Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Строительство жилья » Разработчики закона о долевом участии советуют дождаться зеленого сигнала светофора

 

Разработчики закона о долевом участии советуют дождаться зеленого сигнала светофора

 

 

О законе № 214 говорилось очень много, но многие вопросы так и не имеют ответов. Откуда взялось положение о солидарной ответственности, которое все сегодня так осуждают? Как получилось, что вступлению закона в силу не предшествовала разработка необходимых нормативных актов? Верно ли ощущение, что закон приняли "к концу квартала", то есть, не глядя на степень его готовности, а исключительно для того, чтобы отрапортовать президенту? Сыграет ли вообще закон свою роль в условиях, когда существует масса возможностей его обойти?

загрузка...

 

 

Впрочем, сегодня основные страсти уже разгораются по поводу готовящихся поправок к закону.

С нашими вопросами мы обратились в Фонд "Институт экономики города" (ИЭГ), который принимал самое активное участие в разработке ФЗ № 214, к старшему юрисконсульту Дмитрию ГОРДЕЕВУ.

Прежде всего, Д.Гордеев заметил, что закон отнюдь не был принят сырым и недоработанным. Обсуждался он долго и претерпел при этом весьма существенные изменения. В итоге, текст, утвержденный Госдумой, весьма сильно отличался от того, что было принято в первом чтении в мае 2004 года. Тем не менее, главная миссия закона (защитить права дольщика) практически выполнена.

Основные положения закона, а именно: собирать деньги можно только после того, как застройщиком хотя бы будут получены права на землю, разрешение на строительство; строить можно не дольше, чем оговорено в договоре, иначе придется платить штраф; застройщик обязан опубликовать проектную декларацию и информацию о компании, чтобы клиент видел, с кем имеет дело до заключения договора, а не после - вполне логичны и закономерны. Сегодня ФЗ № 214 обвиняют в том, что он сильно способствовал увеличению разрыва между спросом и предложением, спровоцировав тем самым новый виток роста цен на жилье. Эти утверждения, по мнению Д.Гордеева, по меньшей мере, некорректны, так как закон это сделать просто-напросто не успел бы по причине вполне очевидного временного лага. (Цикл строительства от получения землеотвода до сдачи объекта не может занять меньше года даже в самых радужных снах девелопера.)

Причины уменьшения объемов строительства - совершенно иные, и их предостаточно (как минимум - это сложности с земельными участками). Также сильно способствуют нарастанию объемов строительства непрозрачность (и, что греха таить, взяткоемкость) процедур землеотвода, утверждения проекта и разнообразных согласований с городскими структурами, имя которым легион. Но и это еще не все, поскольку за согласованиями следуют обременения, которые муниципальные власти так любят предлагать "в нагрузку" к площадкам. Поскольку застройщику, как правило, деваться некуда, он вынужден соглашаться.

Таким образом, муниципальные власти решают свои проблемы за счет застройщика, а тот - за счет покупателя, который и оказывается крайним. Также Д. Гордеев добавил, что, по его мнению, рост цен на сегодня строителей более чем устраивает: действительно, зачем наращивать объемы строительства, если можно просто-напросто поднять цены? Если бы им приходилось бороться за покупателя - ситуация была бы иной, а так - купят все, и практически по любой цене.

У Москвы железные зубы

На вопрос о солидарной ответственности банков, а также о необходимости гарантий банка Д. Гордеев ответил, что, по мнению Фонда ИЭГ, ни то, ни другое не нужно, и этой позиции институт придерживался с самого начала. Также Д.Гордеев признал, что отдельные положения закона критикуют справедливо (особенно в регионах, ибо создается впечатление, что Москва способна проглотить любой закон). Это, прежде всего, положение о солидарной ответственности банков, а также размеры штрафных санкций. Последнее особенно болезненно именно для регионов, так как разница между себестоимостью строительства и рыночной ценой объекта там гораздо меньше.

Эти моменты учтены в разработанных на сегодняшний день поправках к закону. Поправки эти разрабатывались очень тщательно, и к их разработке были привлечены ведущие строительные организации, которые их признали в целом удовлетворительными. Согласно этим поправкам положение о солидарной ответственности банков снимается, штрафные санкции перестают быть заградительными, а также вводятся некоторые пункты, выравнивающие баланс гарантий между застройщиком и дольщиком. Также в предлагаемых поправках есть пункт об обязательности страхования рисков застройщика. На вопрос, когда и в каком виде эти поправки будут приняты, Д.Гордеев ответить не смог, поскольку этот вопрос - не к фонду, а к Государственной Думе.

С больной головы на здоровую

Что же касается ситуации с обманутыми инвесторами, то Д.Гордеев видит основную причину этого всплеска даже не в прямом мошенничестве (которое, безусловно, в том или ином масштабе все-таки имело место), а в основном - в вышеупомянутых обременениях, из-за "непрозрачности" которых многие застройщики не смогли грамотно просчитать требуемый "запас прочности" своих финансовых схем, а также из-за отсутствия государственного контроля, четких сроков и общей непрозрачности процедуры предоставления земельных участков. То есть, как раз всего того, что и должно с помощью Закона о долевом участии, Градостроительного кодекса и других новых законов уйти в прошлое.

