Рост цен на жилье замедлился, но не прекратился

В течение последних семи-восьми месяцев в отношении столичного рынка жилья аналитики и участники рынка, пожалуй, наиболее часто употребляли слова «ажиотаж» и «беспрецедентный рост цен». В итоге на темпы подорожания недвижимости начали жаловаться не только покупатели, но и продавцы — сторона, казалось бы, в этом непосредственно заинтересованная.

Объективно рост цен не выгоден никому — ни застройщикам, ни риелторам, ни властям. Срываются не только сделки, но и планы городской администрации относительно обеспечения квартирами льготных категорий граждан. Тем не менее стоимость квадратного метра все поднимается и поднимается.

 

 

Новостройки: вопросы от классика

В настоящее время дискуссии о ситуации на рынке новостроек ведут преимущественно по двум вопросам: кто виноват и что делать. Свое слово сказала и городская администрация. «Столичные власти не заинтересованы в росте цен на жилье, однако не могут повлиять на рынок недвижимости», — заявил 16 мая на пресс-конференции первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк. По его словам, подорожание, в частности, спровоцировано сокращением объемов вводимых в строй домов, которому, в свою очередь, немало способствовало принятие печально известного закона о долевом строительстве.

Сейчас в Госдуме проходят второе чтение поправки к этому закону. В целом нововведения выглядят благоприятными для застройщиков: предложено уменьшить штрафные санкции за неисполнение сторонами обязательств по договору, отменить солидарную ответственность банков и кредитуемых ими застройщиков. Правда, большинство участников рынка уверены, что в результате застройщикам действительно станет легче жить, но на интересах покупателей это никак не скажется, и серьезных изменений ситуации, тем более в ближайшие дни, ждать не стоит.

Как считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, «по-правки вроде как пробиваются, но они лежат в несколько иной плоскости, чем причины роста цен». По его словам, до вступления закона в силу сначала начинали строить, а документы собирали потом. Теперь же все наоборот, и этого порядка поправки не коснутся. Поэтому оформление новых площадок так или иначе будет затягиваться. «Другое дело, — замечает Репченко, — что может возникнуть понимание необходимости упрощения процедуры сбора документов и привлечения инвесторов для решения программы доступного жилья. Но это уже другая тема».

По словам Владимира Ресина, процесс получения необходимых разрешений затягивается, когда надо решить сложные вопросы: согласовать ограничения с природным комплексом, найти энергомощности, где их не хватает, переселить людей, если дом идет под снос. «Легко было строить в чистом поле, когда возводили спальные районы. Сейчас свободных участков в Москве практически не осталось», — заявил в одном из интервью глава городского стройкомплекса. Но вместе с тем он привел и статистические данные, согласно которым строят сейчас не меньше, даже больше. Почему же в таком случае квартир, предлагаемых в новостройках, на рынке не прибавляется?

Вот что рассказал Геннадий Стерник, научный руководитель аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». По данным Мосгорстата, за январь—апрель 2006 года строительные организации столицы возвели 1 млн 437,6 тыс. кв. м жилья (на 3,3% больше, чем аналогичный период прошлого года). Но именно возвели, а не вывели на рынок, ведь квартиры в большинстве этих домов распроданы год-два назад. В результате в I квартале 2006 года объем предложения на первичном рынке жилья составил 363 объекта. По сравнению с IV кварталом 2005-го это меньше на 13 %, а в квадратных метрах объем предложения снизился по отношению к I кварталу 2005 г. и вовсе на 28,6 %. Выход из ситуации, по мнению Геннадия Стерника, один — ждать, пока застройщики научатся работать в новых условиях в соответствии с законом 214-ФЗ и поправками к нему, призванными облегчить их судьбу.

«Действительно, в планах стройкомплекса значатся огромные объемы, в том числе микрорайоны по миллиону метров, однако в продажу их пока не выводят, — говорит Олег Репченко. — Я связываю это с ужесточением законодательства. С другой стороны, за прошедший год застройщики, казалось бы, должны были организовать новые площадки и начать выходить на рынок со свежими объектами. Если так случится, этот фактор станет основной причиной остановки роста цен».
Вероятность реализации данного сценария есть. В Москве немало спорных площадок, документы на которые не оформлены должным образом, либо таких, где существуют проблемы с коммуникациями и электросетями. К сожалению, вкладывать средства в коммунальную инфраструктуру застройщикам часто приходится в ущерб собственному бюджету, за исключением случаев, когда идет массовая застройка целых микрорайонов и вложения окупаются за счет масштаба.

