Настоящий элитный дом

С развитием рынка элитного жилья все чаще возникают споры о том, что считать таковым. К этому вопросу М2 обращалась недавно. Продолжая разговор на злободневную тему, редакция решила выяснить, что подразумевается под понятием «инфраструктура элитного жилья». Имеется ли в виду строго установленный перечень услуг, или в каждом конкретном случае задача решается отдельно? На что могут рассчитывать покупатели, приобретая более чем дорогие апартаменты?

 

 

Насколько обещания застройщиков и риэлторов соответствуют действительности?

За недолгие годы своего существования столичный рынок элитного жилья не настолько сформировался и окреп, чтобы можно было с легкой уверенностью подразделять дома с самыми дорогими квадратными метрами на определенные классы. Если шесть лет назад почти любой кирпичный дом именовался «элитным», то теперь обязательные составляющие престижного жилья меняются день ото дня. В итоге в умах не только покупателей, но и застройщиков возникла некоторая путаница. Иначе как объяснить тот факт, что практически каждый второй монолитный дом стремятся зачислить в «высшую лигу». Разумеется, одни строительные материалы, используемые при возведении здания, не могут влиять на определение уровня дома. К ним должны прилагаться и другие атрибуты «элитарности». И они, естественно, есть. Это и малоэтажность, и гостевые парковки, и конкретное место в городе, и вооруженная видеокамерами охрана, и, конечно, инфраструктура.

Однако, как выяснилось, перечислить некий непременный, однозначный, классифицирующий, «фирменный» набор услуг нереально. Ведь под данными обозначениями практически все инвесторы, застройщики и риэлторы понимают разные вещи. Тем не менее специалисты рынка недвижимости, рассуждая о возможной инфраструктуре элитного жилья, все же предпочли подвергнуть престижные по своему статусу дома некоей классификации. В понимании большей части риэлторов, действительно элитными могут считаться только так называемые клубные малоквартирные дома. Остальные постройки, именуемые жилыми комплексами, следует относить к бизнес-классу или же «домам повышенной комфортности».

Очевидно, что споры на актуальную тему утихнут не скоро. Оно и понятно. Согласитесь, монументальная и отчасти помпезная архитектура «Алых парусов» или «Воробьевых гор» ассоциируется в умах москвичей именно с престижностью и элитарностью в отличие от невысокого и невзрачного домика в центре Москвы. Правда, оглянувшись на европейский рынок недвижимости, мы увидим, что здесь считаются элитными именно небольшие жилые здания.

Меньше, да лучше

Итак, если взять за рассмотрение инфраструктуру небольшого дома, то она разнообразием не балует. Тут по сути и перечислять особенно нечего. Элитарность определяется прежде всего местоположением. Малоквартирные дома клубного типа строятся только в центре Москвы. Особенно ими изобилует улица Остоженка, которую в последнее время называют не иначе как «Золотая миля». Впрочем, и во многих тихих переулках ЦАО нет-нет, да и наткнешься на маленький, уютный, почти дворянский особнячок.

Безусловно, такой дом экипирован по последнему слову техники. В нем предусмотрена система центрального кондиционирования и пожаротушения, приточно-вытяжная вентиляция, автономная теплостанция, охрана и бесшумный лифт. Суперсовременная отделка, выделенная линия для интернета и высокие потолки — само собой разумеющееся. Однако подземная стоянка, например, гарантирована далеко не всегда. Оно и неудивительно. Ведь свободного места в центре не так уж и много. Территория элитного дома, расположенного здесь, в любом случае будет ограничена. Причем дом часто строится не с нуля, а всего лишь подвергается реконструкции. Понятно, что в постройке, скажем, XIX века соорудить дополнительное помещение для гаража практически невозможно. Открытый паркинг по емкости редко превышает 10 машиномест. Подобный расклад некоторым образом ограничивает спрос покупателей на жилье такого рода. И все же желающие поселиться именно в клубном доме находятся всегда.

По мнению экспертов, в элитном доме число мест на стоянке должно в два раза превышать количество жильцов. Плюс необходим гостевой паркинг. Если условия все же позволяют обустроить гараж, то в по-настоящему элитном жилье он превосходит самые смелые ожидания покупателей апартаментов. В последнее время получили распространение двухуровневые гаражи, в которых хозяева квартиры могут поставить машину своего гостя прямо над собственным транспортным средством. В любом случае строители «элитки», расположенной в центре, пытаются выжать максимум из минимума предоставленной им площади. Кстати, чем выше класс дома, тем лучше в нем организовано свободное пространство.

Одиночное плавание

В большинстве случаев инфраструктура клубных домов на этом заканчивается. Скорее всего здесь не будет ни фитнес-центров, ни бассейнов, ни салонов красоты, ни прачечных. Ведь ежемесячное содержание, скажем, бассейна или фитнес-центра, рассчитанного лишь на шесть или десять семей, влетит, что называется, в копеечку. По большому счету это просто нецелесообразно. Покупатель, способный приобрести квартиру стоимостью $4–7 тыс. за 1 кв. м, просто не нуждается в общем месте для занятий спортом или салоне красоты, не говоря уже о сауне и кинозале. У него наверняка имеется своя обслуга, стилист, домашний кинотеатр, личный тренер и платиновая карта закрытого VIP-клуба. Да и вряд ли уважаемым членам общества захочется ежедневно плавать вместе с немногочисленными соседями.

