По данным аналитического центра irn.ru, за девять месяцев 2006 г. средний уровень цен вырос на 73%.
В компании “Миэль-Недвижимость” говорят о 75,5%-ном росте за тот же период, до $4665 в среднем за 1 кв. м в сентябре, в ГК “МИАН” — о 74%-ном и $5255 за 1 кв. м. По более скромной оценке независимого аналитика рынка Андрея Бекетова, в сентябре 1 кв. м московского жилья предлагался в среднем за $4528 (на 66% дороже, чем в январе 2006 г.). В октябре, прогнозирует Бекетов, квартиры подорожают не более чем на 5%. Далее до конца года возможен рост на 2-5% в месяц, или 0,5-1% в неделю. На стабильном рынке, говорят эксперты, цены растут не более чем на 1-2% в месяц.
Обзор московского рынка недвижимости по итогам сентября 2006 года (данные Аналитического центра IRN.RU)
Тормозной путь
Рост цен начал замедляться еще летом, осенью торможение продолжилось. По оценке аналитического центра irn.ru, если весной квартиры дорожали на 10% ежемесячно (май поставил рекорд), то в сентябре — “всего” на 4% (по другим оценкам — на 5-6%). “Но и 4% в месяц — это 48% годовых”, — напоминают аналитики портала Rway.
По подсчетам консалтинговой компании Russian Reseach Group (RRG), за неделю с 28 сентября по 4 октября жилье экономкласса даже подешевело — впервые более чем за год. Немного, всего на $7 за 1 кв. м, так что говорить о падении цен не приходится.
“Сейчас квартиры выставляются с оглядкой на динамичный рост цен, и продавцы готовы ждать, пока рынок догонит их завышенные ожидания. Спрос на протяжении 3-4 месяцев остается стабильным. Однако жилье продается уже не так быстро, покупатель может выбирать”, — резюмирует Сергей Шлома, директор департамента управления вторичного рынка корпорации “Инком-Недвижимость”.
“В течение первых двух кварталов 2006 г. в зависимости от объекта срок экспозиции мог составлять от нескольких часов до нескольких недель. В III квартале 2006 г. с ростом объемов предложения сроки экспозиции несколько выросли, тем не менее средние показатели не превышают 1,5-2 недель”, — говорит директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина.
Как только цены притормозили и квартиры перестали улетать как горячие пирожки, а покупатели начали торговаться, дешевое перестало дорожать быстрее, превратившись в аутсайдера сентябрьского роста, отмечают в “Миэле”. Хотя по итогам девяти месяцев панельные и кирпичные хрущевки — самое дешевое предложение столицы, переоцененное в период ажиотажного спроса, — все равно в лидерах (подорожали более чем на 82%), говорит Владислав Луцков, руководитель аналитического консалтингового центра “Миэль-Недвижимость”.
По словам Динары Лизуновой, пресс-секретаря ГК “МИАН”, самая высокая стоимость 1 кв. м — $6997 — зафиксирована в современных монолитных домах. Да и сталинки, несмотря на изношенность, не спешат уступать: в сентябре средняя цена 1 кв. м в них достигла $6657. Самые дешевые квартиры предлагаются в панельной застройке — $4610 за 1 кв. м в среднем по Москве. Они дорожали наиболее интенсивно, подтверждает она.
Александр Кукояка, директор департамента брокерских услуг компании “Золотые ворота”, считает, что вторичный рынок все это время тянулся за первичкой. А рынок новостроек реагировал на закон о долевом строительстве снижением объемов предложения и повышением цен. В Rway считают вполне вероятным, что через несколько лет состояние рынка будет на 99% определяться ценами на монолитные новостройки, а строительство панельного жилья на продажу станет уникальным явлением. Сейчас панельные новостройки ЮВАО, 90% которых строится в районах, находящихся за МКАД, продаются в среднем по $2865 за 1 кв. м.
Стоимость вторичных квартир традиционно выше аналогичного сдаваемого в эксплуатацию жилья примерно на 15-20% ($500 на 1 кв. м, по оценке Бекетова). Но в компании “Новая площадь” отмечают, что это характерно только для экономкласса ($4100 за 1 кв. м готового жилья против $2790 за 1 кв. м на стадии строительства). В сегменте более престижного жилья в настоящее время новостройка продается дороже.
