Разработчики закона о долевом участии советуют дождаться зеленого сигнала светофора

О законе № 214 говорилось очень много, но многие вопросы так и не имеют ответов. Откуда взялось положение о солидарной ответственности, которое все сегодня так осуждают? Как получилось, что вступлению закона в силу не предшествовала разработка необходимых нормативных актов? Верно ли ощущение, что закон приняли "к концу квартала", то есть, не глядя на степень его готовности, а исключительно для того, чтобы отрапортовать президенту? Сыграет ли вообще закон свою роль в условиях, когда существует масса возможностей его обойти?

 

 

Впрочем, сегодня основные страсти уже разгораются по поводу готовящихся поправок к закону.

С нашими вопросами мы обратились в Фонд "Институт экономики города" (ИЭГ), который принимал самое активное участие в разработке ФЗ № 214, к старшему юрисконсульту Дмитрию ГОРДЕЕВУ.

Прежде всего, Д.Гордеев заметил, что закон отнюдь не был принят сырым и недоработанным. Обсуждался он долго и претерпел при этом весьма существенные изменения. В итоге, текст, утвержденный Госдумой, весьма сильно отличался от того, что было принято в первом чтении в мае 2004 года. Тем не менее, главная миссия закона (защитить права дольщика) практически выполнена.

Основные положения закона, а именно: собирать деньги можно только после того, как застройщиком хотя бы будут получены права на землю, разрешение на строительство; строить можно не дольше, чем оговорено в договоре, иначе придется платить штраф; застройщик обязан опубликовать проектную декларацию и информацию о компании, чтобы клиент видел, с кем имеет дело до заключения договора, а не после - вполне логичны и закономерны. Сегодня ФЗ № 214 обвиняют в том, что он сильно способствовал увеличению разрыва между спросом и предложением, спровоцировав тем самым новый виток роста цен на жилье. Эти утверждения, по мнению Д.Гордеева, по меньшей мере, некорректны, так как закон это сделать просто-напросто не успел бы по причине вполне очевидного временного лага. (Цикл строительства от получения землеотвода до сдачи объекта не может занять меньше года даже в самых радужных снах девелопера.)

Причины уменьшения объемов строительства - совершенно иные, и их предостаточно (как минимум - это сложности с земельными участками). Также сильно способствуют нарастанию объемов строительства непрозрачность (и, что греха таить, взяткоемкость) процедур землеотвода, утверждения проекта и разнообразных согласований с городскими структурами, имя которым легион. Но и это еще не все, поскольку за согласованиями следуют обременения, которые муниципальные власти так любят предлагать "в нагрузку" к площадкам. Поскольку застройщику, как правило, деваться некуда, он вынужден соглашаться.

Таким образом, муниципальные власти решают свои проблемы за счет застройщика, а тот - за счет покупателя, который и оказывается крайним. Также Д. Гордеев добавил, что, по его мнению, рост цен на сегодня строителей более чем устраивает: действительно, зачем наращивать объемы строительства, если можно просто-напросто поднять цены? Если бы им приходилось бороться за покупателя - ситуация была бы иной, а так - купят все, и практически по любой цене.

У Москвы железные зубы

На вопрос о солидарной ответственности банков, а также о необходимости гарантий банка Д. Гордеев ответил, что, по мнению Фонда ИЭГ, ни то, ни другое не нужно, и этой позиции институт придерживался с самого начала. Также Д.Гордеев признал, что отдельные положения закона критикуют справедливо (особенно в регионах, ибо создается впечатление, что Москва способна проглотить любой закон). Это, прежде всего, положение о солидарной ответственности банков, а также размеры штрафных санкций. Последнее особенно болезненно именно для регионов, так как разница между себестоимостью строительства и рыночной ценой объекта там гораздо меньше.

Эти моменты учтены в разработанных на сегодняшний день поправках к закону. Поправки эти разрабатывались очень тщательно, и к их разработке были привлечены ведущие строительные организации, которые их признали в целом удовлетворительными. Согласно этим поправкам положение о солидарной ответственности банков снимается, штрафные санкции перестают быть заградительными, а также вводятся некоторые пункты, выравнивающие баланс гарантий между застройщиком и дольщиком. Также в предлагаемых поправках есть пункт об обязательности страхования рисков застройщика. На вопрос, когда и в каком виде эти поправки будут приняты, Д.Гордеев ответить не смог, поскольку этот вопрос - не к фонду, а к Государственной Думе.

С больной головы на здоровую

Что же касается ситуации с обманутыми инвесторами, то Д.Гордеев видит основную причину этого всплеска даже не в прямом мошенничестве (которое, безусловно, в том или ином масштабе все-таки имело место), а в основном - в вышеупомянутых обременениях, из-за "непрозрачности" которых многие застройщики не смогли грамотно просчитать требуемый "запас прочности" своих финансовых схем, а также из-за отсутствия государственного контроля, четких сроков и общей непрозрачности процедуры предоставления земельных участков. То есть, как раз всего того, что и должно с помощью Закона о долевом участии, Градостроительного кодекса и других новых законов уйти в прошлое.

На вопрос о том, есть ли вообще смысл беспокоиться о данном законе, если его легко обойти, Д. Гордеев сказал, что это напоминает ему вопрос о необходимости наличия правил дорожного движения: зачем, дескать, их тщательно прописывать, если при сколь угодно тщательных формулировках всегда найдется достаточное количество водителей и пешеходов, которые ездят и ходят не по правилам. Федеральные законы прямо перечисляют легитимные способы привлечения средств на новое строительство: договор долевого участия и жилищный накопительный кооператив, а по Жилищному кодексу - жилищно-строительный кооператив.

Причем к закрытым паевым фондам недвижимости (одна из схем обхода закона) Д.Гордеев относится положительно (после того, как в 214-й закон будут внесены изменения), отмечая, что в этой области есть весьма детально проработанное регулирование. А вот к схемам с продажей векселей его отношение резко отрицательное. Суть этих схем в том, что у обывателя берутся деньги, выдается вексель, по которому обещают вернуть взятую сумму. В вексельном обязательстве нет обещания когда-нибудь предоставить за уплаченную сумму квартиру.

Во-первых, эта схема не дает покупателю никаких гарантий, что квартиру он действительно хоть когда-то получит, а во-вторых, она просто противозаконна, поскольку одной сделкой прикрывается другая сделка. От себя заметим, что паевой фонд вообще не гарантирует финансовый результат, а связи с конкретной квартирой у пайщика нет.

Впрочем, у человека всегда есть свобода выбора. Наш обыватель имеет полное право перейти улицу на красный свет, попав при этом под машину, а если он очень захочет поиграть в вексельную схему с фирмой-однодневкой, то запретить это ему также невозможно. Но предъявлять претензии к государству и устраивать пикеты перед Белым домом в этом случае будет просто-напросто бесполезно. Как говорится, "Минздрав предупреждал".

М.Оськин Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...