Квартальная или точечная застройка?

Покупатели, как правило, интересуются стоимостью квартиры, качеством дома, наличием парковки или гаража, социальной инфраструктуры и экологической обстановкой. Однако сегодня стоит не забывать поинтересоваться: будет ли это дом точечной застройки или комплексной. Это два разных подхода к строительству, и «Собственник» расскажет об их плюсах и минусах.

На самом деле не помешает небольшой экскурс в историю. Формирование современного рынка коммерческого жилья началось в Москве сравнительно недавно – в начале славных 90-х.

 

 

То время отличалось от сегодняшнего: о комплексной реконструкции районов никто не задумывался. В этом попросту не было необходимости: любой свободный участок земли годился под строительство… Здание или целый микрорайон стремительно возводили, спешно сдавали и торопились строить новый объект.

Сегодня все по-другому: территорий под новое строительство практически не осталось – даже для так называемой точечной (уплотнительной) застройки. Отсюда и разговоры о том, что пик строительства из Москвы смещается в регионы и в Подмосковье. Потенциальный покупатель столичных квадратных метров уже обязательно должен быть в курсе разделения рынка на два различных вида строительства: точечной и комплексной застройки – и, соответственно, политики чиновников, строителей и риелторов, связанной с ними.

Утверждать, что тот или иной вид застройки предпочтителен, не слишком корректно, поскольку каждый из них применяется исходя из существующих условий. Возможно, для кого-то отдельно стоящий дом более предпочтителен. Скажем, хороший панорамный вид, отсутствие соседей-соглядатаев в окне напротив и обжитой район помогут примириться с тем, что высотная хай-тек-новостройка не слишком вписывается в облик застроенного пятиэтажками квартала. С другой стороны, как всем известно, количество порой переходит в качество, и это бывает в случаях, когда дом бизнес-класса возводится в неоднородной социальной среде, среди старых пятиэтажек. Такие случаи нередки: есть небольшой участок земли – на нем строится один дом, а архитектурное решение при этом почти не учитывается. Однако потом от соседей приходится отгораживаться забором и жить на этом крошечном пятачке.

И потом, если у девелопера есть участок земли, он постарается поставить на него как можно больше домов. При этом будет максимально использовать высотность и пытается обойти требования по плотности распределения объектов на единице территории. Проще говоря, если будет возможность построить два дома, то он постарается построить три. И это логично: точечная застройка применяется именно там, где нет возможности подойти к обустройству территории комплексно, то есть в условиях дефицита строительных площадей.

К минусам точечной застройки стоит отнести и сравнительно высокую себестоимость строительства, которая, как известно, зависит не только от цены земли, но и от стоимости работ (в частности, от подводки коммуникаций). Гораздо выгоднее в финансовом смысле провести одну линию теплоснабжения, водоснабжения, энергосети для нескольких домов. Кроме того, из-за «включений» дома точечной застройки в общую (например, водопроводную) сеть нередки аварии и перебои в работе.

Отсюда можно сделать вывод о предпочтительности комплексной застройки. Осталось решить задачу – найти в плотно застроенной Москве участки для масштабного строительства. Основных ответов, найденных московским правительством, два – реорганизация промзон и реконструкция застроенных пятиэтажками кварталов. Весомым аргументом в пользу такой позиции служит тот факт, что точечная застройка не решает экономических задач района, а лишь создает дополнительную нагрузку на социальную, транспортную и торговую инфраструктуру за счет увеличения числа жителей района. Есть и еще один, не менее важный, довод: мощности строительной компании полноценно используются только на большом пространстве, где есть возможность развернутся тяжелой технике. Кстати, во многих зарубежных странах действует закон, ограничивающий точечную застройку и обязывающий инвесторов и строителей заниматься только комплексной застройкой и реконструкцией целых кварталов. Разумеется, при сохранении архитектурного облика территории.

Что касается другого вида комплексной застройки на месте старых зданий (пятиэтажек), то тут, чтобы что-то построить, надо сначала что-то снести. Главная проблема – переселение жителей сносимых зданий. Как правило, при необходимости переселения инвесторы-застройщики взаимодействуют с властями по нескольким схемам. Либо столичному правительству выплачивается определенная сумма – средства, на которые будут куплены квартиры для переселения жильцов, либо сам инвестор покупает квартиры и передает их в муниципальный фонд. Официальная позиция мэра в отношении переселений пока остается прежней: люди должны остаться в своем микрорайоне или в непосредственной близости к нему (если только они сами не захотят перебраться в более зеленый район – наверное, потому такой популярностью у «переселенцев» пользуются Бутово и Марьино?).

Заметим, что вариант со сносом дома и последующим переселением возможен и при точечной застройке. Только тогда у жильцов нет совсем никакой гарантии, что они останутся жить в том же районе, поскольку других подходящих новостроек поблизости может не оказаться. Инвестор, как правило, не определяет, куда переедут жители дома после сноса, это остается прерогативой городских властей.

Что касается реорганизации промзон, в ближайшем будущем мы сами получим возможность оценить ряд крупных столичных проектов в этой области. Лофты на месте «Красного Октября», жилье вместо электростанции на Раушской набережной, реализация «Большого Сити» – все эти проекты связаны именно с перепрофилированием и/или выводом столичных промышленных предприятий. Такие площадки требуют серьезной рекультивации земли и затрат на перевоз действующих предприятий. Пока такие проекты вызывают определенные опасения среди покупателей, но ситуация меняется с каждым годом. И есть все основания полагать, что через какое-то время тот факт, что жилье построено на месте промзоны, перестанет волновать потенциальных покупателей: во-первых, качество строительства постепенно повышается, во-вторых, на площади в несколько га можно развернуть настоящую комплексную застройку и построить полноценный современный мини-город. Кроме того, не должно возникнуть проблем с инфраструктурой и с соседями: крупные комплексы будут заселены социально однородными жильцами. Проблема здесь видится только одна: количество промзон в Москве ограничено, и рано или поздно (скорее рано) вопрос острого дефицита земель под строительства в столице возникнет снова.

Лина Исаева, Анна Соловьева Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...