Покупай с умом

Покупка квартиры в новостройке — вопрос серьезный, ответственный, не терпящий суеты. И не всегда во время подписания документов рядом окажется профессионал, который подскажет, что и как нужно делать. Какие же сложности могут сопутствовать покупке квартиры в новостройке?

Невзирая на неумолимый рост стоимости квадратных метров и прогнозируемый аналитиками обвал цен на рынке недвижимости, спрос на квартиры в новостройках увеличивается с каждым днем. Новое, еще никем не облюбованное жилье пользуется особой популярностью.

 

 

Сегодня, при повальном увлечении фэн-шуй, многие очень трепетно относятся к ауре своего жилища и предпочитают приобретать только «свежие» квартиры. При этом большая часть покупателей стремится вкладывать деньги исключительно в процессе строительства.

Лови момент
Очевидно, что любой вариант сделки на рынке недвижимости таит в себе как плюсы, так и минусы. Неожиданные плюсы нас радуют примерно так же сильно, как и пугают непредвиденные (на первый взгляд) минусы. Разумный выход из положения, гарантирующий эмоциональное равновесие, — максимально полное владение информацией.
Вложение денег в процессе возведения дома привлекает тем, что существует реальная возможность сэкономить некоторую сумму. Правда, сегодня уже не приходится говорить о существенной разнице в стоимости квадратных метров на нулевом цикле строительства и после сдачи дома госкомиссии. Еще полтора года назад можно было приобрести квартиру на начальных стадиях строительства по $500 за 1 кв. м, при том, что стоимость впоследствии возрастала в два раза. Сегодня экономия едва ли превысит 25–30%. Объясняется это во многом тем, что у некоторых строительных компаний (лидером среди которых является ДСК-1) цикл возведения панельного дома сравнительно небольшой: в среднем 6–8 месяцев. Более того, ДСК-1 — практически единственная компания в Москве, которая умудряется уложиться в точно назначенный срок строительства. Ведь задержки по сдаче на квартал, а то и два считаются в столице уже нормой.
Впрочем, сегодня пока еще сохраняется возможность приобретения квартиры по минимальной цене на самой ранней стадии начала строительных работ. Главное — успеть поймать этот момент. Ведь зачастую он длится не более нескольких недель. Инвесторы «выбрасывают» на рынок недвижимости свои предложения по продаже квартир в том или ином доме, цены на которые устанавливают на нулевом цикле строительства в соответствии с сиюминутной ситуацией на рынке. Таким образом, проверяется спрос на данное место и вид жилья. Если же становится очевидным, что он высок и стабилен (а скорее всего именно так и происходит), то цену тут же поднимают.
Еще одна в немалой степени привлекательная сторона приобретения квартиры на момент начала строительства заключается в возможности выбора: этажа, сторон света, площади квартиры. Разумеется, наиболее заманчивые по тем или иным причинам квартиры моментально исчезают из продажи. В одном из домов бизнес-класса, возведенном в районе Строгино, за два часа были раскуплены все квартиры с первого до последнего этажа, выходящие окнами на Строгинскую пойму. Очевидно, что другая часть дома, «смотрящая» на малопривлекательный микрорайон, утыканный разваливающимися пятиэтажками, распродавалась несколько дольше.

Поиск агента
Именно экономия и возможность выбора в основном побуждают людей вкладывать деньги непосредственно в процесс возведения дома. Однако в ситуации, когда никаких гарантий не существует, в голове у любого покупателя предательски быстро начинают крутиться панические мысли: а вдруг дом сдадут не в срок, еще потребуют денег на какие-нибудь доплаты, или вообще строительная компания разорится? Разумнее всего заранее подстраховаться. Как это лучше сделать?

