Продали бы дороже, но спрос не дает

Покупатели квартир «для себя» возвратились на рынок в августе. В октябре, по оценке «МИАН — агентство недвижимости», уровень спроса на первичном рынке вырос почти на 15%. По версии «Системы-галс», это объясняется как постоянными факторами (рост доходов, миграционная привлекательность Москвы, развитие ипотеки), так и большей активностью компаний по привлечению потенциальных покупателей (скидки, бонусы, подарки, рассрочки и т. п.), а также тем, что ожидаемого снижения цен так и не произошло — застройщики выстояли.

Предложение
3,55 млн кв.

 

 

м построено в Москве с января по сентябрь 2007 г. Запланированные итоговые объемы ввода новостроек – около 5 млн кв. м.
3,70 млн кв. м построено в Московской области за три квартала 2007 г. Перемещение строительной активности в Подмосковье продолжается.

Чем богаты
Помогло то, что жилья на продажу в Москве мало, особенно панельного. Как говорит Даромир Обуханич, гендиректор Первой ипотечной компании, острее ощущается нехватка домов уже готовых или близких к завершению строительства. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, добавляет, что ряд застройщиков предпочитают не выставлять на продажу новые объекты в ожидании повышения цен в начале 2008 г. «По многим объектам происходит распродажа последних квартир», — утверждает Владислав Луцков, директор АКЦ холдинга «Миэль».

Хотя объемы строительства в Москве плавно растут, объем предложения на первичном рынке (350-400 домов) был практически неизменным на протяжении всего 2007 года, отмечают в «Инкоме». Схожие данные — около 300 адресов в продаже — называют в МИАН, «Сити — XXI век». «Уменьшилась доля коммерческого жилья за счет увеличения доли социального», — констатируют в ГК «Конти». По оценке «Миэля», недостаток предложения от среднегодовых показателей составляет около 20%. В «Сити — XXI век» снижение объемов предложения за январь — ноябрь оценивают в 6,2%. На долю панельного жилья в общем объеме новостроек приходится 16,2%. Тогда как, по данным «Пересвет-недвижимости», наиболее популярно именно оно. На долю монолитно-кирпичных домов приходится около 80% возводимого жилья — застройщики минимизируют расходы на подключение к инженерным сетям, а также отвечают требованиям платежеспособных покупателей.

Ни пяди назад
Но «платежеспособность населения не позволяет сколь-нибудь значительно повысить цены, ведь продажи на сегодняшний день и без того на относительно низком уровне [по сравнению с 2005-2006 гг.]. И хотя цены выглядят завышенными, ужесточающаяся градостроительная политика, удорожание стройматериалов и инфляция не позволяют застройщикам снижать цену», описывает ситуацию Дмитрий Таганов, аналитик «Инкома».

Политика столичных властей вносит свои коррективы в бизнес на недвижимости и ведет к росту себестоимости строительства, утверждают застройщики. К примеру, запрет на точечную застройку, доля которой в настоящий момент весома, неизбежно приведет к сокращению предложения жилья в центре и сделает возможными только проекты по реконструкции, которые заведомо дороже нового строительства. Освоение под жилую застройку промышленных зон также чревато издержками на рекультивацию земель, замену коммуникаций и проч. В итоге — рост цен. Кроме того, по мнению аналитика МИАН Алексея Кудрявцева, с рынка исчезнут небольшие фирмы, не способные к масштабному строительству. К тому же эффекту приведет ужесточение документно-правовых требований к застройщикам, считают в Mirax Group. А на рынке появятся новые форматы объектов бизнес-класса и «элиты» вдали от центра города.

Процентом больше
«Весь год мы наблюдали корректировку стоимости недвижимости в зависимости лишь от инфляции и курса доллара», — говорит руководитель отдела маркетинга ГК «Конти» Елена Калинина. По оценке Mirax Group, жилье бизнес-класса подорожало за 11 месяцев на 7-8%, в «Сити — XXI век» говорят о 10%. На конец ноября средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья Москвы составила $4995 за 1 кв. м (без учета элитных объектов). В среднем с осени ежемесячный прирост оценивается экспертами в 1-2%.

В сегменте бизнес-класса и элитном много объектов, находящихся на завершающей стадии строительства, поэтому здесь рост был максимальным, отмечают в «Конти». Экономкласс переоценили в 2006 г., он практически не дорожал, но к концу года активность в этом сегменте может усилиться, что поспособствует и росту стоимости такого жилья.

Екатерина Куканова, руководитель отдела по связям с общественностью ГК «Дон-строй», связывает рост цен на новостройки (на 15-20%) с реализацией отложенного спроса, хотя имели место и классические обоснования: удорожание цемента в 2,5 раза, дефицит строительных площадок, совершение большого количества покупок на завершающих стадиях строительства, инфляция, нестабильное поведение доллара (с начала года доллар потерял около 4%, напоминает Кудрявцев). Обуханич говорит о сложностях на этапе первичного получения земельных участков и выпуска распорядительных документов. По разным сегментам прирост за год может составить 20-30%, резюмирует Елена Калинина. «Динамика до конца года будет положительной из-за перехода большинства объектов предложения в финальную стадию строительства и активизации спроса», — говорит Кудрявцев.

Елена Никитина Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU