Общая собственность до развода доведет

Согласно Гражданскому кодексу РФ, если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, то оно считается общей собственностью. Она может быть долевой и совместной. Владеть, пользоваться и тем более распоряжаться имуществом в общей собственности сложнее: ведь собственников несколько — у каждого из них будет свое мнение. Возникают спорные моменты, некоторые из них комментирует юрист М2.

Квартира находится в общей долевой собственности.

 

 

Я являюсь одним из сособственников квартиры. Доля моя маленькая, поэтому хочу ее продать, но боюсь, что другие сособственники не дадут согласия на ее продажу. Что можно сделать в этой ситуации?
Дмитрий Першин, Люберцы

Ваши опасения беспочвенны. Никто не может запретить вам продать свою долю. В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил о преимущественной покупке.
Право преимущественной покупки установлено ст. 250 Гражданского кодекса. Согласно положениям закона, при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых реализует ее. Если никто из них не приобретет долю в течение месяца со дня извещения или все откажутся от покупки, собственник вправе продать свою долю любому лицу.
Если правило преимущественной покупки будет нарушено, любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Следует знать, что если вы уже договорились с одним из участников долевой собственности о том, что вы продаете ему долю, то тогда соблюдать правило преимущественной покупки не надо — это не будет считаться нарушением закона.

У нас с женой есть дачный участок. Хотим продать его нашему соседу по даче. Супруга не возражает против продажи. В какой форме надо зафиксировать ее согласие?
Антон Малокремец, Москва

В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Во время нашего брака моей (теперь уже бывшей) жене родители подарили жилой дом, расположенный на земельном участке (8 соток). То есть она является единоличным собственником этой недвижимости. Но после этого я произвел капитальный ремонт дома, пристроил к нему подсобное помещение, облагородил участок, разбив на нем газон, отремонтировал забор. Могу ли я рассчитывать на то, что это недвижимое имущество будет признано нашей совместной собственностью?
Геннадий Федорцов, Москва

Да, можете. Согласно ст. 37 Семейного кодекса РФ, имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака (за счет общего имущества супругов, имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов) были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества, — капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и др. Но для этого вам надо обратиться в суд, где и будет решаться данный вопрос.

Мы с мужем развелись полгода назад. В настоящее время он живет со своими родителями. Я осталась проживать в трехкомнатной квартире, которая является нашей совместной собственностью. Не так давно мне стало известно, что муж потерял работу и ему нечем платить за кредит, который он взял на покупку дорогой машины для себя. Могут ли кредиторы отобрать за неуплату у нас квартиру?
Юлия Семенова, Малаховка

Отбирать квартиру, конечно, не будут, но так как недвижимое имущество является вашей с мужем совместной собственностью, т. е. половина квартиры принадлежит мужу, то могут наложить взыскание на его долю.
Как указано в ст. 45 Семейного кодекса РФ, по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга. При недостаточности этого имущества кредитор вправе требовать выдела доли супруга–должника, которая причиталась бы супругу–должнику при разделе общего имущества супругов, для обращения на нее взыскания. Таким образом, есть риск, что кредитор мужа обратится в суд и потребует выдела доли мужа.

По ряду причин мы с супругой хотим разделить наше совместно нажитое имущество (квартира, дача, автомобиль). Каким образом реально произвести такой раздел, не прибегая к брачному договору?
Алексей Исхаков, Москва