Хотя, конечно, бывают и исключения. Если члены всех семей хотят непременно поддерживать свою физическую форму, они могут оборудовать в одном из свободных помещений на цокольном этаже небольшой тренажерный зал. В любом случае назначение этих комнат определяется решением собрания жильцов. Так, например, во многих домах устраивают общий холл с барной стойкой. Здесь владельцы квартир принимают гостей и общаются друг с другом.

Звание в комплекте

Огромные жилые комплексы, бесспорно, претендуют на некую элитарность. Девелоперов понять просто: те же высотки — новое слово в жилищном строительстве Москвы. Соответственно у них пока есть возможность продавать в общем-то обычные квадратные метры по «элитным» ценам. Для этого достаточно провести шумную и масштабную рекламную кампанию.

Вместе с тем «муравейники» отличает от «элитки» совершенно другой набор предоставляемых жильцам услуг. В первую очередь «козыри» появляются за счет большой свободной площади. Кроме обязательной подземной стоянки, охраны, центрального кондиционирования и теплоснабжения, скоростного лифта и выделенной линии интернета здесь организуют фитнес-центр, кафе, прачечную, магазин и салон красоты. Учитывая то, что подобные комплексы в большинстве своем возводятся на окраинах столицы, застройщикам есть где развернуться. На прилегающей к дому территории найдется место и для детских площадок, и для больших фонтанов, и для маленьких сквериков, и даже для собственной конноспортивной базы.

В очень редких случаях будущие жильцы могут сами решить, что они хотели бы видеть в своем доме. По крайней мере их всегда предупреждают о тех структурах, которые могут появиться в комплексе «по просьбе трудящихся». Причем обслуживать фитнес-центр или бассейн в густонаселенном доме гораздо легче, чем в клубном. Большому количеству жильцов значительно проще в складчину оплачивать предоставляемые им услуги независимо от того, пользуются они ими или нет. Опять же здесь не приходится говорить о едином перечне инфраструктуры. В любом случае нет, наверное, ни одного жилого комплекса, где было бы сосредоточено все, о чем только можно мечтать. В этом есть своя прелесть: покупатели выбирают не только месторасположение дома и архитектуру, но и комплект удобств, дополнительные услуги и разрекламированный престиж.

С экономической точки зрения насыщенность инфраструктурой не целесообразна. Каждый застройщик определяет для себя наиболее приоритетные направления. При этом если чему и уделяется повышенное внимание, так это, скажем, классу продовольственного магазина (если он предусмотрен в жилом комплексе). Его уровень должен непременно соответствовать статусу дома, и наиболее вероятно, что будет открыт супермаркет известной торговой сети.

Правда, обладателям перечисленных выше благ следует быть готовым к тому, что соседи из близлежащих домов смогут воспользоваться всей инфраструктурой их комплекса. Ведь только «свои» жильцы кассу, как говорится, не сделают. Кроме того, чем больше услуг, тем выше и коммунальные платежи. В большом доме, рассчитанном на 150–200 квартир, поддержание и эксплуатация элементов инфраструктуры в расчете на одного жильца обойдутся дешевле. Однако должен ли заниматься этими подсчетами владелец элитной недвижимости?

До тех пор пока инвесторы, застройщики и риэлторы не придут к единому мнению относительно характеристик элитного жилья, каждый сам волен решать, что он приобретает за свои деньги. Вот только с мировой практикой нашим «революционным» воззрениям спорить трудно. А престиж — он у каждого времени свой.

Анастасия Винникова
Менеджер отдела продаж компании «Юниформстрой»
Что такое элитный дом, лучше всего рассмотреть на конкретном примере. Green House имеет все шансы быть признанным будущими поколениями, как памятник истории XXI века. И за свои архитектурные достоинства, и потому, что в нем жили представители законодательной ветви российской власти — верхней палаты Федерального собрания: Совет Федерации приобрел в здании 110 квартир для своих членов. Помимо них, жильцами двух первых корпусов дома 11 по улице Кутузова стали семьи работников администрации президента и звезд спорта.

Совершенство, достигнутое создателями Green House, складывается из целого комплекса факторов. И важнейший из них — ландшафт. Когда находишься на территории комплекса, не ощущаешь, что поблизости расположены такие оживленные магистрали, как Можайское и Рублевское шоссе. Жемчужина благоустроенного парка — природное озеро, подпитываемое ключевыми источниками. Для любителей занятий спортом созданы все условия: футбольное поле, беговые и велосипедные дорожки, конноспортивный клуб, бассейн с 25-метровой олимпийской дорожкой и теннисный корт. Для детей оборудована современная игровая площадка.

