Рынок новостроек до и после скачка цен

28 февраля 2007 года аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU» провел семинар для профессионалов «Рынок новостроек до и после скачка цен». На мероприятии были обсуждены причины ситуации, сложившейся в Московском регионе, а также дан прогноз до конца года. В семинаре приняли участие представители ведущих компаний‑девелоперов, таких как ДСК-1, Главмосстрой, «Ренова‑Девелопмент», КРОСТ, ФСК «Лидер», КомСтрин и др.


Объемы строительства и предложения
В первой части семинара сотрудники аналитического центра представили основные результаты последних исследований рынка новостроек Москвы и Подмосковья.

 

 

Наиболее обсуждаемым на встрече был вопрос объемов строительства и предложения жилых объектов в столице. Так, несмотря на то что за прошедший год в Москве было возведено порядка 4,8 млн кв. м жилья, количество новостроек, представленных на рынке, сейчас по-прежнему сокращается. Если за 2005 год, после введения в действие приснопамятного закона об участии в долевом строительстве (№ 214‑ФЗ), объем предложений на первичном рынке столицы уменьшился примерно на 30 %, то за 2006 год — еще на 10 %.

Примечательно, что основная причина этого, по мнению участников семинара, связана даже не с названным выше законом. С каждым годом все больше квартир изымается с рынка под переселение очередников, для предоставления военным и по иным схожим причинам. Например, как заявил Андрей Паньковский, первый заместитель генерального директора компании ДСК-1, из 1,2 млн кв. м, которые комбинат возводит ежегодно, на различные социальные программы уходит порядка 800 тыс. кв. м. Несколько лет назад эта цифра не превышала 300 тыс. кв. м. Более того, по словам эксперта, в ближайшие годы доля социального жилья будет только расти и может почти целиком поглотить строительные мощности комбината.

Вытеснение панельного домостроения из Москвы — тенденция неновая. Сегодня в сегменте коммерческого жилья доля панельных зданий упала до 16,7 %, в то время как еще в 2002–2004 годах их возводили примерно столько же, сколько и монолитных. Отсюда еще одна причина сокращения объемов предложения на первичном рынке. Если в панельных домах средняя площадь квартиры составляет порядка 60 кв. м, то в монолитно-кирпичных — около 100 кв. м и более. В результате при том же количестве построенных квадратных метров количество квартир оказывается в полтора-два раза меньше.

Рост объемов предложения наблюдается сейчас только на рынке новостроек Подмосковья, удаленных от МКАД на 5–30 км. Это связано с тем, что, во-первых, дома теперь возводят все дальше от столицы, а также активно застраивают не только относительно крупные города региона, но и небольшие населенные пункты. Во-вторых, максимальное сокращение предложения наблюдается внутри Третьего транспортного кольца — в сегменте элитных квартир.


Цены: скачок, стагнация и прогнозы
Участники семинара подняли также и другую немаловажную тему: цены на новостройки Москвы и Подмосковья. Дискуссия сразу же переросла в глобальное обсуждение стоимости столичной недвижимости. Эксперты называли самые разные причины ее резкого подорожания в 2005–2006 годах. В частности, Дмитрий Эткин, генеральный директор компании «Ренова-Девелопмент», обратил внимание на значительные перемены, произошедшие за последние несколько лет в правилах игры на рынке инвестиционных контрактов, а также на изменения градостроительного кодекса и земельного законодательства. По его словам, большая часть потенциальных площадок под застройку оказалась «подвисшей». А для того чтобы эти территории соответствовали требованиям нового законодательства, девелоперам пришлось отозвать финансовые и управленческие ресурсы, что заметно растянуло сроки реализации проектов. Это, с одной стороны, вызвало значительное снижение рентабельности строительных проектов и рост инвестиционной стоимости квадратного метра, а с другой — привело к дефициту жилья на рынке, что сделало возможным произошедший скачок цен на квартиры в столице.

Эксперты отметили и другие причины двукратного подорожания квартир в Москве за последние полтора года. Среди них и повышенный спрос желающих из регионов приобрести столичное жилье, и высокие цены на экспортное сырье, и общий подъем экономики страны, а также доступность ипотеки. Все эти факторы в совокупности и создали существенный дисбаланс спроса и предложения жилых объектов, который вызвал столь стремительное повышение стоимости квартир для восстановления равновесия на рынке.

В отношении прогноза цен на новостройки в 2007 году эксперты были на удивление единодушны. Все отметили, что для заметного снижения стоимости недвижимости в Московском регионе причин сейчас нет. С одной стороны, наращивать объемы строительства в перегруженной столице уже некуда, а значит, объем предложения будет по‑прежнему ограничен. С другой стороны, экономический рост и доступность ипотеки станут поддерживать платежеспособный спрос.

Текущую ситуацию на рынке эксперты склонны сравнивать с периодом стагнации 2004 года. Вполне естественно, что после ценового скачка наступил стабилизационный период. По мнению одних аналитиков, он продлится до майских праздников, а по мнению других — до осени. Впоследствии все ожидают возобновления незначительного роста цен на уровне инфляции — порядка 1–2 % в месяц.
Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...