Однако подавляющее большинство участников рынка настроены довольно пессимистично. «Перспектив увеличения объемов предложения в новостройках нет», — считает начальник отдела реализации департамента новостроек корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Григорий Бессарабов. После принятия закона о долевом строительстве на рынке осталось не так много застройщиков, и, несмотря на высокую доходность этого бизнеса, их ряды не особенно пополняют небольшие молодые фирмы или игроки, специализирующиеся в других сегментах рынка недвижимости.

Еще один немаловажный момент заключается в том, что определенную часть возводимого жилья экономкласса изымают для городских социальных программ. По словам Геннадия Стерника, власти Москвы ищут способы переломить негативные тенденции. Например, заключив соглашение с Минобороны (о выделении готовых квартир в обмен на земельные участки под застройку) или с РАО РЖД (об уменьшении полос отчуждения дорог на территории города) и т. п. «Правда, таким образом можно лишь создать задел на будущее, но не изменить существующую ситуацию», — замечает эксперт.

Однако и то жилье, которое не вошло в долю города и не было распродано задолго до завершения работ, застройщики реализовывать не спешат. «Многие компании переходят к политике удержания, чтобы позже сбыть объект по более выгодной цене, — комментирует ситуацию Валерий Барнинец, директор по продажам бюро недвижимости «Агент 002». — Они выводят на рынок ровно столько квартир, сколько им необходимо средств на покрытие текущих финансовых расходов». «Застройщикам и риелторам в условиях дефицита рентабельных площадок и конечного предложения на рынке невыгодно продавать квартиры массово и аккумулировать на счетах свободные денежные средства, — соглашается руководитель аналитического отдела компании «Новая Площадь» Дмитрий Попов. — Поэтому предпосылок для снижения цен в настоящий момент нет».

Безусловно, определенное влияние на объемы предложения и ценообразование оказывает и ипотека, однако пока ее влияние можно назвать скорее психологическим. Объем таких сделок не превышает 4–5%, но нет сомнений в том, что их доля будет стремительно и неуклонно расти. По словам Ирины Радченко, президента группы компаний «Лаурел-Ипотека», сегодня рынок ипотечного кредитования характеризуется крайне высокой активностью, растущей конкуренцией между банками, увеличением объема выданных кредитов и ассортимента программ. Возможность приобрести квартиру на заемные средства «приближает» вожделенные квадратные метры к покупателю и стимулирует так называемый отложенный спрос. Люди не долго колеблются, принимая решение о покупке.

В итоге при сокращающемся объеме предложения постоянно подогревается спрос, причем преимущественно на квартиры небольших площадей в ценовом диапазоне до 150 тыс. долл. Валерий Барнинец предполагает, что летом на рынок выйдут «ипотечники», ожидающие сезонного затишья, которое позволит им проводить сделки в менее экстремальных условиях. «Если это случится, никакого затишья может и не быть», — прогнозирует эксперт.

Пятилетку в три года

По данным АКЦ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», с января по май цены выросли сильнее, чем за весь 2005 год,— на 43,4% против прошлогодних 35,3%.

Что касается объема предложения, он, по свидетельству аналитиков «МИЭЛЬ-Недвижимость», после умеренного роста в предыдущие три месяца вновь стал уменьшаться. Это означает, что если весной некоторые продавцы, опасаясь перегрева рынка или остановки роста цен, решили продавать придерживаемые до лучших времен квартиры, то теперь, когда стало ясно, что ни того, ни другого не случится, опять начали выжидать. Интересно, что в составе предложения увеличилась доля однокомнатных квартир, а доля трех–, четырехкомнатных сократилась (информация «МИЭЛЬ-Недвижимость»).



В мае наряду с признанным лидером роста цен — экономклассом — высокие показатели демонстрировали и другие категории жилья. «Закономерно, что быстрее всего дорожает наи-более востребованное жилье, — отмечает Валерий Барнинец. — Но когда разница между бизнес- и экономклассом составляет 15–20%, многие граждане, естественно, задумываются: может, стоит потуже затянуть пояс, взять кредит побольше и получить недвижимость, которая кроме всего прочего будет гарантированно ликвидной долгие годы, а не только в период бешеного роста цен».

