – материя, плохо поддающаяся учету. Известны случаи, когда бабушку «клинило», и она начинала требовать купить ей колбасу «по два-девяносто» – ту самую, которой она так любила лакомиться четверть века назад. Попытки объяснить, что страна теперь за окном другая, цены на колбасу тоже слегка изменились, приводили лишь к тому, что старушка начинала топать ногами, кричать, что за ней ухаживают недостаточно качественно. И, естественно, грозить опротестовать все в суде. Рента в этом смысле надежнее, поскольку за выплаченную сумму денег можно брать расписку, которая потом будет доказательством в суде. Но и с рентой договоры опротестовывают: наши бабушки, они страсть какие креативные… А судебные процессы для покупателя – вещь почти безнадежная. Наши суды в массе своей сохраняют советское отношение к людям с деньгами как к «идеологически чуждым». Купил человек квартиру – значит, несомненно, наворовал. А бабушка – она непременно заслуженная, у нее вон одних медалей кило на два будет…

Еще один серьезный риск – возможность опротестования договора после смерти получателя ренты его наследниками. Дескать, наша бабушка в последние годы была с явным присвистом («Смотрите, как на фотографии глазки закатывает!»), а вы, покупатель, бессовестно этим воспользовались.

Реальный рынок

Все описанные «прелести» ведут к тому, что желающих купить квартиру по ренте значительно меньше, чем желающих продать. Рынка как такового нет – и посему большинство агентств просто не занимаются этим. «Мы иногда помогаем заключать такого рода сделки – но, как правило, между родственниками, – говорит Дмитрий Киняев, управляющий отделением «Северное Чертаново» компании «ХИРШ». – Но как отдельную услугу работу с рентой не выделяем. Более того, людям, которые не являются родственниками, я бы такой договор заключать не рекомендовал». Схожей позиции придерживаются, похоже, и подавляющее большинство других риелторов.

А компанию, целенаправленно занимающуюся рентой, удалось отыскать только одну – это «Жилсоцгарантия». Причем, как выяснилось из разговора с Евгением Рогачевым, начальником отдела ренты, работа здесь сводится не к обычному для вторичного рынка посредничеству, т. е. поиску продавцов и покупателей. Основную массу квартир агентство выкупает на себя, для чего нанимают целый штат «уходчиц» – женщин, которые будут ухаживать за продавцами. А квартиры реализуются только после «физического освобождения». Это оказывается выгоднее.

Владимир Абгафоров Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...