Конкурс приоритетов

Покупатель элитной квартиры — субъект загадочный, этакая «вещь в себе». Его потребности и побуждения неизменно занимают умы застройщиков и риэлторов, которые пытаются понять, почему на ура идут одни предложения и годами стоят другие. Это тем более актуально, что требования к жилью с каждым годом становятся все жестче и конкретней.

Ведь некоторые клиенты при выборе квартиры привлекают не только консультантов по недвижимости, юристов и дизайнеров, но и технических экспертов, даже специалистов по Фэн Шуй. Однако и риэлторы, со своей стороны, сделали успехи в постижении феномена покупательских предпочтений.

 

 

Золотое правило Не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы вычислить первый фактор, влияющий на популярность квартиры. Это удобное местоположение и престижность района.

Таким образом, в покупательском сознании доминирует «правило трех L»: location, location, location. Сегодня элитными районами считаются не только Остоженка, Пречистенка, Арбат и Патриаршие пруды. «Элитные кварталы формируются в районах Замоскворечья, Плющихи, Чистых прудов, – рассказывают специалисты Renaissance Realty. – Большим потенциалом обладает район Хамовников – вскоре здесь появится новый элитный квартал».

Поскольку новых площадок под застройку в традиционно престижных районах уже практически нет, застройщики расширяют географию элитного строительства. Так, по словам Ирины Жаровой-Райт, управляющего партнера компании Nordblom Group, девелоперы обратили внимание на такие районы, как небольшой квартал между улицами Мосфильмовской, Косыгина и Пырьева, который постепенно изменяется в сторону повышения класса жилья, чему способствовует проект «Lake House».

До этого в районе возводилось жилье бизнес-класса, а теперь есть перспективы для освоения нового участка под элитную застройку. «Многие клиенты придают огромное значение экологии района, – продолжает она. – Если изучить Центральный административный округ, то можно считать перспективным квартал между Радищевскими улицами, Таганкой и Серебрянической набережной до Яузского бульвара.

Он достаточно зеленый, там низкоэтажная застройка, хорошие видовые характеристики. Из него может получиться если не вторая Остоженка, то район не хуже Замоскворечья». Центр Москвы в пределах Садового кольца всегда будет пользоваться самой большой популярностью. Однако здесь новые элитные дома часто граничат с непрезентабельными старыми, что не соответствует запросам обеспеченной публики. «Наличие рядом ветхих зданий является серьезным фактором, который может остановить покупателя, – утверждает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. – Ведь это не только портит видовые характеристики, но и означает, что впоследствии на месте старых домов начнется стройка».

Это вторая причина, по которой высококлассные жилые комплексы стали появляться за пределами центра города, кстати, часто в экологически благоприятных районах Москвы. В качестве примера вице-президент Группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов называет усадьбу «Покровское-Глебово», расположенную на территории лесопарка «Покровское-Стрешнево» и включающую разнообразную инфраструктуру, в том числе пляжный клуб и офисные помещения.

Таким образом, спрос на районы социально однородной застройки с единой концепцией растет. Для людей, приобретающих элитное жилье, однородная социальная среда также является одним из главных критериев выбора квартиры. Архидом Покупателя жилья высокого класса живо интересуют архитектурные достоинства и типовые характеристики его будущего дома. «Ему важно, чтобы дом выделялся на общем фоне, был уникальным, запоминающимся, – говорят специалисты Renaissance Realty. – Объекты элитной недвижимости – товар штучный, и удачная архитектурная концепция способна подчеркнуть эту эксклюзивность.

Поэтому многие застройщики делают ставку на оригинальную архитектуру, и приглашают известных дорогостоящих архитекторов и опытных проектировщиков». В качестве примера можно привести реконструированный особняк на Малой Молчановке на 18 квартир, известный как «Дом со львами». Здесь полностью сохранен исторический фасад с колоннами и лепными украшениями, а вход украшает пара сидящих каменных львов. Особняк на Большой Никитской, 45 построен в духе классической архитектуры и гармонично вписывается в атмосферу исторически сложившегося района. Новый дом Amorini Dorati в Филипповском переулке привлекает своей необычной архитектурой в «помпейском» стиле. «Венский дом», архитектура которого стилизована под австрийскую классику XIX столетия, по праву считается одним из лучших московских проектов и отлично вписывается в местный пейзаж.

