Не так быстро

Основные ошибки жилищного нацпроекта — запуск его без предварительной обкатки и постановка заведомо невыполнимых формальных контрольных показателей. Следует признать: сделать жилье доступным до 2010 года невозможно. И начать работу над ошибками.

Владимир Пономарев: «Жилье можно сделать доступным и комфортным. Главное условие — реальное, а не “статистическое” увеличение предложения на рынке»

В самом конце марта в полпредстве президента в УрФО состоялось заседание межведомственной рабочей группы по нацпроекту «Доступное жилье».

 

 

В центре его внимания были наиболее актуальные вопросы — ценовая политика в строительной сфере и развитие стройиндустрии.

Подавляющее большинство показателей в УрФО (ввод жилья, объем ипотечных кредитов, количество молодых семей, купивших жилье с использованием субсидий, и т.д.) превысили в 2006 году как среднероссийские, так и плановые региональные, согласованные с Минрегионразвития. Это можно было бы считать успехом, если бы не поведение цен. По данным полпредства, средняя цена квадратного метра на рынке нового жилья в декабре 2006 года составила 32,9 тыс. рублей, что в среднем по УрФО на 32,7% выше цены января того же года. Это в принципе много. А рост в областных центрах можно считать взрывным: метр в новом жилье подорожал от 1,5 раза в Кургане до трех в Екатеринбурге (зашкалил за 60 тыс. рублей).

Основная причина подъема цен — диспропорция спроса и предложения. Объемы нового строительства в УрФО выросли в 2006м по сравнению с 2005м на 17,7% (введено около 4,2 млн метров жилья). Но динамика спроса — все равно выше. Взять ту же ипотеку, объемы которой за 2006 год увеличились в 2,3 раза. Причем если спрос поднимается во всей России, то предложение во многих регионах расширяется значительно скромнее, чем на Урале, в среднем — всего на 7%.

Условия ведения бизнеса в строительстве, по мнению участников рынка, ухудшились. Причина в том, что положительные изменения, заложенные, например, в законодательстве, могут дать эффект лишь по истечении многих лет. А чиновники, жаждущие выполнить «волю президента», требуют повышения результативности уже сейчас. На условиях анонимности генеральный директор одной из строительных компаний Екатеринбурга рассказывает: «Сегодня все считают, что запущен национальный проект, и жилье стало строить легче. Но работать — все тяжелее. Наступил период выборных баталий, депутаты пытаются завоевать дешевый авторитет у народа, и нам приходится много сил тратить на то, чтобы во всех инстанциях давать объяснения и обоснования по давно утвержденным и согласованным проектам. Например, приходит депутатский запрос: жильцы близлежащих домов якобы обратились по поводу того, что мы нарушаем правила работ на стройплощадке. На эти запросы реагируют во всех инстанциях. Экспертиза начинает нервничать. Если бы запрос пришел на день позже, нам бы все подписали. А так начинают придираться к документации, из ничего формируют список замечаний, на которые нам приходится отвечать. Абсурд».

Почему национальный проект пока вылился лишь в усиление бюрократического давления на строителей? Как вышло, что через полтора года после того, как зазвучали слова о «доступном и комфортном жилье», оно стало еще недоступнее? Об этом мы говорим с вицепрезидентом Ассоциации строителей России Владимиром Пономаревым.

Партия сказала…

— Владимир Николаевич, как можно в двух словах подвести итоги полутора лет реализации жилищного нацпроекта?

— Мы получили следующий результат: в 2006 году цены на жилье росли в 1,5 раза быстрее, чем в предыдущие годы, — 42% в среднем по России. Цены на вторичном рынке практически во всех регионах сравнялись с ценами на первичном рынке, а во многих — обогнали их.

— Почему так получилось?

— Есть несколько причин. Первая: мы запустили национальный проект с ходу на всей территории России, не опробовав его на практике. С моей точки зрения, нужно было следовать в мировом русле: запускать пилотные проекты в отдельных регионах, обкатывать их, исправлять недочеты, а уже потом начинать национальный проект.

Второй стратегический просчет: мы не проанализировали, насколько вообще готовы к реализации нацпроекта в заявленных масштабах. Не политически готовы, с этим все в порядке, а практически. Достаточны ли мощности строительного бизнеса, хватит ли стройматериалов и так далее. Все это мы начали анализировать уже на марше.

Наконец, слишком жесткие шли команды сверху. У нас вообще сигнальная система управления. Пока первое лицо (президент, генсек, царьбатюшка) не даст отмашку, все сидят, в носу ковыряют.

