Спрос формирует макроэкономика

Итоги первого полугодия практически оправдали наш прогноз относительно поведения цен на московском рынке жилья, который мы давали еще в январе: стоимость квартир во всех сегментах устойчиво росла. Мы прогнозировали, что по итогам года рост цен составит 15-17%, время внесло небольшую поправку в прогноз: эта цифра может возрасти и до 20 процентов. При этом стоит упомянуть, что ряд экспертов предрекали стабилизацию рынка и даже падение стоимости жилья, объясняя свой прогноз «перегретостью рынка».

Однако даже беглый анализ показывает, что ни о какой «перегретости» не может быть и речи. Оставим в стороне на этот раз очередное упоминание того, что москвичи и приезжие еще много лет будут формировать устойчивый спрос, в первую очередь, на качественное жилье.

 

 

Что с каждым годом в столице повышаются стандарты качества жизни – из хрущевки люди стремятся переехать любой ценой в качественную панель, а из последней – в не менее качественный монолит. Что ипотека, пусть и черепашьими темпами, но развивается, увеличивая спрос. Поговорим лучше о макроэкономике, которая сегодня выступает лучшим индикатором рынка, более того, именно макроэкономика и формирует во многом спрос.

Как и ранее, основой основ нашей экономики выступают энергоносители. По прогнозам и нашего Министерства топлива и энергетики, и ОПЕК цены на нефть марки Urals во втором полугодии не опустятся ниже 24 долларов за баррель. Не ниже 22 долларов будут цены в 2004 г., а вот в 2005 г., когда на мировой рынок в полном объеме пойдет нефть из Ирака, цена может опуститься до 18-20 долларов за баррель. Стабильными останутся и экспортные цены на газ – до 120-125 долларов за 1000 куб. м (кстати, стоимость газа наши аналитики нередко не принимают в расчет, между тем экспортная «газовая выручка» составляет примерно 1/3 от «выручки нефтяной»).

Как отразятся эти цифры на стоимости московской недвижимости? Как мы ранее отмечали в своих публикациях, существует точная корреляция между ценами на энергоносители и ценами на недвижимость. Вкратце суть такова: при ценах на нефть выше 18 долларов за баррель гарантирован как минимум рост стоимости жилья на 0,5% в месяц, или на 6-8% в год. При этом еще примерно 25% от прироста гарантируют и высокие цены на металлы. А это 1,5-2% повышения стоимости жилья дополнительно.

Не стоит забывать и о том, что второе полугодие 2003 г. и первое полугодие 2004 г. – время выборов. Предыдущие выборы показали (1995-1996 гг. и 1999-2000 гг.), что в такой период на рынок недвижимости выбрасывается дополнительно около 400 млн. долларов (это примерно 7% от объема рынка). Правда, деньги эти распределяются неравномерно, устремляясь в основном на рынок дорогого городского жилья и коттеджный рынок.

Опираясь только на эти цифры, можно утверждать, что и в 2004 г., не говоря уже о втором полугодии 2003 года, рост цен на жилье нам гарантирован. Пусть и не такими темпами, как годом ранее.

Еще год-два назад этого анализа было бы достаточно для краткосрочного прогноза. Но неожиданно в нашу жизнь (точнее в макроэкономику) вошел и другой фактор – изменение курса доллара и евро по отношению к рублю.

В течение последних двух-трех лет происходило снижение темпов инфляции (темпов роста потребительских цен) и темпов девальвации рубля относительно доллара (темпов роста курса рубля к доллару). При этом темпы девальвации составляли 0,5-0,7 от темпов инфляции, что приводило к росту индекса инфляции доллара в России. При этом обратная величина — индекс покупательной способности доллара в России — плавно снижался.

Такая ситуация практически не сказывалась на динамике номинальных долларовых цен на жилье. Но в последние полгода картина изменилась. Например, за первое полугодие 2003 г. индекс инфляции вырос на 7,7%, индекс девальвации (курс рубля к доллару) снизился на 4,4%, индекс инфляции доллара в России вырос на 13,3%, индекс покупательной способности доллара (относительно потребительской корзины) снизился на 11,2 процента. А тут еще и рост евро по отношению к доллару в первом полугодии 2003 г. на 17 процентов. При этом реальная доходность вкладов в банки с учетом вышеуказанных цифр была отрицательной: от –2% на рублевых депозитах, до –3-4% — на долларовых и евро в годовом исчислении.

Все это напрямую сказалось на рынке недвижимости. Последовало так называемое «бегство от доллара». Причем происходило оно не в евро, как поначалу прогнозировали экономисты, а в недвижимость (сказалось пока не сформировавшееся доверие к новой валюте, долларизация экономики, а также незаинтересованность банков в операциях с евро). Такое «бегство» вызвало неизбежный рост цен на жилье. По разным данным, за полугодие на московский рынок недвижимости хлынуло дополнительно 0,5-0,7 млрд. долларов – это те деньги, которые экономисты называют «матрасными».

Как заявил недавно глава ЦБ РФ С.Игнатьев, и в этом полугодии, и в следующем году политика банка, направленная на укрепление рубля, продолжится. В частности, по расчетам Минэкономики реальный курс рубля за год вырастет на 5-7%, а инфляция в целом за 2003 г. не выйдет за пределы 12-12,5 процента. То есть, долларовый рост цен на недвижимость не прекратится.

Лучший пример тут таков: застройщикам придется продавать как минимум на 5-6% больше долларов, чтобы расплатиться по рублевым контрактам (а это стройматериалы, налоги, зарплата и т. п.). Неизбежно «дополнительные доллары» будут компенсированы повышением цен как минимум в том же объеме.

Единственная приятная новость на этом направлении – снижение ЦБ РФ обязательной нормы продажи валютной выручки с 50 до 25 процентов. В результате этого будет происходить плавное снижение курса рубля по отношению к доллару (что мы и видим в последние дни). Этот факт может несколько нивелировать то укрепление рубля, которое «ответственно» за повышение цен на недвижимость.

Кстати, последние расчеты ряда экономистов показали, что в наблюдаемом сегодня росте цен на жилье «кульбиты» с валютой, рублем, курсовые колебания и т. п. ответственны примерно за треть «подъема» рынка.

Резюмируя вышесказанное, можно с полной уверенностью утверждать, что как минимум в течение последующего года (т. е. до середины 2004 г.) цены на недвижимость в Москве будут расти как минимум темпом в 1-1,5% за месяц (а с августа по октябрь-ноябрь 2003 г. – на 2-2,5 процента). Однако, как и ранее, рост по сегментам рынка будет неоднородным. Впрочем, общей картины это не изменит.

Павел Пряников Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...