Green House остается элитным даже в мелочах: какой элемент отделки ни возьми, все — самое лучшее, самое надежное, самое престижное. Здание отделано натуральным кирпичом, коридоры и лифт-холлы — венецианской штукатуркой теплых, солнечных тонов, огромные холлы — гранитом и итальянским мрамором. Высокие потолки расширяют пространство, создают ощущение устремленности ввысь, а завершают композицию холлов скульптуры работы Льва Кербеля и картины современных художников.

Холлы Green House оснащены скоростными лифтами фирмы Otis, бронированные двери квартир отделаны ценными породами дерева. Телекоммуникационные услуги жильцам предоставляет корпорация «Комкор», обеспечивающая во всех квартирах прием 100 кабельных и 14 общедоступных телеканалов. В комплексе действует своя телефонная подстанция, а в каждой квартире есть выход в интернет по выделенной оптоволоконной линии. Оборудован кинотеатр.

Тепло в квартирах обеспечивают итальянские биметаллические радиаторы фирмы Global, а качественную воду — автономный тепловой пункт с многоуровневой системой очистки воды.

Прелести дома Green House по достоинству оценены уже сегодня. В мае жилой комплекс Green House признан победителем конкурса «Лучший реализованный проект года в области инвестиций и строительства за 2002 год» в номинации «Жилые здания и комплексы повышенной комфортности». Также финансово-строительная компания «Юниформстрой» стала дипломантом конкурса «Лучший реализованный проект в области городского строительства», проведенного в рамках выставки «Инвестиции – Строительство – Недвижимость – REALTEX 2003».

Владимир Вашлаев
Руководитель отдела по связям с общественностью компании Blackwood:
— Первое, что нужно отметить: сегодня застройщики и риэлторы тесно сотрудничают не только на этапе продажи здания, но и на стадии его проектирования. Грамотно выполненный проект дома значительно повышает его уровень и в дальнейшем, безусловно, будет являться залогом высокого спроса на квартиры в этом доме.

Второе: инфраструктура элитной недвижимости, будь то детская игровая комната или мойки для лап собак, как правило, при выборе жилья является не менее важным фактором, чем расположение дома или планировка квартир. Покупатели элитного жилья сами хотят решать вопрос о «начинке» дома, устанавливать перечень услуг и в целом определять уровень своего нового жилья.

Если говорить об инфраструктуре клубных домов, то риэлторы, консультируя застройщиков при разработке проекта дома, в первую очередь ориентируются на будущих покупателей, учитывают их пожелания, чтобы построенный дом полностью соответствовал их личным представлениям о том, каким он должен быть. К примеру, клиенты могут считать, что некоторые услуги, такие, как сигарная или оружейная комнаты, излишни, а прачечной или химчисткой они, наоборот, пользовались бы с огромным удовольствием.

Нецелесообразно и нерентабельно помещать в одном комплексе все возможные услуги, поэтому, безусловно, более правильным будет отталкиваться от предпочтений покупателей и выбирать наиболее приоритетные направления инфраструктуры в новом доме.

Павел Здрадовский
Директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty:
— На сегодняшний день российский рынок элитного жилья переживает вторую стадию своего развития. Акценты определения критериев элитности того или иного объекта постоянно изменяются в прямой зависимости от скорости развития рынка. Если еще 5–6 лет назад элитным считался любой вновь построенный дом, под завязку набитый различными опциями инфраструктуры, то сегодня на первое место выходят такие понятия, как «адекватность окружения» и «месторасположение». Сегодня именно жильцы, а не дом определяет класс комплекса. Именно поэтому многие покупатели заранее интересуются, к какому социальному слою принадлежат их будущие соседи.

А что касается инфраструктуры, то любой жилой комплекс класса А обладает полным ее набором априори. Кроме того, следует отметить, что люди уже не желают жить в просто элитном доме. Они хотят знать и видеть, чем он отличается от подобных ему объектов. На рынке появился выбор, и конкуренция заставляет застройщиков искать какие-то новые, свежие решения.

Например, изюминкой элитного жилого комплекса, расположенного по адресу: ул. Машкова, 1, стали отдельные 4-этажные апартаменты в форме яйца Фаберже. Таких проектов нет нигде в России, поэтому он обоснованно привлекает к себе внимание потенциальных покупателей.

Ирина Жарова-Райт
Директор отдела продаж элитной недвижимости компании «Интермарк»:
— Прежде всего хотелось бы несколько прояснить ситуацию с двухуровневыми гаражами в элитных домах. В элитных домах двухуровневые гаражи с лифтовым подъемником ставятся от безысходности, а не для престижа. Машина гостя, а не члена семьи вообще не допускается в гараж без согласования с ТСЖ. Достойный тому пример — элитный дом в Б. Афанасьевском пер., 32.

Также хотелось бы упомянуть еще один элитный дом — в Сеченовском пер., 3, — по нашему мнению, превосходный образец клубного дома, где в гостиной-салоне всегда можно попить чаю, устроить детский праздник, а то и выкурить сигару, так как не всем это позволено дома. Стоимость обслуживания в подобного рода домах составляет от $3 тыс. до $6 тыс. за 1 кв. м.

Своих клиентов мы консультируем и даем определенные рекомендации в зависимости от категории дома.

Екатерина Семенова Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...