Какое жилье — элитное?

Вопрос этот не из тех, которые имеют однозначный ответ. В России критерии элитного жилья еще не вполне определились, а потому нельзя с полной уверенностью, однозначно назвать то или иное предложение на рынке недвижимости «элитным». Вместе с тем компании-застройщики и риэлторские агентства в целях рекламы широко используют определение «элитный», а также его синонимы de luxe и класс А. Хотя профессионалы знают, что даже сами эти понятия не идентичны, не говоря уже о потребительских характеристиках домов различных компаний.

Мы попытались составить список критериев, отличающих элитные объекты всех прочих классов, и на основании полученных результатов сделать вывод о том, в какой степени позиционируемые застройщиками и риэлторскими агентствами элитные жилые комплексы соответствуют высокому статусу.

 

 

Выбор позиции
Определить характерные особенности элитного жилья мы попросили специалистов московских агентств недвижимости, которые продают самые дорогие квартиры и дома. Это Penny Lane Realty, Blackwood, «Кирсанова риэлти», «Калинка» и «Домострой-Престиж». Все опрошенные нами эксперты подчеркивали относительность существующего на сегодняшний день понятия «элитный» из-за отсутствия жестких стандартов. Тем не менее ряд обязательных для элитного жилья критериев они назвали.

На первое место поставили такой критерий, как клубность. В идеале клубный дом — тот, в котором не более 10 квартир. Кстати, уже одного этого условия достаточно, чтобы львиная доля «элитных» предложений отпала. Ведь очень часто «элитным» называется жилой комплекс, имеющий 100, 200, а то и более 300 квартир. На их фоне жилые комплексы даже с 40 квартирами кажутся куда более близкими к понятию «элитный». Этот критерий вызвал шквал возражений. Многие говорили, что «в центре Москвы никто не строит дома с таким малым количеством квартир. Обычно минимальное их количество составляет двадцать». То есть возводить дом с 6–10 квартирами, если можно построить с 20 и более, — непозволительная роскошь, когда речь идет о центре столицы, где земля стоит чрезвычайно дорого.

Вторым обязательным для элитного жилья критерием стала единая социальная среда. В настоящих элитных домах происходит очень строгий отбор жильцов. Этот отбор осуществляют сами потенциальные покупатели элитной квартиры, выбирая, с кем бы им хотелось жить в одном доме. Естественно, подобный отбор едва ли возможен в доме, рассчитанном на 100 квартир.

Третий критерий — месторасположение. Элитный дом должен находиться в историческом центре столицы, в пределах Садового кольца. Преимущества очевидны. С одной стороны, живя в центре, очень удобно и быстро можно добраться до любой точки Москвы. Сам по себе статус дома в центре города во всем мире считается престижным. Не исключено, что в будущем, после возведения ряда престижных кварталов за пределами Садового кольца, акценты сместятся.

Четвертый обязательный для элитного жилья критерий — нахождение дома в престижном квартале. Если дом стоит в гордом одиночестве или же соседствует, например, с рынком, вокзалом или заводом, то назвать его «элитным» трудно. По мнению экспертов, дом должен находиться на одной улице с такими же престижными зданиями или с заведениями, имеющими непосредственное отношение к элите.

Причем весьма желательно, чтобы это были театры, музеи или, на крайний случай, бутики. Престижных кварталов в центре Москвы пока совсем не много — до сих пор преобладало точечное строительство элитных домов. Но уже наблюдается тенденция к образованию элитных кварталов. Первый из них — Остоженка, прозванный среди «высшего общества» — «Золотой милей». Учитывая данный критерий, приходится констатировать, что жилые комплексы, возведенные за пределами Садового кольца, хоть часто и имеют собственную территорию и находятся в завидной близости от настоящей природы, элитными все же не являются.