Константин Ковалев добавляет к этому списку «Дворцовый комплекс» и «Итальянский квартал». Рейтинг дома заметно повышает наличие благоустроенной огороженной территории. Зеленый внутренний дворик с продуманным ландшафтным дизайном становится отдушиной для горожанина. Одним из наиболее ярких примеров удачной организации пространства является двор «Венского дома». Здесь есть и мощеные дорожки, и фонтан, и изящные скамейки, а для детей построен мини-городок.

Также интересен двор дома №5 по Бутиковскому переулку с его хвойными деревьями и альпийской горкой. Что касается конструктивной основы зданий, то эксперты отмечают, что среди покупателей остаются более популярными монолитно-кирпичные дома. Существуют предпочтения и по отделочным материалам. «Покупатели просчитывают будущие расходы на содержание дома, – напоминает Ирина Егорова, консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty, – и в связи с этим обращают внимание на отделку не только с эстетической, но и с практической точки зрения: так, оштукатуренные фасады требуют более тщательного ухода.

В отделке внешних стен лучше использовать материалы более стойкие к московскому микроклимату и не требующие в будущем больших затрат на поддержание достойного вида». Кроме того, теперь в элитных комплексах принято, чтобы отделка общественных зон была не хуже, а то и лучше, чем в квартирах. Например, в доме Lake House, построенном компанией «СТ – Груп», отделка общих холлов по качеству и уровню работ не только соответствует отделке самых дорогих ресторанов Москвы, но и превосходит многие квартиры. Количество и качество Надежда Рамазанова, начальник отдела первичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty, утверждает, что одним из решающих факторов для покупателя является число квартир в доме.

«Клубные дома, реконструированные исторические дома все же пока более привлекательны для клиента, нежели масштабные жилые комплексы», – говорит она. Однако Виктор Козлов, коммерческий директор компании «Авгур Эстейт», наблюдает тенденцию к укрупнению проектов. «В последнее время были заявлены жилые комплексы «Онегинъ», «Коперник», «Смоленская Застава» на 130 и более квартир. По уровню комфорта такие дома не только не уступают малоэтажным, но даже в чем-то превосходят их. Так, многоэтажные здания предоставляют больше возможностей для видовых характеристик.

За открывающуюся панораму на центр столицы покупатели сегодня готовы переплачивать до 20% от стоимости квартиры», – заявляет он. В упомянутых выше комплексах «Онегинъ» и «Коперник» спроектировано большое число квартир малых размеров. «Покупателям больше не нужны апартаменты огромных площадей или многоуровневые квартиры, – утверждает Константин Ковалев. – Сейчас значительно возрос спрос на квартиры-студии, что объясняется высокой стоимостью квадратного метра в элитных проектах».

Другие же риэлторы говорят об обратной тенденции. По мнению специалистов Renaissance Realty, раньше в элитном сегменте наиболее ходовым считался метраж 120-150 кв.м (примерно 3-комнатная квартира), а сейчас многие состоятельные клиенты стремятся расширить свое жилье и предпочитают покупать 170-220 кв.м (4-,5-комнатная квартиру).

Ирина Егорова выделяет такие предпочтения по конфигурации квартир, как двух-трехсторонняя ориентация, большое количество окон, свободная планировка, минимум несущих конструкций, высота потолка не менее 3,2-3,3 м. Виктор Козлов подтверждает, что элитный покупатель все чаще выбирает площади со свободной планировкой и без отделки – с тем, чтобы самому заняться дизайном жилища. Небесплатные приложения Несколько лет назад считалось, что элитный дом не будет таковым считаться, если он не начинен всеми, какими только возможно, сервисами. При таком объекте непременно проектировались салон красоты, ресторан, фитнес-центр, баня и бассейн. Однако очень скоро оказалось, что содержание такой инфраструктуры – дорогое удовольствие, оплачивать которое предстоит жильцам.

