Покупать новостройки станет безопасно… и дорого

В Госдуму внесен проект поправок в 214-ФЗ, согласно которому застройщики смогут привлекать частные средства только через банковские депозиты. Фактически это означает лишение ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» его изначального посыла. «Собственник» разбирается, кому будет выгодно такое нововведение и что оно означает для граждан.

Напомним, согласно закону «Об участии в долевом строительстве» (он же 214-ФЗ), который вступил в силу в апреле 2005 года, застройщики не могут привлекать деньги физических лиц до получения разрешения на строительство. Кроме того, сам долевой договор обязательно должен пройти госрегистрацию.

 

 

Разумеется, строители предпочитают привлекать средства частников альтернативными путями – по оценке Института экономики города, сейчас лишь 5% договоров по продаже квартир в столичных новостройках заключается по 214-му закону, и это еще оптимистичная цифра. Сами же риелторы утверждают, что в марте этого года в Московском регионе можно было купить квартиры по договорам долевого участия максимум в 10 новостройках.

На вопрос, почему закон так и не заработал, заместитель председателя Банковского комитета Госдумы (инициатора поправок) Павел Медведев ответил: «Такое бывает. Иногда законы несовершенны, потому что авторы не очень умны, а потом оказывалось, что очень сильное сопротивление к принятию разумных законов. В строительстве то же самое. Иногда автор не додумается до последствия, иногда он и рад написать хороший закон, но внешняя среда ему мешает».

Внесенные поправки в действующий закон о долевом строительстве предполагают, что застройщики смогут привлекать деньги граждан-соинвесторов исключительно через банк, который разместит их на депозит и примет на себя гарантии по возврату средств в случае неисполнения обязательств застройщиком. Деятельность и тех и других подлежит обязательному страхованию. Застройщик имеет право требовать деньги только после получения разрешения на строительство и соблюдения других формальностей. Но средства с депозитов дольщиков он получит только после привлечения банком всей стоимости строительства по смете. «Законопроект разработан с целью максимально исключить риски физических лиц», – говорится в пояснительной записке к документу.

Идея о том, что застройщики должны привлекать средства частных инвесторов только через банки, появилась не сегодня. Еще в октябре 2006 года «Собственник» цитировал того же Павла Медведева, который мотивировал необходимость подобных мер фактами, выявленными в ходе работы думской комиссии по расследованию нарушений в сфере долевого участия граждан в строительстве. Председатель Банковского комитета назвал тогда сбор денег у частных инвесторов именно банковской операцией, а привлечение банка как обязательного посредника – необходимым условием. Сейчас необходимость этого нововведения в пресс-службе Банковского комитета Госдумы комментируют так: «Конечно, нужно между строителем и гражданином поставить банк. Он, в отличие от дольщиков, может легко следить за тем, как осуществляется строительство, как используются деньги».

Что до участников рынка, они не в восторге от этой идеи. Еще в прошлом году директор по корпоративному управлению и правовым вопросам ОАО «Родэкс Груп» Сергей Клименко назвал «Собственнику» предлагаемые меры нарушением конституционных принципов справедливости, свободы экономической деятельности, к тому же маркирующими застройщика как «недобросовестного» по определению.

В сущности, застройщика лишают права привлекать недорогие средства дольщиков, и он будет вынужден пользоваться банковскими коммерческими кредитами, к тому же зачастую необеспеченными. Наше земельное законодательство весьма несовершенно, и у банка не получится взять, как это принято в цивилизованном мире, залог. Поэтому непонятно, как именно банк будет выдавать кредиты строителям.

Ну, а что касается анонсируемой цели законопроекта – защиты прав граждан-соинвесторов («Поправка пытается исправить совершенно определенный недостаток действующей системы сбора денег для строительства. Сейчас мы спасаем таких людей, которые отдали деньги и назад не могут получить ничего – ни денег, ни квартиры», – поясняет пресс-служба Банковского комитета), не факт, что именно она будет достигнута в итоге.

Ряд экспертов уже высказался в том направлении, что законопроект неминуемо приведет к росту цен на жилье. Логично: за банковскую операцию придется платить, и ничего противоестественного нет в том, что эта плата будет заложена в стоимость «квадрата». В частности, вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев предсказывает моментальное подорожание квадратного метра как минимум на 20% после принятия «банковских поправок». «За такую схему, наверное, придется заплатить, поэтому она при прочих равных условиях будет чуть менее выгодней действующей. Но за надежность всегда приходится платить», – отвечает на это пресс-служба Банковского комитета.

Впрочем, не все игроки разделяют «апокалиптические» взгляды Апрелева – некоторые склоняются к варианту продолжения нынешней ценовой политики. «В нашей компании первоначальный взнос дольщика перечисляется на банковский аккредитив, и только после регистрации договора долевого участия деньги поступают на наш расчетный счет, – говорит Сергей Баранов, руководитель отдела инвестиций «Пересвет-Девелопмент». – Таким образом, на деятельности девелоперской компании, соблюдающей 214-ФЗ, данное нововведение не отразится. Смеем надеяться, что на рынке таких компаний большинство и принятие данного законодательного документа не повлечет за собой рост цен».

Что не вызывает никаких сомнений, так это очевидная выгода поправок для банков. По подобной схеме уже год – и вполне успешно – работает Сбербанк, которому игроки рынка предсказывают наибольшую пользу от нововведения. Но, даже не вдаваясь в такого рода подробности и не переходя на личности, можно сделать вывод, что в противоборстве двух лоббистских групп – инициаторов 214-ФЗ и сподвижников банковской схемы и поправок к закону – перевес сейчас на стороне банков.

А если совсем просто – в конечном счете у покупателя повода для оптимизма нет: в девальвации «квадратного доллара» не заинтересована ни одна из сторон. С точки зрения покупателей ситуация еще проще: людей, которые сейчас могут себе позволить покупку новостройки в Москве, можно смело отнести к богатым, для которых безопасность покупки стоит в первых строках приоритетов. Однако застройщики уже сейчас говорят, что за этих клиентов приходится бороться, их критически мало, и жилье у них далеко не первое…

Остальные потенциальные покупатели не готовы платить ни за безопасность, ни за качество услуги, ни даже за качество жилья – просто потому, что доходов того же среднего класса Москвы хватает в лучшем случае для покупки новостройки в дальнем Подмосковье. Одна маленькая надежда теплится для имеющих свое жилье: победа банковской схемы может означать возможность обмена квартиры вторичного рынка на новостройку, если, конечно, в Госдуме не забудут, что 80% сделок в столице – это обмены.

Артур Троекуров, Альбина Лебедева Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...