Как взлететь над Москвой

Квартира в столичной высотке - это не только вид из окна, нестандартная планировка, автономная инфраструктура и охрана, это и подтверждение собственного статуса. Пять жилых сталинских высоток всегда воспринимались как дома для избранных. Стоит обратить внимание и на московские небоскребы нового поколения.

Квартиры в сталинских высотках покупают как антиквариат
Из семи сталинских высоток квартиры есть только в пяти - на Котельнической, Кудринской, Садово-Спасской, на Воробьевых горах и в жилом комплексе гостиницы «Украина». Причем жилье в комплексе на Ленинских горах является служебным - в нем живет профессура МГУ - и на рынок недвижимости университетские квартиры не попадают.

 

 

Каждая из жилых сталинских высоток спроектирована таким образом: VIP-квартиры площадью от 160 кв. м в центральном корпусе и небольшие квартиры от 40 кв. м в боковых крыльях.

В советские времена квартиры в высотках получали партийные деятели, военачальники, актеры. В начале девяностых квадратные метры в «сталинках» стали активно продаваться. В последнее время квартиры в знаменитых высотках появляются в продаже крайне редко, да и покупателей не так много. «Сейчас спрос на сталинские высотки уже не такой, как десять лет назад. Их покупают представители интеллигенции, которым важно, как выглядит дом, какая у него репутация и кто в нем живет.

Некоторые бизнесмены приобретают квартиры в этих домах для коллекции - как антиквариат. Довольно часто покупателями становятся вернувшиеся из эмиграции (например, Вилли Токарев) и иностранцы», - рассказали GZT в одном агентстве недвижимости. Эксклюзивные варианты ценятся дорого: в прошлом году 300-метровая квартира в высотке на Кудринской площади с отдельным выходом на большую террасу была куплена более чем за миллион долларов.

Но в большинстве случаев, как утверждают риелторы, квартиры в сталинских высотках не являются элитными объектами - прежде всего потому, что коммуникации в этих домах устарели и владельцу отдельно взятой квартиры не под силу решить эту проблему, к тому же в большинстве квартир очень маленькие кухни. Поэтому цена на них сопоставима с ценами на жилье бизнес-класса: 1200-1500 долларов за кв. м. Квартира в небоскребе позволяет смотреть на Москву с высоты 200 метров Между тем многие потенциальные собственники квартир хотели бы смотреть на Москву с высоты птичьего полета. Этим пользуются застройщики, развернувшие в столице масштабный проект по строительству современных высоток. Сейчас на разной стадии строительства находится больше десяти высотных домов, столько же уже сдано в эксплуатацию.

К 2015 году в столице появится новое кольцо Москвы из шестидесяти жилых небоскребов, расположенных по периметру Третьего транспортного кольца и за его пределами. В самых «низкорослых» высотках насчитывается 26-30 этажей (дома на Щукинской), а среднестатистический небоскреб дорастает до 43-50 этажей («Эдельвейс», «Вертикаль», «Триумф-палас», «Алые паруса»). Первая высотка нового кольца - «Эдельвейс» на Давыдковской улице - уже близка к сдаче, другая - «Вертикаль» на Ленинском проспекте - еще не выросла и до 10-го этажа. Еще пять высотных домов будут заложены в ближайшие два года. Высотки нового кольца будут довольно сильно отличаться друг от друга стилистически, а некоторые обгонят в росте своих предшественниц. Например, высота дома на Котельнической набережной составляет 176,5 метра (из них 40 метров - шпиль), здания МИДа - 170,5 метра (30-метровый шпиль), гостиницы «Ленинградская» - 136 метров (с 24-метровым шпилем).

Новые жилые высотки будут достигать 200 метров (без учета рельефа). По мировым меркам московские высотки довольно низкие. Например, в корейском Пусане идет строительство 424-метровой башни, в шведском Мальме - 325-метрового небоскреба. Но в столице нельзя строить здания высотой более 250 метров: не выдержат ни почвы (пески, известняки, глины), ни инженерные коммуникации. Впрочем, бороться с «уплыванием» и проседанием почв можно - например, главное здание МГУ покоится на толстой бетонной подушке, укрепляющей склон Москвы-реки, а некоторые участки метротоннелей Люблинской ветки при строительстве подмораживали. Однако согласовать строительство высотного дома в Москве все же довольно сложно: для этого надо получить 250 документов.