Пятый критерий — отсутствие инфраструктуры дома. Сегодня большинство «элитных» жилых комплексов имеют в своем составе помимо жилых квартир еще и тренажерные залы, рестораны, магазины, парикмахерские и т. д. То есть это уже не столько жилой дом, сколько «государство в государстве». Но настоящий элитный дом лишен «дополнительного сервиса», так как покупатели элитных квартир, как правило, имеют собственного парикмахера, повара, теннисный корт и т. д. Кроме того, учитывая, что в элитном доме по определению не больше 10 квартир, не совсем рационально оборудовать огромный тренажерный зал для нескольких человек либо открывать супермаркет.

Критерий шестой — гостевая автостоянка. Все элитные дома имеют подземный паркинг, в котором на каждую квартиру приходится одно или два места для автомобилей. Вместе с тем элитный дом должен быть расположен в центре столицы, который, как известно, не отличается избытком свободных площадей для парковки. Владелец квартиры спокоен за сохранность своих машин, но его гости вынуждены оставлять свои дорогие иномарки на соседних улицах, что доставляет всем проблемы. Отсюда — зачастую трудновыполнимое, но необходимое условие — наличие автостоянки для гостей.

Критерий седьмой — высокая степень безопасности жильцов. Это специальная вооруженная охрана и система видеонаблюдения внешнего и внутреннего периметра здания, общих помещений, гостевой стоянки и многоуровневая современная сигнализация. Все посетители проходят face control, а сами жильцы имеют пластиковые карты, с помощью которых могут пройти в подъезд, лифт и квартиру.

Данный критерий является не самым трудным для реализации, а потому большинство жилых комплексов высокого уровня могут похвастаться подобной системой охраны. Однако в некоторых жилых комплексах изначально такой сервис не предлагается. В этом случае риэлторы и застройщики на вопрос об охране и системе видеонаблюдения отвечают, что жильцы сами будут решать, устанавливать ли систему видеонаблюдения, нанимать ли охрану, и если нанимать, то в каком количестве и для каких именно помещений. То есть в этом случае, который недопустим для элитного дома, жильцы будут нести дополнительные расходы (и немаленькие) на обеспечение собственной безопасности.

Восьмой критерий — автономное инженерное оборудование. Сюда относится, в частности, собственная пожарная служба, электростанция и водоснабжение. Например, если во всех соседних домах будет отключено электричество или отопление, то в элитном доме будет тепло и светло.

Девятый критерий — использование при строительстве дома и отделке помещений только лучших материалов. Однако выбор строительных материалов очень широк: существуют строительные материалы хорошие, очень хорошие, более пригодные для того или иного случая. Поэтому риэлторы и застройщики всегда с чистой совестью заявляют, что для строительства дома были использованы самые лучшие материалы. Так ли это на самом деле — проверить нелегко.

И наконец, критерий десятый: цена за 1 кв. м. Нижняя планка для элитных квартир сегодня составляет $3500. Цены постоянно растут, и эксперты утверждают, что относительно скоро минимальная стоимость 1 кв. м достигнет $4 тыс. Этому критерию также не соответствует ряд жилых комплексов, рекламируемых как «элитные».

С правом переписки

Итак, по мнению опрошенных нами экспертов, элитный дом является таковым только тогда, когда он соответствует всем представленным в таблице 10 критериям. В противном случае дом не элитный, а так называемый «повышенной комфортности» или «высокого уровня».