А команда прозвучала — бегут выполнять. Это субъективный фактор, так было всегда и, наверное, еще долго будет. Поэтому объявление нацпроекта, то, что президент четко охарактеризовал строительство как приоритет, — очень ценно. Это привело к значительной активизации усилий региональных и муниципальных властей. Многие регионы, например, ускорили разработку генеральных планов, начали выделять деньги на инвестиционно-строительные объекты из местных и региональных бюджетов.

По-хорошему, стоило на этом и остановиться. Но власти пошли дальше: установили количественные параметры — нужно довести ввод жилья к 2010 году до 80 млн кв. метров. И сверху стали настойчиво требовать: «Дайте нагора квадратные метры».

— А сами цифры, повашему, реальны? Будет жилье доступным в 2010 году?

— Конечно, нет, и это всем понятно. Требуется значительно большее время, и уже говорят о том, чтобы продлить срок до 2012 года, потом наверняка будут продлевать еще. То же можно сказать и про 80 млн метров ежегодного ввода. Во-первых, 80 миллионов нам недостаточно, а, вовторых, мы и их не построим. Но эти контрольные показатели существуют, сверху требуют их выполнения, и на местах выполняют как могут.

В итоге во многих регионах возродилась советская практика приписок. Не важно, что делаем, важно — как отчитываемся. Статистику ввода метров натягивали разными способами. Спешно сдавали дома без подключений к инженерным коммуникациям. Все, что было построено ранее, но не зарегистрировано — индивидуальное жилье, дачные кооперативы — спешно регистрировалось. Все эти метры в итоге вошли в отчеты «об увеличении ввода жилья в рамках реализации нацпроекта».

— Практика приписок — это предположение или вам известны факты?

— Я опираюсь на высказывания, в том числе губернаторов ряда регионов. Они говорят, что вынуждены это делать.

— Каков масштаб приписок?

— По нашим оценкам, в некоторых регионах не менее 10%. Поэтому цифры увеличения ввода жилья, которые оглашаются сейчас, вызывают у нас сомнения.

Разберемся по понятиям

— А почему не получилось на самом деле существенно увеличить ввод жилья и предложение на рынке?

— Проблема в том, что в национальный проект заложен ряд глобальных структурных преобразований. В первую очередь это относится к пакету законов и поправок, принятых незадолго до официального старта проекта. Например, пресловутый 214ФЗ «О долевом строительстве», изменения в земельном законодательстве, Жилищном и Градостроительном кодексах и так далее. То же можно сказать о федеральном законе «О техническом регулировании». Поменялись нормативная база, организационные цепочки, схемы финансирования. Более того, старт национальных проектов совпал с административной реформой. Вместо полноценного ведомства Госстрой России появился «урезанный» Росстрой. Ушли кадры, нарушилась преемственность, снизилась управляемость. В таких условиях стартует национальный проект, который обещает повысить благосостояние населения: в данном случае это увеличение объемов ввода жилья, с тем чтобы оно стало доступнее. Хотя всем понятно: во время структурных реформ, революций благосостояние населения не растет.

— Согласитесь, национальный проект преподносился не как реформа, не как комплекс структурных преобразований, а как набор механизмов, которые очень быстро (пять лет для строительства — срок очень короткий) повысят именно благосостояние. Может быть, в этом и состоит ключевая проблема: несоответствие PRкампании нацпроекта его внутреннему содержанию?

— Абсолютно точно, сто процентов. Более того, сама трактовка термина «доступное» внесла дополнительную неразбериху. В английском языке есть два термина, означающие доступность — «affordability» и «accessibility». Первый имеет в вопросах жилищного обеспечения социальную направленность и трактуется как возможность обеспечения адекватным жильем тех категорий населения, которые не могут самостоятельно его приобрести на рыночных условиях. Это синоним социального жилья. У второго совершенно иное наполнение — это достаточное предложение жилья на свободном рынке для всех рыночных механизмов его приобретения или аренды. Очевидно, что в программе «Жилище» в термин «доступность» авторами заложено в основном значение создания достаточного рыночного предложения для различных платежеспособных вариантов. В результате термин «доступное» воспринимается как «все смогут купить». Он напрямую ассоциируется с ситуацией на рынке, когда жилья много и оно дешево. А так не получается.