На вопрос о том, есть ли вообще смысл беспокоиться о данном законе, если его легко обойти, Д. Гордеев сказал, что это напоминает ему вопрос о необходимости наличия правил дорожного движения: зачем, дескать, их тщательно прописывать, если при сколь угодно тщательных формулировках всегда найдется достаточное количество водителей и пешеходов, которые ездят и ходят не по правилам. Федеральные законы прямо перечисляют легитимные способы привлечения средств на новое строительство: договор долевого участия и жилищный накопительный кооператив, а по Жилищному кодексу - жилищно-строительный кооператив.

Причем к закрытым паевым фондам недвижимости (одна из схем обхода закона) Д.Гордеев относится положительно (после того, как в 214-й закон будут внесены изменения), отмечая, что в этой области есть весьма детально проработанное регулирование. А вот к схемам с продажей векселей его отношение резко отрицательное. Суть этих схем в том, что у обывателя берутся деньги, выдается вексель, по которому обещают вернуть взятую сумму. В вексельном обязательстве нет обещания когда-нибудь предоставить за уплаченную сумму квартиру.

Во-первых, эта схема не дает покупателю никаких гарантий, что квартиру он действительно хоть когда-то получит, а во-вторых, она просто противозаконна, поскольку одной сделкой прикрывается другая сделка. От себя заметим, что паевой фонд вообще не гарантирует финансовый результат, а связи с конкретной квартирой у пайщика нет.

Впрочем, у человека всегда есть свобода выбора. Наш обыватель имеет полное право перейти улицу на красный свет, попав при этом под машину, а если он очень захочет поиграть в вексельную схему с фирмой-однодневкой, то запретить это ему также невозможно. Но предъявлять претензии к государству и устраивать пикеты перед Белым домом в этом случае будет просто-напросто бесполезно. Как говорится, "Минздрав предупреждал".


М.Оськин Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Разработчики закона о долевом участии советуют дождаться зеленого сигнала светофора":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Договор долевого участия в строительстве

Материалы подготовлены группой консультантов-методологов «BKR-Интерком-Аудит» тел/факс (095) 937-3451 / Основной инвестор может привлекать для финансирования строительства других инвесторов (соинвесторов, дольщиков), заключая с ними договоры долевого участия (инвестирования). Привлеченные средства других инвесторов - юридических и физических лиц - основной инвестор отражает на счете 86 «Целевое финансирование». Инвестор перечисляет заказчику собственные и привлеченные средс ...

» Бухгалтерия и аудит - 3810 - читать


Исчисление налога на добавленную стоимость по договорам долевого участия в строительстве.

Постоянно меняющееся налоговое законодательство вызывает многочисленные вопросы у бухгалтеров и финансовых работников о порядке исчисления налогов по инвестиционно- строительной деятельности. Особо актуальными являются вопросы, связанные с исчислением и уплатой налога на добавленную стоимость по договорам долевого участия в строительстве. Введение в действие главы 21 НК РФ "Налог на добавленную стоимость", а также Методических рекомендаций по применению главы 21 "Налог на д ...

» Бухгалтерия и аудит - 3642 - читать


Оплата долевого участия строительными материалами

Материалы подготовлены группой консультантов-методологов «BKR-Интерком-Аудит» тел/факс (095) 937-3451 / Средства юридических и физических лиц, принимающих участие в долевом строительстве, подлежат учету на счете 86 «Целевое финансирование». Инструкцией по применению Плана счетов предусмотрено использование не денежных средств для осуществления мероприятий целевого финансирования, в том числе материалов, с отражением этой операции в бухгалтерском учете по дебету счета 10 «Мат ...

» Бухгалтерия и аудит - 1948 - читать


Депозит вместо долевого участия

Все больше столичных банков стараются ввести новую схему финансирования жилищного строительства с использованием депозитных счетов покупателей квартир. Как стало известно " Бизнесу", одним из первых подобную программу запустил СДМ-банк.

» Строительство жилья - 992 - читать


Совет. Правильно читаем договор долевого участия...

В случае принятия решения о приобретении квартиры на стадии незавершенного строительства покупателю предстоит заключить договор долевого участия. Однако прежде чем поставить свою подпись под таким серьезным документом, его необходимо изучить и проверить на предмет скрытых "сюрпризов". В Гражданском кодексе нет главы, посвященной инвестиционному договору или договору долевого участия.

» Строительство жилья - 2589 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Строительство жилья » Разработчики закона о долевом участии советуют дождаться зеленого сигнала светофора

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© Art.Thelib.Ru, 2006-2024, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия Art.Thelib.Ru