По словам Олега Репченко, в мае на столичном рынке недвижимости возникла некая двойственность — и с точки зрения оценки текущей ситуации, и в отношении дальнейших прогнозов. С одной стороны, после майских праздников темпы роста цен начали немного снижаться, но с другой — они по‑прежнему достаточно высоки. По данным аналитического центра IRN.ru, в мае квадратный метр стоил около 3148 долл. (апрельский показатель 2884 долл.; рост около 9%).

Если рассматривать первичный и вторичный рынки отдельно, то новостройки по темпам увеличения стоимости квадратного метра уверенно опережают вторичное жилье. Так, по информации ИС ScanRealty, цены выросли на 9,1 и 8,3% соответственно.

В мае лидером на вторичке стал ЮВАО, где квартиры подорожали на 9,5%, следом идут восток и юг (8,9 и 8,6% соответственно), а также север (видимо, сказываются планы по реконструкции Ленинградского шоссе), квадратный метр жилья в котором прибавил те же 8,9% (данные аналитического отдела АН «САВВА»). По новостройкам наибольший рост отмечен также на юге и юго-востоке. ИС ScanRealty приводит следующие цифры: квадратный метр в ЮАО подорожал на 9,1%, в ЮВАО — на 8,6%.

Впрочем, следует отметить, что рассматривать цифры, приводимые аналитиками, следует в контексте макроэкономических факторов и внутренних механизмов поведения рынка. Например, важную роль сыграло майское ослабление курса доллара по отношению к рублю примерно на 2 %. Следовательно, реальный прирост стоимости жилья в рублях оказывается ниже роста долларовых цен, что следует учитывать при интерпретации статистических данных. Кроме того, снижение курса доллара стало дополнительным фактором, толкающим стоимость недвижимости вверх.

Для наглядности приведем не только относительные, но и абсолютные показатели. По сведениям АН «САВВА», средняя однокомнатная квартира в «хрущевке» стоит сегодня от 120 до 145 тыс. долл., двушка и трешка там же — примерно на 30–40 тыс. дороже. В типовых панельных домах однокомнатная квартира обойдется в 140–150 тыс. долл., двухкомнатная — почти в 200 тыс., трехкомнатная — в 250 и больше. В современных панельных домах жилье дороже ориентировочно на 20–40 тыс. долл.

Варианты в монолитных и монолитно-кирпичных домах в зависимости от метража, качества и месторасположения оценивают примерно так: однокомнатные — минимум в 160–200 тыс., двухкомнатные — в 250–300, трехкомнатные — от 350 тыс.

На рынке новостроек панельная однушка стоит от 125 до 145 тыс. долл., двушка — около 190, трешка — 250–270 тыс. долл. Цены же на квартиры в монолитных домах, построенных по индивидуальным проектам, зависят от множества факторов и усреднению не поддаются.

Буря не грянет, но и затишья не будет

Эксперты и аналитики часто оперируют понятием «фактор сезонности». Ждет ли рынок традиционное летнее затишье и новая волна роста в сентябре-октябре? Насколько реален средний показатель 4–5 тыс. долл. за кв. м и как скоро очередная «ценовая планка» будет взята? Эти вопросы мы задали ведущим специалистам в области недвижимости.

«В начале мая стала заметна тенденция к замедлению подорожания, которую участники рынка, стараясь не сглазить, объясняли праздниками и традиционным сезонным затишьем. Однако результаты второй половины месяца подтвердили: темпы роста цен на жилье снизились, — утверждает генеральный директор ИС ScanRealty Алексей Иванов. — Ложкой дегтя выглядит то, что увеличение стоимости квадратного метра на 1–1,5% в неделю воспринимается как норма. Однако не следует забывать, что ресурс предложения истощается, по первичке он практически исчерпан. Поэтому поменять или хотя бы стабилизировать ситуацию, удовлетворить спрос, по‑прежнему во много раз превышающий предложение, сможет лишь вывод на рынок большого числа объектов».

«Никакого сезонного летнего затишья нет и не ожидается, — утверждает Геннадий Стерник. — А если надежды все же оправдаются, оно будет носить не сезонный, а среднесрочный характер. Игры на повышение со стороны продавцов нет, есть нормальная реакция рынка на дефицит предложения в условиях повышенного платеже-способного спроса. Сегодня средняя стоимость квадратного метра около 3800 долл., и рубеж в 4000 вполне может быть преодолен уже в этом году. Кстати, для сравнения: в крупных европейских городах, например в Париже, метр стоит в среднем 5,5–6,5 тыс. евро. Думаю, у Москвы резервы роста еще далеко не исчерпаны».