Теперь покупатель, наученный горьким опытом либо наслышанный о нем от знакомых, выбирает жилье без лишних обременений. Поэтому застройщики стараются минимизировать инфраструктуру в своих домах, ограничивая ее набор тренажерным залом, холлом для приема гостей, сигарной комнатой, прачечной, иногда библиотекой. (Данная тенденция не распространяется на многоквартирные жилые комплексы, где застройщики обязаны создавать развитую инфраструктуру.) «Нужно проектировать спортивный комплекс с полным набором услуг или отказаться от фитнес-центра вообще», – советует Ирина Егорова.

Однако, как сформулировала директор агентства элитной недвижимости HERMITAGE realty Екатерина Гетманская, наличие подземного паркинга остается обязательной составляющей комфортной жизни в мегаполисе. На каждую квартиру в элитном доме должно приходиться не меньше двух машиномест, желательна и гостевая парковка. Клиенты предпочитают выполненные по индивидуальному заказу лифты от ведущих производителей (Otis, Tissen, Kone, Shindler), опускающиеся в паркинг, а сам паркинг – без механических подъемников и лифта для машин. Инженерные решения Сегодняшний покупатель придирчиво относится к уровню инженерии, поэтому контроль за нею ужесточился. Поскольку экология в Москве не улучшается, возросли требования к кондиционерам, вентиляции и системам очистки воды. Это как раз те параметры, за которые покупатели элитной недвижимости готовы платить.

В том же доме №5 по Бутиковскому переулку в подвале стоит высокотехнологичная система очистки воды: в дом поступает только холодная вода, а дальше ее подготовка, нагрев и очистка идет как на мини-заводе. «Сейчас клиенты, вкладывая в жилье серьезные деньги, понимают, что они не хотят через 5 лет всем домом ремонтировать сломавшуюся систему вентиляции или очистки воды. То есть гарантия на материалы и инженерные технологии в построенном объекте должна быть от 10 до 20 лет.

Тогда все будут понимать, что этот комплекс не просто модный, но и надежный», – комментирует Ирина Жарова-Райт. Обязательное условие элитного дома – обеспечение его безопасности, наличие современных средств охраны. «Система безопасности должна быть поставлена на профессиональную основу и включать несколько уровней: контроль системы доступа в здание, физическую охрану, круглосуточное видеонаблюдение, охранные системы в квартирах, – утверждают специалисты Renaissance Realty. – Немаловажную роль в обеспечении безопасности жильцов играет фейс-контроль будущих жильцов.

Поэтому, как правило, клиенты с пониманием относятся к просьбе застройщика или будущих соседей поделиться информацией о себе». Полный список требований покупателей к наличию систем в элитном доме выглядит, по данным Ирины Егоровой, следующим образом: центральное или индивидуальное кондиционирование, приточно-вытяжная вентиляция, сочетание различных типов отопления (воздушное, водяное и электрическое), радиаторы с регуляторами температуры, фильтры очистки воздуха, фильтры очистки воды, собственный бойлер, энергоснабжение на квартиру не менее 20-25 кВт на 150 кв.м (медный кабель), оптико-волоконная связь (с возможностью выбора оператора), компьютеризация системы эксплуатации и контроля за инженерной системами здания. Сейчас наблюдается тенденция смены элитных квартир, приобретенных 5-7 лет назад в домах, где этот набор неполон, на новые, более дорогие, в современных высокотехнологичных комплексах. Автора! Автора! Все риэлторы отмечают, что имя и реноме застройщика стало не последним фактором, влияющим на выбор дома.

Ведь от девелопера напрямую зависит, насколько качественно будет выполнен конечный продукт и будут ли выдержаны сроки строительства. «Уделяется внимание и генподрядчику, – добавляет Виктор Козлов. – Кроме того, все большую роль на выбор городского жилья оказывает управляющая компания, которая в дальнейшем будет заниматься ремонтом и эксплуатацией дома, ведь чистоту и уют могут обеспечить только профессионалы». Некоторые девелоперы сегодня не только выполняют все прихоти будущего клиента, но и во многом формируют спрос, демонстрируя, каким должен быть современный жилой комплекс.