Кстати, об уровне дома зачастую можно сделать вывод и не прибегая к помощи «10 критериев». В ходе подготовки этой статьи мы неоднократно общались по телефону с риэлторскими агентствами и застройщиками. Причем не только как журналисты. Во время одного опроса мы представлялись желающими купить квартиру в элитном доме. И если в первом случае общение было сдержанным, но корректным, то во втором… Как ни удивительно, но большинство сотрудников риэлторских агентств разговаривают со своими клиентами отнюдь не как с vip-персонами, хотя речь идет о покупке не на одну сотню тысяч долларов США. Из 20 операторов риэлторских агентств только три разговаривали так, чтобы как можно больше понравиться клиенту. Стиль общения подавляющего большинства риэлторов, скажем так, явно не дотягивал до нужного уровня. А ответ из одной фирмы поразил даже видавших виды журналистов своей грубостью. Конечно, риэлторские агентства не могут позволить себе иметь в качестве операторов тонких психологов и искусных дипломатов. Однако соблюдение подобных «мелочей» и есть показатель уровня, достойного элиты. Впрочем, как заметил издатель одного модного журнала: «Для того, чтобы писать о костюме от ARMANI, как минимум, его нужно носить».

Понимая, что составленный нами рейтинг может вызвать возражения у компаний недвижимости, чьи «элитные» предложения таковыми не оказались, мы поступили следующим образом. Таблицу с 10 критериями мы отправили тем, кто строит и продает тот или иной объект. И попросили заполнить.

Ответная реакция
Реакция была разная.

Первая: отказ заполнить таблицу. Например, представитель агентства недвижимости СКИП, которое реализует квартиры в жилом комплексе «Элитон», отказался заполнять таблицу, поскольку «в доме осталась только одна непроданная квартира». Причем, как заявили нам в пресс-службе, «только менеджер владеет этой информацией». Однако, когда мы позвонили в компанию как клиенты, заинтересованные в покупке квартиры, девушка-оператор охотно удовлетворила наше любопытство относительно характеристик дома и предложила на выбор несколько квартир. Такая же история произошла у нас с компаниями «Стройтекс» (Белгравия) и «СТ-Групп» (Park House). Не любят застройщики беседовать с журналистами.

Реакция вторая: согласие заполнить таблицу. Характеристики жилых комплексов «Камелот» (Авгур Эстейт), «Трианон» и «Аркада-хаус» (Декра), а также «Новая Остоженка», «Петровъ дом» и «Дом на Остоженке» были описаны в строгом соответствии с таблицей. Представители компании «ДОН-Строй» подтвердили некоторые несоответствия этих объектов выбранным критериям и вписали в таблицу не только плюсы, но и минусы.
Реакция третья: несогласие с критериями элитности, приведенными в таблице. Что ж, как мы и говорили в самом начале, четких критериев на сегодня не существует.

Так, например, компания «Юниформстрой», поставив своему Green House минус в графе «клубность» и сделав надпись «от $2000» в графе «цена за 1 кв. м не менее $3500», в итоге выставила себе 100%. А «ДОН-Строй», заполнив графы по «Новой Остоженке», описывать остальные свои объекты – «Триумф-Палас», «Северную звезду» и «Воробьевы горы» — вовсе отказался. Представители компании заявили, что «эти жилые комплексы — хорошие, однако к элитным не относящиеся». Представители компаний также отметили, что поскольку теоретическая база у всех разная, то они выработали свое деление домов: бизнес-класс, премиум и de luxe. В соответствии с этим внутренним делением они и позиционируют свои объекты. Прежде чем заполнить таблицу, частичное несогласие с критериями озвучили и компании «Авгур Эстейт» и Blackwood.

Предупреждение

Пусть не расстраиваются те, кто уже приобрел квартиру в «элитном» доме, занимающем в рейтинге далеко не первую позицию, либо вовсе в него не попавшем. Ведь в конце концов выбор делается не из-за модного слова de luxe, а исходя из соображений практической пользы и соответствия выбираемого жилья четко определенным требованиям.

Если квартира уже куплена, значит, она хороша в той степени, в которой это необходимо покупателю. Раз уж он остановил свой выбор на конкретной квартире — значит, она его устраивает независимо от того, к какому классу она принадлежит. На этом мы заканчиваем описательную часть и предлагаем вниманию уважаемого читателя наш рейтинг элитного жилья по состоянию на сентябрь 2003 года.

Вера Ковалева Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...