Пока законы меняются, им некогда работать

Большая часть законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, вступила в силу два года назад, и сразу же началась активная разработка весьма серьезных поправок к ним. Основные законы, которые сегодня обсуждаются, это: Закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” (ФЗ №214), Жилищный и Градостроительный кодексы, хотя рассматриваются поправки еще к целому ряду законов. Прокомментировать текущий законодательный контекст национального проекта "Доступное жилье" мы попросили Дмитрия Гордеева, эксперта фонда "Институт экономики города", принимавшего активное участие в разработке этого сегмента законодательства, а также Евгения Шлеменкова, руководителя отдела многоэтажного строительства Группы Компаний "Лэнд Марк Групп".

Закон, опередивший время
По мнению Д.Гордеева, ФЗ №214 несколько забежал вперед, оторвавшись от реальных экономических отношений. Поскольку этот закон являлся огромным шагом в защите прав потребителя на жилищном рынке, он весьма больно ударил по застройщикам, которые уже свыклись с тепличными условиями для своего бизнеса и до сих пор не хотят от них отказываться.

 

 

Это и привело к появлению различных обходных механизмов продажи жилья. Закон этот работает (или НЕ работает) в разных регионах по-разному, причем исполняется он тем хуже, чем более развита в данном регионе творческая спайка между чиновниками и застройщиками. Будучи реалистом, Д.Гордеев с грустью признает, что вышеупомянутую спайку уничтожить полностью вряд ли возможно, но уровень элементарной пристойности все-таки должен соблюдаться.

После принятия поправок к этому закону, вступивших в силу летом 2006 года, оптимальный баланс между интересами дольщика и застройщика, по его мнению, достигнут, и сдавать позиции дальше не разумно. Теперь дело за тем, чтобы заставить этот закон работать. Закон предусматривал создание на местах контролирующих структур с самыми широкими полномочиями. Эти структуры созданы не были. Сейчас этот вопрос необходимо решать.

Минрегионразвития недавно выступило с инициативой, чтобы частные лица платили деньги не застройщикам, а банкам, а те, в свою очередь, кредитовали застройщиков на эту сумму. Инициатива эта, по мнению Д.Гордеева, крайне интересна, но весь вопрос в том, в каком виде соответствующие законы будут приняты. Если банк будет просто посредником, то ничего не изменится (разве что квартира обойдется дольщику дороже на сумму, уплаченную банку за обслуживание). Если же банк, специально уполномоченный на подобные операции, будет принимать деньги вкладчика на целевой депозит (гарантируя их сохранность и целевое использование), а потом из них поэтапно кредитовать застройщика, то ситуация изменится кардинально. Застройщик при такой схеме выигрывает в ритмичности финансирования, банк - получает в свое распоряжение "короткие" деньги, а дольщик - реальные гарантии.

С аукционами немного опоздали
Что же касается Градостроительного кодекса в той его части, которая устанавливает порядок предоставления участков под застройку исключительно через открытые конкурсы, то, по мнению обоих респондентов, закон этот, напротив, запоздал. Соответствующие нормы вступили в силу спустя достаточно большой промежуток времени после того, как они были заявлены. Этого времени местным властям вполне хватило, чтобы грамотно распределить все перспективные участки между дружественными им застройщиками. Впрочем, и по тем землям, которые остались, нормы Градостроительного кодекса в некоторых местах нарушаются. А прокуратура, которая должна такие нарушения пресекать, активизировалась достаточно недавно и далеко не везде.

Особо следует выделить норму, согласно которой местные власти сами должны готовить местные участки под застройку и выставлять их на конкурс чуть ли не в виде набора "сделай сам" в коробочке с ленточкой: тут тебе и межевание проведено, и Генплан сделан и статус оформлен, и проект планировки есть, и даже коммуникации подведены - в общем, только плати деньги и строй. Эта норма сегодня практически нигде не выполняется, хотя, по мнению обоих респондентов, она абсолютно правильная. Что сегодня происходит в реальности? Не только в регионах, но даже в Подмосковье нет нормальных генпланов, не проведено межевание, а о коммуникациях на этом фоне и говорить странно. К чему это приводит? Прежде всего, к хаотичности застройки.

Земля - залог успеха
Проблема упирается в основном в деньги, ибо денег и специалистов (которые, кстати, бесплатно работать тоже не хотят) у муниципалитетов нет, и занять их под залог земли, подлежащей застройке, они пока не могут. Но у Российской Федерации деньги есть. По словам Е.Шлеменкова, крайне интересно предложение Федерального агентства по ипотечному кредитованию жилищного строительства, которое предлагает кредитовать местные власти на длительный срок под залог земельных участков, а также вкладывать деньги в строительство не только коммунальной и транспортной, но и социальной инфраструктуры на условиях последующего выкупа ее местными властями.

Что же касается малоэтажного строительства, то, по мнению обоих респондентов, это чрезвычайно мощный ресурс, который, наконец-то, догадались использовать, хотя подобным образом уже давно и успешно решают жилищный вопрос не только на Западе, но и в Прибалтике, Польше и других странах Восточной Европы. Очень многое зависит от того, в каком виде будут приняты соответствующие нормы, и насколько грамотно будет расписан порядок предоставления земли и кредитов под такое строительство. Сегодня речь даже идет о том, что земля жилищным кооперативам будет предоставляться бесплатно и с подведенными коммуникациями. По мнению Е.Шлеменкова, если закон будет принят грамотно, то более 30% россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, смогут это сделать самостоятельно. Но реализовать этот оптимистичный сценарий можно будет только в случае наличия земли на свободном рынке. Это сегодня ключевой вопрос.

Справка
Фонд "Институт экономики города" - негосударственная и некоммерческая организация, созданная в 1995 году в Москве. Институт является экономическим аналитическим центром, главная задача которого - анализ социальных и экономических проблем развития муниципальных образований, разработка практических предложений, рекомендаций по реформированию региональной и городской экономики, сопровождение реализации конкретных проектов.

М.Оськин Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...