Московские покупатели: кто они?

Состояние московского рынка недвижимости можно назвать умеренным ажиотажем. СРЕДИ НОВОСТРОЕК БОЛЬШИНСТВО ДОМОВ РАСКУПАЕТСЯ ЕЩЕ НА УРОВНЕ КОТЛОВАНА; на «вторичке» ситуация обманчивая — предложения вроде бы есть, но, по словам риэлторов, все более-менее пристойное и по разумной цене распродается в рекордно короткие сроки. КТО ЖЕ ОНИ, ЭТИ БЕЗЫМЯННЫЕ ГЕРОИ СЕГОДНЯШНОГО РЫНКА — ПОКУПАТЕЛИ? Что они приобретают, по какой цене и, главное, зачем?

Что и сколько?

 

 

Самая точная информация о столичном рынке недвижимости есть у Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве (Мосрегистрация). Но делиться данными с общественностью регистраторы не спешат (почему – тема отдельного разговора). Так что приходится довольствоваться экспертными оценками. По словам Олега Репченко, руководителя аналитического центра IRN.RU, вторичный рынок находится на достаточно стабильном уровне уже несколько лет: ежегодно продается в среднем 100 тыс. квартир. Что касается «первички», то, по официальным данным, в год строится 4,7–4,8 млн кв.м, из них коммерческого жилья – более 3 млн. Если принять за среднюю величину квартиру площадью 70 кв.м, то получается чуть больше 40 тыс. новых квартир ежегодно.

И распродается все – о построенных, но непроданных квартирах в последние годы не слышно.

Если выделить статистику по элитному рынку, то, по оценке Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, за девять месяцев 2005 г. продано около 260 квартир в новых домах. Причем продажи в некоторых объектах «шли особенно быстро» – например, в квартале «Чистые Пруды» реализация началась в апреле, и уже сейчас продано порядка 60% квартир.

На вторичном рынке продано около 190–200 квартир, в структуре предложения лидируют недавно построенные дома, затем идут дореволюционные здания, немного уступают им «сталинки» и замыкают предложение квартиры в домах ЦК и Совмина. По мнению аналитиков компании, в 2005 г. предложение элитного жилья увеличится на 60%, достигнув приблизительно 600 тыс. кв.м. Но высокие темпы роста доходов с лихвой компенсируют этот прирост, дефицит предложения сохранится, что приведет к росту цен – в среднем на 20% по итогам 2005 г.

Нельзя не отметить рост количества сделок с привлечением ипотечных кредитов. Как говорит Денис Попов, генеральный директор агентства «Контакт – Элитная Недвижимость», в экономклассе таких сделок уже около 5%, а в дорогом сегменте – свыше 10%. Это означает, что люди стали не только много зарабатывать, но и готовы декларировать свои доходы. А также говорит о том, что банки, страховые и оценочные компании налаживают наконец свою работу.

Сами мы люди местные…

Расхожие представления о «злых бабаях», скупающих Москву на корню, статистикой не подтверждаются – в среднем процентов 70 покупателей имеют паспорт с московской или подмосковной регистрацией. Еще около 20% – жители регионов России, и лишь максимум 10% приходится на тех, кто приехал из зарубежья – дальнего или ближнего. Цифры эти, разумеется, весьма средние. На некоторых категориях объектов доля «регионалов» заметно выше – до 30%. Это касается либо элитного жилья, которое активно скупается людьми состоятельными, либо, напротив, наиболее дешевого типового.

В бизнес-классе, в домах точечной застройки, немосквичей заметно меньше – в пределах 10%. Объясняется это тем, что для приобретения подобных объектов, понимания их достоинств требуется более глубокое знание столичного рынка.

Наиболее заметная категория иногородних покупателей дорогого жилья – это, разумеется, нефтяники из Тюменской области. В последний год, говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании «Новый город», более чем в полтора раза увеличилось число состоятельных клиентов из Санкт-Петербурга. Видимо, тамошние бизнесмены окончательно распростились с надеждой, что столица переедет к ним, и стремятся поселиться в городе, который является центром деловой жизни страны.

Все прочие статистические изыски, направленные на то, чтобы как-то «рассортировать» покупателей, ничего интересного не дают: квартиры приобретают люди всех возрастов, материального уровня (понятно – каждый в своем ценовом сегменте), с высшим образованием или без оного…

Особенно забавны попытки вычислить гендерные характеристики покупателей:

у одних компаний поровну, у других один пол доминирует над другим в соотношении 53 к 47. На самом деле, квартира – это чаще всего семейное приобретение, и на кого именно будет она записана – большого значения не имеет.

Чего изволите?

Сегодня строительные компании все чаще прислушиваются к мнению потенциальных покупателей жилья, к их пожеланиям и потребностям. Масштабные проекты реализуются в соответствии с мировыми стандартами, девелоперы проводят серьезные исследования, пользуются консультационными услугами операторов рынка и при работе над проектом учитывают предпочтения покупателей.