Штучный товар
Строительство высоток в Москве осложняет и отсутствие строительных нормативов (СНиПов) для домов высотой более 75 метров (20-22 этажа), поэтому большинство параметров зданий авторам проекта приходится рассчитывать самостоятельно, на свой страх и риск. Сложность возведения высотки - естественный регулятор рынка застройщиков. Сейчас компании, которые могут позволить себе взяться за возведение небоскреба, в Москве можно пересчитать по пальцам - это «Конти», «Дон-строй», «Квартал 32-33» и «Капитал-групп».

'Небоскребы - это hi-tech в строительстве'
Помимо проблемного согласования строительство высоток подразумевает использование особой дорогостоящей аппаратуры (например, сборного крана, который поднимается вместе с домом) и специальных стройматериалов (бетона особой прочности, ветрозащищенных окон или тройных стеклопакетов, усиленных рамами из нержавеющей стали). Логично, что для монтажа такого оборудования нужны высококвалифицированные строители, а не залетные гастарбайтеры.

Прежде чем купить квартиру в высотном доме, не поленитесь наведаться на стройплощадку и послушать, на каком языке разговаривают строители. Не удивляйтесь, если это будет английский: в последнее время считается хорошим тоном приглашать специалистов из США и ЮАР, у которых есть опыт возведения небоскребов. «Высотное строительство - это принципиально новая философия в строительном деле, - считает начальник отдела маркетинга группы компаний «Конти» Алексей Самсонов. - Мы живем в эпоху hi-tech, а высотки, или небоскребы, - это hi-tech в строительстве. Новые технологии и материалы позволяют возводить здания выше 200 метров и реализовывать практически любые архитектурные идеи.

Есть и субъективный фактор - в первую очередь это желание человека приподняться над землей и самоутвердиться таким способом». В высотных жилых комплексах учитываются все модные тенденции в отделке холлов: натуральный камень, встроенные светильники и массивные люстры, мозаичные полы, никелированные и хромированные ручки. Непременным атрибутом являются зимние сады, эксплуатируемые крыши (на которых можно готовить барбекю) и террасы. Квартиры большой площади предоставляют свободу для дизайнерской мысли, однако так называемая свободная планировка квартир в этих зданиях запрещена - слишком велика нагрузка на фундамент.

Вопрос престижа
Как утверждают риелторы, квартиры в современных высотках покупают те, кто хочет жить в предсказуемой социальной среде и причисляет себя к преуспевающей части общества. Учитывая их интересы, застройщики создают высотные комплексы под девизом 'город в миниатюре'. Стандартный набор услуг, предлагаемых обитателям высотки, включает подземную парковку, собственный спортивно-оздоровительный комплекс, придомовые аквапарк и боулинг, несколько магазинов, свою службу быта, один или несколько ресторанов, детский центр, иногда - внутреннюю медицинскую службу.

Присутствие врачей особенно актуально: некоторые люди более чувствительны к жизни на высоте, чем другие, и временами могут испытывать легкие приступы тревоги или головокружения (допустимая величина отклонения здания от вертикальной оси составляет 40 сантиметров для 200-метровой башни). Помимо этого проектировщики обеспечивают статусным жильцам необходимую изоляцию от внешнего мира.

Помимо замкнутой социальной инфраструктуры высотки, как правило, имеют замкнутую же систему допуска в здание через контрольно-пропускные посты с вооруженной охраной. По тому же принципу организована и придомовая территория - с собственной детской площадкой, небольшим парком, иногда даже собственной набережной и причалом для лодок и яхт, как у «Алых парусов». Если все строящиеся высотки будут столь фешенебельны, как небоскребы 'первой волны', квартиры в них еще долго будут относиться к разряду элитных.