Предложение пополняется
Замедление темпов ценового роста принято связывать с увеличением объемов предложения. Некоторые риэлторы даже заговорили о превышении предложения над спросом. Но большинство из них полагает, что спрос на жилье в Москве по-прежнему остается неудовлетворенным. Оценки риэлторов и аналитиков относительно объема предложения в настоящее время варьируются от 15 000 до 25 000-26 000 объектов единовременно. Число квартир на продажу выросло в сентябре на 10-15% по сравнению с августом. По данным ГК “МИАН”, в сентябре оно превысило 30 000 объектов, прирост за месяц составил 17%. В денежном выражении объем предложения возрос на 85% и в сентябре составил более $8,5 млрд.
Руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко отметил, что предложение сократилось примерно вдвое по сравнению с весной 2005 г. В “Новой площади”, в отличие от других компаний, вообще считают, что объем вторичного рынка низок: “Пик пришелся на май 2006 г., но все лето и сентябрь количество предложений снижалось”. “К IV кварталу дефицит на вторичном рынке частично нивелировался, — говорит Лукина, — но это коснулось в основном квартир стоимостью от $300 000”.
“К апрелю 2006 г. спрос на объекты вторичного рынка увеличился по отношению к декабрю 2005 г. в 2,6 раза, но на продажу выставлялось всего на 32% больше квартир. В августе 2006 г. уровень спроса и предложения достиг уровня декабря 2005 г.”, — считает Луцков.
Не сбрасывают
На рынке вторичного жилья преобладают альтернативные сделки. В предложении увеличивается доля сравнительно недорогих квартир в панельных девятиэтажках, отмечает Бекетов, а их вряд ли можно отнести к “инвестиционным” квартирам.
Люди возвращаются из отпусков и решают квартирный вопрос — что-то продают, что-то покупают, отсюда и рост предложения, говорит Луцков. Шлома также утверждает, что никакого притока свободных квартир нет, как был рынок на 85% альтернативным при 15% свободных квартир, которыми замыкали “цепочки” альтернатив, таковым он и остается. “Инвесторы квартиры не сбрасывают — зачем? У них терпения хватит надолго, хотя продавцы играют на повышение уже менее уверенно. Число сделок уменьшается. По инерции цены будут расти и к зиме вырастут еще примерно на 10%”, — считает он.
“У продавцов есть резоны не торопиться с продажей и не сильно снижать цены. Частные инвесторы тем более могут подождать — у многих из них достаточно крепкие нервы, чтобы дождаться следующего цикла повышения цен, даже если продолжительное снижение будет иметь место”, — соглашаются в Rway. Но Репченко уверен, что потенциал для дальнейшего подорожания во многом уже исчерпан. И даже ипотека не сильно подогревает спрос.
Инвестквартиры, возможно, пополнили предложение, но ранее и выставлялись по завышенной цене — чтобы прощупать рынок. Аналитики “Новой площади” полагают, что основная масса инвестиционных квартир была реализована в 2004-2005 гг. конечным пользователям. В Vesco Realty осмотрительно замечают, что “определенный процент "вливаний" в объем вторичного рынка за счет поступления в продажу инвестиционных квартир существует, но оценить данный показатель затруднительно”. На рынок выставляется часть площадей, приобретенных ранее с арендными целями. Продаются квартиры, хозяева которых зарабатывали на росте стоимости в процессе строительства. “Недвижимость стала для многих бизнесом, — говорит Кукояка, — люди пользуются ростом цен на квадратные метры”. По его наблюдениям, покупателей меньше не стало, но увеличение предложения, в том числе и застройщиками, будет идти осенью по нарастающей. В корпорации “Бест-Недвижимость” ожидают, что в ноябре покупатели станут более активными.
Не обвалится
Если в оценке спроса и предложения эксперты приходят к разным цифрам, то в прогнозах до конца года они единодушны: обвала цен не предвидится, и даже кратковременная коррекция вниз маловероятна. Вероятна стабилизация уже в конце этого года или начале следующего. Рост цен до конца года составит не более 15-20%, предложение будет понемногу пополняться, но не настолько, чтобы насытить спрос.
“Если дефицит сохранится, то рынок жилой недвижимости может перешагнуть очередной психологический барьер в $5000 за 1 кв. м уже к концу текущего года”, — считает Луцков. Александр Кукояка говорит, что дальнейшее поведение рынка определится летом 2007 г. “В преддверии выборов весной 2008 г. финансовые структуры, чиновники, не уверенные в карьере, будут избавляться от недвижимости”, — говорит он.
Елена Никитина Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 2345 -