В одном из домов бизнес-класса, возведенном в районе Строгино, за два часа были раскуплены все квартиры с первого до последнего этажа, выходящие окнами на Строгинскую пойму.
Риэлторы крупных столичных агентств недвижимости уверяют, что долгие годы работы компании на столичном рынке уже являются некой гарантией. Заработанная репутация ценится на вес золота. Крупные агентства недвижимости выступают сегодня и как инвесторы строительства, и как риэлторы. В последнем случае компании выкупают у строителей или инвесторов недвижимость с целью перепродажи. Разумеется, крупные агентства будут сотрудничать только с теми компаниями, в чьей благонадежности они могут быть уверены. По крайней мере рекомендовать своим клиентам совсем молодую организацию, которая себя еще никак не проявила, в маститых агентствах поостерегутся.
Сопровождающие лица
Если соблазнительное предложение о покупке квартиры поступает от не столь известного агентства, то на встрече с менеджерами весьма желательно присутствие юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости. Он поможет не только оценить надежность компании, но и прокомментировать всю документацию, которую в дальнейшем вам придется подписывать. Известны случаи, когда юристы вовремя останавливали своих клиентов, которым хитрые риэлторы пытались предложить квартиру после двойной и даже тройной перепродажи.
Грамотный юрист способен по документации распознать нарочитый долгострой. Ведь затягивание процесса возведения дома может принести фирме немалую прибыль. Эта схема выглядит следующим образом. Клиентам сообщают, что из-за задержек строительства стоимость их квартиры повышается, так что на сегодняшний день она обойдется несколько дороже. После чего «несостоявшимся» жильцам предлагают оплатить разницу или обещают вернуть деньги. Даже если люди предпочтут расторгнуть договор, компания внакладе не останется: ведь деньги «крутились» без выплаты процентов, а дом уже почти построен. Так что, если в договоре окажутся спорные пункты, квалифицированный юрист обязательно обратит на это ваше внимание.
Юрист может быть полезен, если вы решились купить квартиру непосредственно у строительной компании или инвестора. Дело в том, что риэлторы не «набрасывают» на стоимость квартиры лишние деньги, оговаривая, что их проценты должны входить в первоначальную цену. Застройщикам такое предложение не кажется заманчивым, поэтому они стараются продавать жилье самостоятельно. Конечно, продать его они смогут, но вот оформить все документы в срок зачастую не получается. Чаще всего возникают проблемы с документами на аренду земли, без которых невозможно оформить жилье в собственность. А раз квартира не стала вашей собственностью, в ней даже ремонт нельзя начать делать. Поэтому, увы, нередко возникают ситуации, когда клиенты строительных компаний, выплатив всю сумму за квартиру, потом могут целый год (а то и больше) ждать, когда же они смогут в нее въехать.

Оформление отношений
К договору в любом случае стоит отнестись крайне внимательно. Причем проверять надо не столько, правильно ли записаны ваши паспортные данные, сколько пункты, касающиеся непосредственно квартиры. Например, что именно сказано в договоре об отделке.
В последние годы квартира в новостройке все чаще представляет собой полуфабрикат: есть стеклопакеты, радиаторы отопления, электрика, которая в монолитных домах доведена только до входной двери, и, естественно, сама входная дверь. И все же стоит проследить за наличием даже столь немногочисленных составляющих будущего комфорта.
В качестве дополнения к договору может быть приложен и графический план квартиры. Конечно, при продаже клиентам показывают проект, но именно план помогает на нулевом цикле (когда по сути еще ничего нет и в помине) хотя бы приблизительно понять, как будет выглядеть будущая квартира и по каким сторонам света она будет сориентирована.
Также серьезно стоит отнестись и к срокам сдачи дома. Конечно, в подавляющем большинстве случаев эти сроки устанавливаются ориентировочно. Всегда следует быть готовым к задержке окончания работ на один-два квартала. Однако пусть даже и приблизительная дата завершения строительства должна быть указана. В идеальном случае в договоре указывают ответственность строителей за несвоевременную сдачу дома. По понятным причинам, и застройщики, и риэлторы от этого пункта стараются всячески отстраниться. Вплоть до шантажа: не хотите, не покупайте, другие найдутся!

Если же доверить оформление квартиры в собственность специалистам, тратить свое время не придется. Весь необходимый пакет документов соберут за вас.
Еще один существенный момент, который нередко остается без должного внимания со стороны покупателей квартиры — взаиморасчет по обмерам БТИ. В договоре, на основании которого продается квартира, указывается проектная площадь. Зачастую она расходится с действительной площадью. Практически во всех типах жилья (и в монолитных, и в панельных домах) общий метраж первых этажей несколько меньше, поскольку несущие стены делают более толстыми. Конечно, это не значит, что дом похож на пирамиду (визуально погрешности совсем незаметны), однако при обмерах БТИ можно недосчитаться площади. Как правило, разница не столь существенна: максимум 30–50 см. Известны и другие случаи, когда людям приходилось доплачивать за 3–5 м. Причем по действующим на момент обмера ценам.
Разумеется, подобная новость не многих может порадовать, поскольку лишних денег зачастую просто не находится. Скорее всего они давно уже распределены на предстоящие отделочные работы. И все же к такому повороту надо быть готовым, поскольку опротестовать вердикт БТИ просто невозможно. Скажем, агентство недвижимости, выступая в качестве инвестора строительства, выкупает эти квартиры у строительной компании. Поэтому после обмеров БТИ агентству точно так же приходится производить взаиморасчет. Естественно, что эти обязательства перекладываются впоследствии на плечи покупателей. Единственным утешением может стать только заранее записанный в договоре пункт о том, что доплата будет совершаться согласно стоимости квадратного метра, которая существовала в день совершения сделки.
В некоторых агентствах стоимость квартиры по проектной площади фиксируется. Этот пункт включается в договор по инициативе агентства, и покупатель не может попросить его убрать. Подобная ситуация может быть выгодна лишь в том случае, если квартира, согласно обмерам БТИ, оказалась больше, и ничего доплачивать не придется. Однако если по результатам тех же обмеров окончательная площадь окажется меньше, агентство будет вправе также не возвращать деньги. Так что неизвестно, насколько такой пункт в договоре может быть привлекательным.
Покупатели квартиры должны быть готовы еще и к тому, что оформление будущего жилья не входит в стоимость квартиры. Конечно, можно самостоятельно заняться сбором всех необходимых документов, благо российское законодательство разрешает гражданам поступать таким образом. Денег при этом удастся сэкономить немало, но и времени придется потратить очень много. Не говоря уже о том, что Комитет по регистрации прав на недвижимость крайне неохотно сотрудничает с физическими лицами. Куда проще оформлять документы от застройщика: всех сразу одним потоком. Ведь если вдруг недостает какой-нибудь справки (а такое может быть, поскольку законодательство периодически меняется, стало быть, меняются и правила регистрации), ее гораздо проще приготовить для всего потока сразу, нежели для каждого жильца в отдельности.
Если же доверить оформление квартиры в собственность специалистам, тратить свое время не придется. Весь необходимый пакет документов соберут за вас. Надо лишь написать доверенность, позволяющую риэлторам представлять ваши интересы в комитете (а также нотариально заверенное согласие второго супруга на приобретение этой квартиры), и заплатить сумму, равную в среднем 2% общей стоимости квартиры.
Для того чтобы можно было начать заниматься оформлением выбранной квартиры, необходимо снять ее с торгов. В некоторых агентствах разрешают бесплатно забронировать ее на сутки для окончательного принятия решения. А затем достаточно внести аванс $100–200, чтобы квартира «ушла» из продажи. Кроме денег и паспорта, на этом этапе больше ничего не потребуется. Квартира снимается с продажи, на клиентов оформляется договор долевого участия и договор инвестирования в зависимости от того, есть рассрочка или нет. Обычно минимальный платеж (от 30 до 50%) осуществляется в течение 5 банковских дней. А если клиентам предоставляется рассрочка, то в договоре должно быть обязательно оговорено, какую сумму и до какого числа нужно будет оплатить.

Стабильная осторожность
Риэлторы утверждают, что одной из основных гарантий успешного приобретения квартиры является стабильность, которая существует на столичном рынке недвижимости в последние годы. Никаких громких дел, связанных со скандалами на рынке недвижимости, зафиксировано не было, без квартиры никого не оставили. Договорная база за истекшие десять лет наработана в достаточном объеме. Если раньше договор размещался на одном машинописном листе, где, понятное дело, даже права и обязанности сторон не были подробно расписаны, то теперь объем документации увеличен до 4–5 листов. Все прежние ошибки и промахи вроде бы учтены. Поэтому опасаться особенно нечего. Однако излишняя осторожность никогда не повредит. И если вы обратились в компанию с хорошей репутацией, договор вычитали скрупулезно, учли все пожелания юриста и оформление документов доверили специалистам, можете быть уверены — квартира у вас точно будет.

Екатерина Ачкасова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...