Они могут и воспитывать вкус потребителя. «Очень показателен пример застройки переулков Остоженки, – рассказывает Екатерина Егорова. – Когда компания Rose Group начала строительство своих домов в стиле конструктивизма – прямые линии, много стекла и бетона, – покупатели поначалу шарахались от такой архитектуры, не понимали и не принимали ее. Были случаи, когда, посмотрев на дом с внешней стороны, клиенты даже отказывались заходить в него. Большинству хотелось классической архитектуры, к которой тяготеет русская душа, стиля доходных домов начала века. Сейчас конструктивизм уже никого не смущает, многие покупатели оценили его преимущества. Конечно, приверженцы классики остались, но резкого отторжения современной архитектуры уже нет».

Другой пример привела Ирина Жарова-Райт: «Завершилось строительство объекта Hartus Harmonia, где одним из участников проекта выступила компания MCD Group. Девелоперам удалось сломать стереотип нелюбви покупателей к проспекту Мира, что было сделать непросто. В итоге квартиры в Ботаническом переулке продаются по цене $15 тыс. за кв.м». По мнению Надежды Рамазановой, только тот девелопер имеет возможность диктовать правила на рынке, который изучает потребительские предпочтения, вкладывает ресурсы в PR-продвижение проекта и, главное, предлагает инновационные решения. Вперед, в будущее Каким будет потребитель элитной недвижимости через несколько лет? Чего он потребует? Вопрос этот оказался довольно сложным для риэлторов.

Скорее всего, отмечают они, следует ожидать продолжения существующих тенденций. То есть покупатель будущего захочет селиться в престижных местах с однородной социальной средой, в высокотехнологичных комплексах интересной архитектуры, имеющих хороший паркинг, благоустроенную территорию и охрану, в просторных квартирах с удобной планировкой и высокими потолками, с красивым видом из окна. Специалисты Renaissance Realty прогнозируют увеличение спроса на эксклюзивные предложения. Например, на частные резиденции в центре города – прежде всего, на городские особняки и таунхаусы.

«Такие проекты в центре Москвы – большая редкость, – говорят они, – так как земля в ЦАО дорогая, и застройщикам гораздо выгоднее возводить здесь элитные дома на несколько квартир. Однако спрос на частные резиденции есть, а значит, есть и предложение. Зачастую такие дома располагаются на территории жилых комплексов».

В качестве примера они приводят реконструированный особняк площадью 560 кв.м на Поварской улице, входящий в состав элитного жилого комплекса. Этот дом был построен в 1884 г. по проекту архитектора К.И. Андреева и является памятником архитектуры. Еще пример – новый особняк на Большой Никитской, 45. Он представляет собой шестиуровневое строение площадью 590 кв.м, примыкающее к основному зданию. Отличным примером эксклюзивного городского жилья может служить жилой комплекс «Три тополя», состоящий из дома на 12 квартир и семи таунхаусов. «В перспективе, – предполагает Надежда Рамазанова, – неизбежен рост спроса на жилье в более экологически чистых районах Москвы, в первую очередь, на Фрунзенской и Плющихе.

Снижается актуальность точечной застройки, состоятельные граждане предпочтут ей масштабные элитные кварталы, которые сегодня застраиваются на месте бывших промышленных зон в центре Москвы (при условии, что это будут клубные, малоквартирные дома). Вероятно, приобретение жилья «на стадии котлована» уйдет в прошлое, покупатели станут покупать квартиры на этапе окончания строительства». Интересную мысль высказала Ирина Жарова-Райт: «В будущем схемы покупки жилья, скорей всего, станут более прозрачными, а следовательно, инвестировать в квартиры класса de luxe будут не только граждане стран СНГ, привыкшие к непрозрачным сделкам, но также и иностранцы». Ну что же, через несколько лет мы сами увидим, кто из них был прав. Но уже сейчас можно сказать, что требования к качеству элитного жилья будут расти и дальше. Вопрос только: в какой прогрессии?
Ирина Богатырева Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...