Если вы не хотите заключать брачный договор, то в соответствии с Семейным кодексом РФ у вас есть два способа разделить общее имущество.
Во-первых, соглашение о разделе имущества. Такое соглашение заключается, если между супругами нет спора о разделе имущества. То есть соглашение предполагает мирный исход дела. При этом оно может быть нотариально удостоверено.
Если между супругами нет согласия по вопросу, кому и что достанется, то вы вправе разделить имущество через суд. По требованию супругов суд определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из них. Если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает стоимость причитающейся ему доли, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация (ст. 35 Семейного кодекса РФ).
При определении долей супругов в общем имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними.
Также надо учитывать, что суд вправе отступить от равенства долей супругов, исходя из интересов несовершеннолетних детей. Если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (пропивал, проигрывал деньги и т. д.), то его доля в совместном имуществе тоже может быть уменьшена.
Не стоит забывать, что раздел имущества супругов касается только того имущества, которое уже существует, и не затрагивает имущества, которое будет приобретено в будущем. Так, если вы состоите в браке и делите квартиру, автомобиль и дачу, а после раздела приобрели еще автомобиль или жилой дом, то это имущество будет являться совместной собственностью. Если же вы хотите разделить и «будущее» имущество, то лучше всего заключить брачный договор.

Я и моя сестра купили на двоих двухкомнатную квартиру (по 1/2 на каждую). В данный момент собираем документы для получения налогового вычета. Но у моей сестры зарплата намного меньше, чем у меня, то есть получать вычет она будет достаточно долго и маленькими суммами. Можно ли вычет оформить на меня одну?
Татьяна Бухарова, Мытищи

Нет, нельзя. В соответствии с Налоговым кодексом РФ при приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).
Таким образом, вы с сестрой вправе получить вычет в размере 500 тыс. руб. на каждую. Налоговый кодекс не предусматривает право передачи имущественного вычета одним совладельцем другому.

Квартира находится в общей долевой собственности. Собственников трое: отец, дочь, сын. Отец хочет переоформить свою долю на сына с дочкой. Как лучше всего это сделать?
Надежда Логвинова, Москва

В этой ситуации отец может подарить свою долю или продать ее сыну с дочкой. Так как даритель и одаряемые являются близкими родственниками, то они освобождаются от налога, которые обязаны были бы заплатить при дарении недвижимости.
Если же стороны заключат договор купли-продажи, то продавец должен заплатить налог на доходы физического лица, полученные от продажи квартиры. Но в то же время и продавец, и покупатели получат право на имущественный налоговый вычет.
Продавец может рассчитывать на налоговый вычет в размере 1 млн руб. при условии, что доля находилась в собственности менее трех лет. Налоговый вычет, предоставляемый покупателю, составляет в сумме 1 млн руб.
Выбор, каким образом переоформить долю, за вами.

Хочу подарить свою долю в квартире племяннику. Нужно ли мне для этого согласие других участников долевой собственности?
Анатолий Кривченко, Москва

Нет, такого согласия не требуется. В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил преимущественной покупки.

Можно ли обменивать приватизированные квартиры, или это касается только муниципального жилья? Разрешает ли закон обменять собственное жилье на муниципальное? Надо ли платить налог государству при обмене, как в случае купли–продажи, если да, то какой?
Александр Кондратьев, Москва

Обмен собственной квартиры на муниципальную реален, но при этом следует иметь в виду, что после совершения обмена вы не сможете приватизировать новую квартиру. Также вы не вправе распоряжаться ею: эта недвижимость будет принадлежать не вам, а муниципальным властям. Что касается налогообложения, то при обмене собственной квартиры на муниципальную вам не придется платить никаких налогов, поскольку вы перестаете являться собственником.

Проживаю с мужем в неприватизированной квартире. Вправе ли он прописать меня, если он и его сын приватизируют квартиру по долям? Может ли человек вообще отказаться приватизировать свою долю, как в этом случае поступать?
Елена Мартиросян, Москва

В соответствии с законодательством приватизация жилья возможна с согласия всех совместно проживающих членов семьи. Сын вашего мужа может не только отказаться от приватизации, но и выступить против нее.
В том случае, если квартира будет приватизирована в долях, каждый из собственников вправе распоряжаться своей долей как угодно. Но надо обратить внимание, соблюдается ли норма жилой площади при вашей регистрации в квартире (на доле мужа).

Светлана Мамырова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU