Распродажа началась

Увеличение объемов предложения привело к затовариванию вторичного рынка жилья и плавному снижению цен. Участники рынка все еще надеются, что обвала рынка не произойдет.

Случилось то, чего все так ждали. Жилье в Москве и Подмосковье начало дешеветь. Сотрудники крупных риелтерских компаний утверждают, что с начала года долларовые цены предложения квартир снизились на 1–2%, а сроки экспозиции квартир существенно возросли.

 

 

Их коллеги из небольших агентств недвижимости говорят о более серьезной коррекции. «В последнее время в результате торга реальные цены на квартиры почти всегда падают на 10–15 процентов», — констатируют они. Заместитель гендиректора агентства недвижимости «Для друзей» Екатерина Тетерина приводит пример: «Недавно мы закрыли сделку с квартирой, которая изначально выставлялась за 172 тысячи долларов, а была продана за 152 тысячи. Это двушка в панельном доме в Москве». В реальном рублевом выражении (с учетом инфляции) цены предложения на вторичном рынке за последние пять месяцев упали на 8%.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», среднегодовая доходность инвестиций в столичные квартиры уже уступает доходности, которую приносят банковские депозиты. Не говоря уже о фондовом рынке: за те же последние пять месяцев фондовый рынок вырос на 20% в долларовом эквиваленте (по индексу РТС). «Если коррекция цен на квартиры сохранится, то доходность жилья может стать отрицательной. Потеря его стоимости не будет компенсироваться даже доходом от аренды», — прогнозирует аналитик рынка недвижимости Олег Репченко.

Относительную устойчивость демонстрирует только рынок самого дорогого, элитного жилья, расположенного в центре Москвы. И то благодаря упорству некоторых риелтерских компаний, которые вводят хозяев квартир в заблуждение нереальными оценками стоимости недвижимости. «На самом деле квартиры продаются плохо, многие из них переоценены, а объем предложения растет», — говорит консультант компании «Кирсанова Риэлти» Ирина Егорова.

По словам директора по продажам компании «Новое качество» Андрея Уфимцева, срок экспозиции элитных квартир увеличился с трех до шести месяцев. Это раньше неопытная девочка-риелтер могла приехать, посмотреть в потолок и сказать клиенту, что квартира стоит, например, три миллиона. Сейчас такие варианты не проходят. Быстрых и легких продаж уже нет.

Предложение без спроса
Снижение цен на массовое жилье — естественная реакция рынка на резкое увеличение объема предложения квартир. По данным директора аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль» Владислава Луцкова, с начала года объем предложения квартир на вторичном рынке в Москве вырос на 25%, в Подмосковье — на 35%.

«Сейчас объем предложения достиг максимальных показателей. Ежемесячно рынок бьет новые рекорды. В марте на продажу было выставлено 48 тысяч квартир. Для сравнения — во время кризиса продаж 2004 года объем предложения составлял 39 тысяч квартир», — говорит генеральный директор информационно-аналитического центра «Реалпрайс» Владислав Шевцов.

При этом все участники рынка отмечают, что пропорционального увеличения спроса не произошло. Более того, объем сделок с жильем в Москве по итогам прошлого года, по данным холдинга «Миэль», сократился на семь процентов. Часть потенциальных покупателей, которые не смогли купить квартиру, решили арендовать жилье. Повышение спроса на аренду привело к резкому росту арендных ставок. В прошлом году, по данным компании «МИАН — агентство недвижимости», они выросли на 15–17%. Пока обратного оттока арендаторов на рынок купли-продажи не наблюдается. Весной арендные ставки снизились примерно на 5%, но это, считают участники рынка, сезонное колебание.

По мнению экспертов, предложение жилья на рынке пополняется преимущественно за счет инвестиционных квартир. Такой версии, в частности, придерживается руководитель аналитической службы компании «МИАН — агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев. «Многие инвесторы решили зафиксировать прибыль, утратив надежду на дальнейший рост цен. Два-три года назад много панельного жилья на первичном рынке приобреталось в инвестиционных целях. В последнее время доля панели в структуре предложения жилья на вторичном рынке возросла с 12 до 20 процентов», — говорит он. А г-н Шевцов добавляет, что увеличилось количество выставленных на продажу наиболее ликвидных однокомнатных квартир. Тщетные попытки продавцов реализовать их, по мнению нашего собеседника, наилучшим образом свидетельствуют о глубине кризиса на рынке недвижимости.

Фавориты снижения цен
По мнению участников рынка, потенциал для дальнейшего увеличения объема предложения отнюдь не исчерпан. В обозримой перспективе темпы падения цен на жилье могут возрасти. Г-жа Тетерина напоминает, что приближаются майские праздники, а потом летний сезон отпусков. Обычно в это время на рынке недвижимости наступает затишье. «И так не продается ничего, а летом кризисные явления могут усугубиться», — полагает г-н Шевцов. По мнению некоторых экспертов, рынок оживится и на него выйдет отложенный спрос только после того, как цены упадут на 25–30%.

Коррекция цен в первую очередь затронет наиболее дешевый сегмент рынка: панельное жилье первого периода массовой застройки. Прежде всего однокомнатные квартиры, которые были самыми востребованными, а значит, более привлекательными для инвесторов, в период повышения стоимости. «В долгосрочной перспективе снижение цен на такие квартиры может составить до 15 процентов от текущего уровня», — говорит аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.

Пресс-секретарь кредитного брокера «Фосборн Хоум» Юлия Полякова рассказывает, что уже снижаются цены на жилье, которое невозможно приобрести в кредит: квартиры в «хрущевках» и панельных девятиэтажках. По мнению экспертов, в условиях насыщения рынка и обострения ценовой конкуренции снизится ликвидность недвижимости, которая расположена в наименее престижных районах города, с плохой транспортной доступностью и слаборазвитой инфраструктурой.

Сомнительный стабилизатор
Стоит заметить, что, несмотря на разрастание кризиса продаж, сотрудники крупных риелтерских агентств продолжают смотреть в будущее с оптимизмом. «Мы предполагаем, что рост цен возобновится во втором полугодии», — прогнозирует г-н Луцков из «Миэль». По его мнению, удержать вторичку от резкого падения поможет рынок новостроек, которому отведена роль вспомогательного локомотива. «В отличие от вторичного рынка на первичке объем предложения жилья не изменился. Более того, в начале года зафиксирован незначительный рост цен на новостройки. В Москве по итогам первого квартала — на 5,4 процента. В Подмосковье — на 2,7 процента. До конца года мы не ожидаем существенного увеличения объема предложения на первичном рынке, поэтому цены на новостройки могут подрасти еще», — поясняет г-н Луцков.

По логике риелтеров, повышение цен на новостройки призвано стимулировать активность потенциальных покупателей недвижимости в целом и убедить их в устойчивости рынка. Но, скорее всего, эти ожидания напрасны. Строительные компании тоже столкнулись со снижением спроса и признают, что в последнее время не избалованы вниманием покупателей. «Спрос вроде бы есть, но как только люди узнают наши цены, то у них тут же исчезает желание что-либо приобретать», — откровенничает один из столичных девелоперов.

Многие строительные компании уже маскируют снижение цен под сезонные скидки и рассрочки. Г-н Кудрявцев из «МИАН — агентство недвижимости» утверждает, что пока ему известны единичные случаи снижения стоимости на первичном рынке. Он говорит, что обычно этим грешат небольшие компании, которым требуется постоянный приток живых денег. Чтобы привлечь средства, они начинают реализацию объекта на начальной стадии по более низкой цене. «Например, недавно одна из таких фирм интересовалась у нас, по какой цене лучше вывести на рынок новый объект, чтобы в два раза уменьшить период экспозиции квартир», — поясняет наш собеседник.

Но похоже, что у крупных игроков тоже не выдерживают нервы и они готовятся к снижению цен. По крайней мере на днях известный столичный застройщик «СУ-155» предложил сотруднику «Эксперта», заинтересовавшемуся квартирами в его еще не построенном жилом доме в Подмосковье, скидку в размере 125 тыс. рублей от стоимости трехкомнатной квартиры.

Илья Ступин Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...