— А как вы оцениваете определение «комфортное»? На мой взгляд, «доступное и комфортное» — своего рода оксюморон…

— Это вполне совместимые понятия. Просто нужны реальные цифры, от которых можно отталкиваться при определении. А цифры, по идее, должны были появиться на стадии подготовки, при осуществлении пилотных проектов, о которых я говорил. Например, мы определяем, что доступным будет жилье, которое человек со средним достатком может купить за пять лет. Получаем стоимость.

А потом приходят архитекторы и говорят, какой комфорт они могут за эту сумму обеспечить. Естественно, речь в данном случае идет о минимальном комфорте, это не «жилье повышенной комфортности» в понимании риэлторов.

— Мне кажется, что у наших архитекторов просто нет стимула делать максимально качественный продукт за минимальные деньги. Элементарно нет проектов, современных технологических решений…

— Ошибаетесь, море проектов. Просто пока они не востребованы. Если старые хрущевки продаются за сумасшедшие деньги, зачем строить что-то необычное? Как только в подобных решениях возникнет необходимость, их достанут из столов.

Лучше поздно, чем никогда

— Вы говорите: «мы начали проект, не опробовав его», «мы забыли второе значение слова доступность»… А кто это — «мы»? Строители тоже? Ведь нацпроект возник не мгновенно. Он разрабатывался, готовился. Ключевые ошибки не могли быть не видны профессионалам. Нужно было звонить во все колокола, говорить, что делается не так и как надо делать. Строители пытались? А если пытались, то почему не получилось?

— Пакет законов, который лег в основу нацпроекта, готовился крайне кулуарно…

— То есть вас, я имею в виду не вас лично и не ассоциацию, а строителей в принципе, к обсуждению не допускали?

— К реальному обсуждению предметных вопросов — нет. Если и приглашали на какие-то заседания, то только для того, чтобы поставить галочку: вот они там сидели. Но что бы строители ни говорили, их мнение не учитывалось. Вспомните, сколько общественные организации, профессиональные объединения строителей, СМИ и просто представители строительных компаний говорили о том, что 214й ФЗ не работает. Ктото прислушался? А закон до сих пор не работает. При создании национального проекта был нарушен диалог между властями с одной стороны и профессионалами, бизнесом с другой. И только с приходом «на нацпроекты» Дмитрия Медведева что-то начало вырисовываться.

— Что именно?

— Стало более конструктивным взаимодействие власти и бизнеса. Достаточно активно профессионалы сейчас участвуют в рабочих группах, которые созданы для корректировки нацпроекта. Это сложно выразить в каких-то цифрах, но чувствуется изменение отношения, атмосферы. Оно пока еще неявное, осторожное такое вовлечение. Осторожное, наверное, потому, что есть недоверие по отношению к строителям, опасение: а вдруг они не поддержат?

— Что сейчас нужно сделать, чтобы предложение жилья увеличивалось, а его доступность росла?

— Нужно решить два глобальных вопроса. Первый. Государству надо понять: если оно по конституции взяло на себя задачу обеспечения населения жильем вне зависимости от уровня доходов, эту задачу нужно выполнять. Ведь то, что происходит сейчас, когда людям выдаются вместо квартир какие-то субсидии, которые слабо соотносятся со стоимостью жилья, это лукавство. Государство должно стать прямым инвестором строительства жилья для малоимущих слоев. Например, в Казахстане государство посредством госкредитов участвует в строительстве. Кажется, что это не рыночный инструмент, но это не так. На рынке инвестор является главным действующим лицом, и не важно — частный он или государственный. Инвестор определяет, куда ему вкладывать, какая прибыль его устроит и т.д. У государства та же цель — извлечение прибыли. Только у него прибыль другая — увеличение благосостояния народа.

Второй. Должны быть окончательно решены вопросы обустройства инженерной инфраструктуры за счет государства, субъектов РФ, муниципалитетов. Нужно четко разделить: кто и сколько вкладывает исходя из объективных возможностей. Причем эти расходы не должны ложиться на покупателей квартир.

— Но в последнее время декларируется, что бюджеты инвестируют в подготовку площадок.

— Во-первых, эту практику никак нельзя назвать массовой. Во-вторых, с точки зрения увеличения доступности толку от этого нет, потому что потом площадки реализуются на аукционах, а деньги, что застройщик потратил при покупке, вкладываются в стоимость жилья. Нужно сделать так, чтобы коммуникации не утяжеляли стоимость строительства. В том же Казахстане, например, государство вкладывает деньги в инфраструктуру, а затем возвращает их за счет эксплуатации построенных сетей через тарифы ЖКХ.

— А как вы относитесь к идее создания государственных строительных компаний?

— Плохо. Государственные компании — это государственный монополизм. Здесь я абсолютно согласен с Германом Грефом и Дмитрием Медведевым: не дело государства заниматься бизнесом. В качестве игрока на рынке любая государственная компания менее эффективна, чем частная. И мы это видим на примере Газпрома и других государственных корпораций. Повторю: государство должно стать инвестором и заказчиком жилья для малоимущих слоев общества.

— Как конкретно вы представляете подобный механизм?

— Для примера можно привести практику США. Государство выделяет деньги структурам, которые выступают заказчиками (по функциям они схожи с нашими старыми УКСами). Они проводят тендеры для подрядчиков, жестко торгуясь за конечную цену. На заказах, взятых на коммерческом рынке, подрядчики зарабатывают больше, но «госзаказ» им тоже выгоден: они получают значительный фронт работ. Помните, мы говорили о комфортном жилье за минимальные деньги? Вот в таких условиях экономичные проекты и становятся востребованы. В Америке выделяется на строительство социального жилья 20 млрд долларов государством и еще 20 муниципалитетами, поэтому там нужны лучшие проекты в разрезе цена — качество. Проектные бюро и строители жестко конкурируют, чтобы поучаствовать в освоении этих денег.

— Мне приходилось обсуждать подобные механизмы с игроками рынка. Один из них посчитал такую систему бессмысленной. Он сказал: если государство построит жилье за свои деньги и станет продавать его по низким ценам, я просто куплю его и перепродам по рыночным. Не окажется ли такая схема очередной кормушкой для взяточников и спекулянтов?

— Да, это потенциальный источник коррупции. В условиях дефицита это неизбежно. Естественно, должны быть очень четкие правила, нормативы, кому можно предоставлять это жилье по сниженным ценам. Нужен жесткий общественный контроль. Но при условии соблюдения законности это самый действенный путь. И он сразу даст эффект — и экономический, и политический.

— Ну с политическим понятно. А вот насчет экономического… Все это относится к малоимущим. Но ведь сейчас и без малоимущих спрос слишком высок. Цены растут именно на рынке изза того, что платежеспосбный спрос намного превышает предложение. Кроме того, существует очень широкий слой людей, которых к льготникам не отнести, но купить квартиру они все равно не могут. Как повышать доступность жилья в значении «купить на рынке»?

— Экономический эффект тоже возникнет. Допустим, подрядная организация строит 10 тыс. метров и содержит определенную управленческую структуру. А если она начнет строить 100 тыс. метров, она будет содержать, конечно, большую структуру, но никак не в десять раз. Поэтому если подрядчик строит 10 тыс. метров в год для рынка, и дать ему возможность строить еще 100 тыс. по заказу государства, то средняя себестоимость его продукции уменьшится. Следовательно, появятся объективные предпосылки для снижения цен. Кроме того, получив крупный госзаказ, компания сможет увеличить материальную базу, нанять новых рабочих. Это очень важно, ведь по большому счету компании строят сегодня столько, сколько могут. Надо дать им возможность смочь больше.

— Увеличение предложения на рынке потребует значительных усилий. Может быть, пока ограничить спрос? Хотя бы перестать подогревать ипотеку…

— То, что ипотека усиливает спрос и является одним из факторов, увеличивающих цену, — факт. Но дело не в переоценке роли ипотеки, а в недооценке увеличения предложения. Можно приостановить развитие ипотеки. Но в этом случае, когда появится предложение на рынке, мы упремся в другую проблему: не будет платежеспособного спроса изза того, что кредиты окажутся очень дорогими. Не нужно ее ограничивать. Но и стимулировать дополнительно не стоит. Идеи о том, чтобы, к примеру, субсидировать процентную ставку до 8% для всех, я не поддерживаю. Для отдельных категорий, условно «стабильно, но недостаточно зарабатывающих», — можно. Для всех нельзя: это стимулирование инфляционных процессов и спекуляции. Да и нагрузка на бюджеты будет возрастать в геометрической прогрессии, что создаст большую опасность изза долгосрочного характера ипотечных кредитов. Например, в Венгрии с этой проблемой столкнулись реально.

В качестве ответственного в правительстве за развитие ипотеки я сам добивался, чтобы она стала приоритетом. И я не хочу, чтобы сегодня она приоритетом быть перестала. Пусть будет. Но более важным, сверхприоритетом должно быть расширение предложения на рынке жилья.

Юрий Немытых Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU