Вы в доле?

Реалии нашего рынка таковы, что очень многие квартиры продаются задолго до завершения строительства. Покупатель оказывается перед выбором: либо отказаться от понравившейся квартиры (или купить ее уже готовой, но втридорога – у перекупщика), либо превратиться в долевого инвестора. Последний вариант привлекает дешевизной, но имеет недостатки – во-первых, от момента оплаты за квартиру до ее получения может пройти до полутора-двух лет. А во-вторых, есть такое неприятное понятие как «риски инвестирования»…

Спешите приобрести!

У каждого застройщика своя стратегия реализации, и далеко не все начинают продажи «на котловане».

 

 

Многие – особенно небольшие частные инвесторы, ведущие один-два элитных проекта – предпочитают стартовать, когда дом уже выстроен: только так можно продемонстрировать потенциальному покупателю все его достоинства.

Однако если застройщик решит начать «с котлована», то уже на стадии земляных работ (она длится обычно два месяца, если у объекта большой подземный паркинг – три) распродается 25–30% дома. Далее следует возведение надземной части здания – для панельных зданий этот процесс длится всего 3–4 месяца, но за это время будет распродана половина из остающихся 70% квартир. Оставшиеся – еще за 3–4 месяца. Если же дом монолитный, и его строительство технологически значительно более длительно (как правило, 12–18 месяцев), то он, скорее всего, будет распродан задолго до завершения монтажных работ.

Добавим сюда еще два момента. Первое – раньше всего уходят самые лучшие квартиры. Второе – застройщики повышают цены по ходу строительства. А это значит, что для покупателя создаются реальные стимулы торопиться.

Такая картина существует последние лет десять и совершенно не меняется. Как говорит Оксана Каарма, зам. директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», серьезной коррекции не внесли даже события минувшего лета на банковском рынке – те самые, которые власти упорно не хотели называть кризисом. Темпы продаж действительно заметно просели в июне-августе, когда от объемов весны оставалось 20–30% – покупатели явно ждали, что цены снизятся. Но этого не произошло. У застройщиков нервы оказались крепче, они выдержали паузу, никто не стал торопиться со снижением цен, устройством «специальных акций» по распродаже.

А вот покупатели такую выдержку проявить не смогли, тем более основной фактор нашего рынка – мировые цены на нефть – был не на их стороне. И с началом сентября объемы продаж выросли в 2–3 раза, почти достигнув уровня весны, многие застройщики снова объявили, что грядет сезонное повышение цен. В общем, победа в противостоянии досталась профессионалам.

Просто было на бумаге

Документ, который подписывает покупатель еще не построенной квартиры, не зря называется договором соинвестирования. Квартиру действительно еще нельзя купить, поскольку она не существует ни физически, ни юридически, а можно лишь поучаствовать в инвестировании ее строительства. А инвестиций без риска, к сожалению, не бывает.

Первый и самый частый риск – несоблюдение сроков сдачи дома. Впрочем, называть эту неприятность «риском» даже как-то неловко. Риск – в данном случае это то, что дом не будет построен к обещанному моменту. Опоздание в 3–6 месяцев – это в Москве уже в порядке вещей. Но может быть и значительно больше – были случаи, когда люди не могли вселиться в свои новые квартиры и через два года. Еще деталь – многие фирмы-продавцы указывают в рекламе срок сдачи дома Госкомиссии (ГК), и покупатели понаивнее полагают, что это и есть момент, с которого в квартиру можно будет вселиться. На самом деле, и после ГК зданию предстоит пройти несколько юридических этапов, так что новоселья придется прождать еще довольно долго.

Что же делать? Прежде всего, критически оценивать обещания, корректировать их. Никогда ничего не планировать впритык: если, например, вы собираетесь до момента готовности новой квартиры жилье снимать, надо рассчитать семейный бюджет исходя из того, что платить за аренду придется на год-полтора больше. И по возможности перепроверять информацию – по словам г-жи Каарма, крупные риэлторские компании, беря объекты на реализацию, всегда делают экспертизу документов и поэтому видят, когда сроки сдачи заведомо некорректны. Предупредить об этом клиента – дело не только профессиональной этики, но и собственного имиджа, и те фирмы, которые работают на рынке долго, прекрасно это понимают.

А в случае, если затяжки со сдачей стали совсем из ряда вон выходящими, можно подать на застройщика в суд. Существуют Закон «О защите прав потребителей», ст. 395 Гражданского кодекса РФ, предусматривающая ответственность за неисполнение денежного обязательства – «кредитор поневоле» вправе получить процент, рассчитанный исходя из ставки рефинансирования Центробанка. Причем имеющаяся практика такова, что суды склонны вставать на сторону покупателей, даже если срок сдачи объекта описан как «ориентировочный».

Также довольно неприятным сюрпризом для покупателя может оказаться и изменение площади квартиры – как в сторону уменьшения, так и увеличения. Не слишком добросовестный застройщик попытается «округлить» ситуацию в свою пользу: если площадь меньше, то никаких денег не вернуть, мотивируя тем, что уже определена окончательная цена квартиры; если же площадь больше – то, пожалуйста, доплатите исходя по цене столько-то за метр. Покупателю тут можно порекомендовать еще на стадии подписания договора обратить внимание на то, чтобы ситуация с возможным изменением размеров квартиры была прописана четко и недвусмысленно.

Может еще оказаться, что качество построенного жилья отличается от обещанного, или что вид из окна вовсе не так хорош, как на рекламных фотографиях: строительство в Москве идет очень быстро, и за то время, пока строился ваш дом, вполне могло появиться и еще 2–3 – с окнами прямо напротив ваших. Как говорит Виктор Козлов, коммерческий директор компании «Авгур Эстейт», поделать здесь что-то сложно – можно лишь посоветовать внимательно посмотреть на репутацию застройщика, ранее выполненные им проекты, а также изучить градостроительные планы, в первую очередь микрорайона, где находится новостройка.

Но два самых серьезных риска, с которыми может столкнуться частный инвестор, – это неисполнение застройщиком своих обязательств и продажа им квартир двум или более покупателям. В первом случае застройщик может «попросить» что-нибудь доплатить – дескать, с момента заключения договора реалии на рынке изменились, и завершить строительство за такие небольшие деньги уже не получается. С чисто юридической точки зрения здесь все очевидно: если в документах имеется фраза вроде «цена окончательная» – она пересмотру не подлежит, и любой суд будет тут на стороне покупателя. Проблема, однако, в том, что иногда застройщик действительно не может завершить работы (что здесь причина – некомпетентность или злой умысел – это уже другой вопрос), и альтернативой доплате будет только банкротство застройщика и передача объекта другой фирме. Она работы завершит, но тоже, понятно, не бесплатно. И такие случаи, увы, уже были.

Что касается прямого мошенничества, то в Москве подобного не было с 1997 г. В Подмосковье – иногда случается, поскольку там пригляд государства за строительным рынком менее пристальный, действует масса мелких и неопытных застройщиков.

…Многие из названных проблем можно решить, обращаясь к надежным застройщикам – тем, кто работает давно, чье имя на слуху. Это в целом справедливо, но возможны варианты. В российском бизнесе – и не только строительном – есть хорошо известная система «тройного разделения риска» – когда управляет одна компания, имущество находится у другой («холдер»), а все контракты заключает третья («оператор»). Она же принимает на себя все сопутствующие бизнесу риски, хотя сама эта компания «папочная», у нее нет никакого собственного имущества, а все взято в аренду. И даже если заказчик станет эту компанию банкротить и получит лист об исполнении судебного решения, активов у ответчика нет. Если приглядеться, то многие застройщики пользуются этим приемом. Есть известная компания – назовем ее «Одуванчик». А все договоры покупателям предлагают подписать с «Одуванчиком-М» или «Одуванчиком-Инвест». Как вы думаете, почему?

Вы на следующей выходите?

Вполне может возникнуть ситуация, когда по ходу строительства у покупателя отпадет необходимость в квартире. Самое простое, что приходит здесь в голову, – расторгнуть договор инвестирования – оказывается не самым разумным: вы потеряете деньги. Большинство компаний за возможность выхода возьмут с покупателя штраф, как правило, в размере 10% от стоимости квартиры. Соответствующий пункт прописан в договоре.

К счастью, существует другой, куда более выгодный способ избавиться от квартиры – перепродать ее (а точнее, право требования будущего объекта) другому частному инвестору. С учетом того, что в последние годы цены на недвижимость росли, этот вариант не только не принесет денежных потерь – напротив, вы ощутимо заработаете. Единственное, такой переход права необходимо согласовывать с основным инвестором (продавцом), но с этим проблем обычно не возникает.

Владимир Абгафоров Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...