«По нашим прогнозам сезонный спад цен, который традиционно начинается в июне, будет, но весьма незначительный», — полагает Валерий Барнинец. По его мнению, летом продолжится подорожание на 6–7% в месяц. Если говорить о долгосрочных прогнозах, то рост продлится, поскольку многие москвичи испытывают потребность в улучшении жилищных условий, а увеличение доходов населения позволяет эту потребность удовлетворить. Большой миграционный прирост также способствует повышению спроса и, соответственно, стоимости жилья.

Дмитрий Попов более сдержан в предположениях. Он считает, что рынок ждет стабилизация. Летом первичка будет дорожать на 0,7–1,5% в месяц, в сегменте типовых новостроек возможна даже кратковременная коррекция цен. Квартиры более высокой ценовой категории продолжат расти в цене, но не сильно. Замедления темпов роста как на первичном, так и на вторичном рынке ожидают и специалисты аналитического отдела АН «САВВА».

По словам Григория Бессарабова, потенциал для повышения стоимости жилой недвижимости в Москве есть, и немалый, поэтому средний уровень 5 тыс. долл. за метр — объективная реальность. И клиент, готовый заплатить такую цену, обязательно найдется. Дело не только в росте благосостояния. Люди поняли, что инвестировать в недвижимость — доходно и надежно, поэтому они прилагают определенные усилия в этом направлении.

А вот Олегу Репченко ситуация видится несколько иначе. «Я полагаю, что нынешнее подорожание основано в большей степени на ажиотаже, который отчасти подкреплен экономическим ростом в стране в целом, наличием кредитных ресурсов и позитивным настроением граждан, готовых кредиты брать. Но предпосылки для серьезного последующего кризиса закладываются уже сейчас. С одной стороны, неадекватно высоко уходят цены, с другой стороны, в обозримом будущем должно начаться восстановление объема предложения. Наконец, общий экономический рост, завязанный на высокой стоимости нефти, также не вечен».

От Москвы до Ленинграда и обратно до Москвы

Московские тенденции 2005–2006 года начинают все активнее проявляться в других крупных городах. Например, рынок жилья Санкт-Петербурга продолжает догонять по ценам столичный, и, по прогнозам специалистов, стремительный рост в ближайшие пару лет продолжится. Участники рынка настроены крайне пессимистично, большинство сходятся во мнении, что к концу 2006 года психологический рубеж в 2000 долл. за кв. м будет преодолен.

Как и в Москве, одним из главных факторов, способствующих повышению стоимости, стал дефицит предложения при растущем спросе. С января по май квартиры подорожали в среднем на 15–20% и как минимум на столько же «подрастут» к концу года. Лидерами традиционно стали небольшие одно-, двухкомнатные квартиры. Элитная недвижимость, в сегменте которой дефицит предложения особенно силен, вовсе подскочила в цене на 50–60%.

Армия желающих купить квартиру пополняется за счет тех, кто на фоне стагнации рынка в 2004–2005 году отложил это решение до лучших времен, а также тех, кому Москва и даже Подмосковье уже не по карману. По свидетельству риелторов, все большее распространение получает продажа жилья в столице и последующее приобретение его в Санкт-Петербурге (часто с доплатой). Увеличивается и доля инвестиционных сделок, что также подстегивает рост цен.

В целом сценарий до боли напоминает московский. Здесь и сокращение количества выставленных на рынке объектов (на 30–40% за год), и рост числа ипотечных сделок, и рассыпающиеся цепочки «альтернативы», и продавцы, придерживающие квартиры в ожидании нового витка цен, и, главное, недостаточно высокие объемы и темпы строительства, ведущие к быстрому обнищанию первичного рынка.

В итоге весной квадратный метр жилья в городе на Неве дорожал в среднем на 2% в месяц, однако к концу мая темпы роста разогнались до 4–6%, а по некоторым категориям даже выше — показатель для Питера небывалый. И потенциал роста есть, поэтому прогнозы самые неутешительные. По данным АН «Бекар», сегодня на вторичном рынке цены поднимаются на 0,8–1,5 % в неделю. В период сезонного затишья ожидается некоторое снижение, до 2,5–3,2% в месяц, однако в сентябре начнется новая волна подорожания, и к новому году рынок ожидает очередной ажиотаж.

Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар», помимо психологических выделяет и макроэкономические причины стремительно растущего спроса. «Сейчас инфляция равна 13%, а рост доходов населения в последний год резко ускорился и составил (с учетом инфляции) 12–13%», — говорит он.

Елена Масютина Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...