Впрочем, в Москве есть возможность приобрести элитное жилье и не забираясь под облака: традиционно высоким спросом пользуются жилые комплексы в тихом центре, например на Остоженке и Плющихе. Альтернативой городским элитным домам могут служить и охраняемые коттеджные поселки в непосредственной близости от столицы. Загородные дома в таких поселках рассчитаны на тех, кто любит быть поближе к земле, но при этом предпочитает городской комфорт. В этом году на рынке загородной недвижимости появилось восемнадцать поселков. Например, «Залесье», «Золотой город», «Зеленый мыс», «Дубрава». Можно обосноваться в поселке «Новый свет» (всего в двух километрах от МКАД, на Алтуфьевском шоссе).

Это уютный городок с центральным бульваром, изогнутыми улицами и почти игрушечными домиками. Транспортная система поселка продумана до мелочей: по кольцу организовано одностороннее движение, так что водители, велосипедисты и дачники не мешают друг другу. В деловой части – общественно-административный центр с мини-маркетом, кафе-баром, спортивным комплексом, сауной, зоной досуга и службой быта. То есть инфраструктура загородного поселка ни в чем не уступает «начинке», которую предлагают покупателям застройщики элитных высотных комплексов Москвы.

Сколько стоит вид из окна высотки
Как правило, квартиры в высотках начинают продавать если не на уровне котлована, то уже на стадии третьего-четвертого этажа. Причем наиболее активно раскупаются именно высотные этажи - тридцатые-сороковые. Квартиры продаются по 1300-2000 долларов за квадратный метр. Стоимость квадратного метра складывается из многих составляющих.

Помимо вида из окна (окна должны выходить как минимум на две стороны света) покупатель оплачивает соседство с состоятельными жильцами, развитую инфраструктуру дома. Застройщики подчеркивают, что строят не просто новое дорогое жилье, но и новый тип жизни, а за это надо платить. Чем выше забрался по социальной лестнице, тем выше должна быть квартира. При этом с каждым этажом цена квадратного метра вырастает на 300-450 долларов. Значительную долю в стоимости жилья составляет цена оборудования, необходимого для нормального функционирования высотки.

Конструктивные особенности здания требуют установки особой системы водоснабжения, канализации, кондиционирования, лифтов и противопожарной безопасности. Например, лифты, установленные в московских небоскребах, в среднем в два-три раза быстрее обыкновенных (скорость подъема - 3-4 метра в секунду). Система канализации и водоснабжения требует установки мощных насосов, способных подавать свежую воду и забирать отработанную с высоты 200 метров.

Для установки дополнительного канализационного оборудования и систем подачи воды на верхние этажи нужны технические этажи - по одному на каждые 10-15 жилых. Системы энергоснабжения должны обеспечивать электричеством все многочисленные агрегаты дома и работать автономно в случае нештатной ситуации. Для управления всеми этими системами жизнеобеспечения нужна отдельная система. Естественно, все расходы на установку оборудования и его эксплуатацию ложатся на покупателей квартир.

Еще одна статья расходов - противопожарная безопасность. Поскольку эвакуация обитателей высотных зданий в случае возникновения пожара может быть весьма затруднительной, проектировщики небоскребов делают акцент на предупреждении возгораний и создании внутренних систем пожаротушения. Как правило, дома разделены на газонепроницаемые блоки, которые при возникновении пожара изолируются друг от друга, не допуская распространения огня. Квартиры и лестничные площадки, а также лифты и лифтовые шахты (они должны быть пожарозащищенными) оснащаются датчиками задымления и спринклерами.

Впрочем, квартирными спринклерами может похвастаться не каждая высотка, поскольку пожарные не всегда требуют их установки. Помимо этого крыши высотки рекомендуется оснащать хотя бы одной посадочной площадкой для спасательного вертолета. Все это также сказывается на итоговой цене метра, а в дальнейшем - на стоимости технического обслуживания.

В среднем жители элитных высоток должны платить за "коммуналку" от 0,5 до 2 долларов за квадратный метр в месяц. Квартиры в доме "Эдельвейс" продаются от 1600 долларов за квадратный метр, в доме "Вертикаль" - от 1100 долларов за квадратный метр, в доме "Континенталь" - от 1080 до 1700 долларов за квадратный метр, в "Триумф-Паласе" - от 1900 до 2500 евро за квадратный метр, в "Алых парусах" - от 1700 до 2200 евро за квадратный метр, в комплексе "Воробьевы горы" - от 1700 до 2500 евро за квадратный метр.

Мария Железнова Газета
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...