Вопрос о предпочтениях покупателей вызывает среди экспертов наибольшие противоречия. «Когда-то мы считали, что дорогой дом должен быть малоквартирным – не более 40 квартир, теперь нам нужно эту позицию пересмотреть, – рассказывает генеральный директор компании Kalinka-Realty. – Появляются крупные элитные объекты, в которых общее количество квартир достигает 100–200. Раньше средства девелоперов были ограниченны, а получить дополнительное финансирование было негде. Сейчас у застройщиков уже совсем другие возможности, пришло время серьезных, больших денег, крупных проектов, и многие застройщики уже реализуют их.

В качестве примеров можно привести реализованный проект компании Rose Group – Crystal House, новые проекты – «Дворцовый комплекс» в Коробейниковом переулке, проект Four Seasons, расположенный напротив Кремля».

Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости Soho Realty, говорит о росте интереса к большой площади: «Покупателя дорогой квартиры уже не устраивает скромный метраж квартиры в 100–150 кв.м, как это было еще годом ранее. Наиболее востребованная сегодня площадь – 220–250 кв.м. Все чаще клиенты обращают внимание на такие моменты, как просторная спальная комната, вместительная гардеробная, несколько санузлов, большая ванная – причем, желательно, с окном». Одной из причин этого, по словам эксперта, является приверженность стилю загородной жизни – люди, имеющие просторный дом в Подмосковье, стремятся к аналогичному комфорту и в городе.

Все вроде бы логично и здорово, но… ОАО «Квартал», проведя исследование покупательских предпочтений, сообщает об уменьшении интереса к квартирам большой площади, наиболее востребованными являются объекты в 80–160 кв.м. Среди причин называются высокая стоимость «лишних» метров, а также… наличие у покупателей загородного жилья. Человек удовлетворяет свои «потребности в большом пространстве» за городом, а в Москве соглашается жить поскромнее.

На сугубо субъективный взгляд автора, этому противоречию может быть только одно объяснение: Soho Realty работает с элитной недвижимостью, тогда как здания ОАО «Квартал» – это все-таки бизнес-класс. Получается, что средний класс в нашей стране озабочен проблемой экономии, тогда как богатые люди становятся только богаче и о таких вещах просто не задумываются.

С чем практически все риэлторы и застройщики согласны – для покупателя жилья большое значение имеет «окружение». Под этим несколько расплывчатым термином понимается хороший вид из окна, наличие неподалеку от дома магазинов, культурно-бытовых объектов, отсутствие неприятного соседства – как с промышленными гигантами, так и с населенными пролетариатом девятиэтажками. Очень ценят покупатели парки и скверы. Также неравнодушны они и к архитектурному облику дома. А вот такой прежде выигрышный момент, как «инфраструктура дома» (бассейн, сауна, игровая комната, фитнес-клуб и т.п.), сегодня воспринимается, скорее, как обуза: коммунальные платежи оказываются, как минимум, в два раза больше, чем в обычном дорогом доме. К тому же, например, занятия спортом интересны не только сами по себе, но и как общение. Состоятельному человеку интереснее поехать в открытый фитнес-клуб, где он сможет встретиться с людьми своего круга, чем «вариться в собственном соку» в домашнем спортзале.

Золотая жила

Эпоха 2002–2003 гг., когда московская недвижимость дорожала на 30–45% в год, миновала. Соответственно, покинули рынок и многие «инвесторы» (их правильнее было бы назвать спекулянтами) – те, кто покупал квартиры в начале строительства и продавал их после завершения дома. В те годы таких было до 30% всех покупателей. Сегодня с инвестиционными целями приобретаются не более 5–10% квартир.

Изменились и цели инвесторов. Часть из них довольствуется просто тем, что недвижимость сохраняет средства – дескать, есть и есть, хлеба не просит и в случае чего, по крайней мере, не подешевеет. Другие стали специализироваться на сдаче квартир в аренду, т.е. превратились в профессиональных рантье. Хотя доходность этого бизнеса и снизилась в последнее время (эксперты связывают это с тем, что «продажные» цены на жилье росли быстрее арендных – соответственно, снижалась и рентабельность), она все равно остается достаточно высокой. Как отмечает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, эта рентабельность отмечена даже иностранцами, и сегодня они являются владельцами 3–4% квартир, сдающихся в аренду в Москве.

Портрет владельца элитной недвижимости, сдающего ее в аренду, в последние годы заметно изменился. Если раньше подобный доход рассматривался как случайный (квартиру по каким-то причинам не получалось быстро продать), то теперь профессионалы смотрят на свою деятельность именно как на бизнес. Тщательно отслеживается, какие именно объекты приносят максимальную прибыль, как еще более увеличить ее с помощью грамотно сделанного ремонта.

Притом что доля инвесторов в целом на рынке невелика, в элитном сегменте (где рентабельность вложения в недвижимость для аренды максимальна и достигает 12–15%) с такими целями приобретается до 25% квартир. По данным А. Зиминского, не менее 250 человек в Москве владеют тремя или более сдаваемыми квартирами.

Так или иначе, московские квартиры остаются привлекательными. Их приобретают – кто для собственного проживания, кто для сохранения денег, кто для арендного бизнеса. И привлекательность эта – а вместе с ней и постоянный рост цен – сохранится, как минимум, до тех пор, пока на мировом рынке дорого стоит нефть.

Владимир Абгафоров Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...