Высотное строительство в Москве

В настоящее время строительство высотных зданий в столице — тема, активно обсуждаемая на различных конференциях, симпозиумах, семинарах, форумах. Об этом много пишут и говорят на разных уровнях. Заметный резонанс в обществе вызвала программа возведения небоскребов «Новое кольцо Москвы». О ситуации, складывающейся в данной области, возникающих проблемах читателям рассказывает генеральный директор ЗАО «Корпорация Конти» Виктор Федорович Сухарев.

— Построенные в прошлом веке семь известных сталинских высоток до сих пор украшают город и являются доминирующими архитектурными сооружениями в своих районах.

 

 

Можно ли утверждать, что тем не менее опыта для масштабных проектов высотного строительства в Москве недостаточно? И где, у кого и каким образом этот опыт можно приобрести?
— Огромный опыт, нами исследуемый и перенимаемый, накоплен за рубежом: в Америке, Японии, Корее. Программы по его изучению нашими специалистами реализует, в частности, правительство Москвы.
Наши проектировщики, специалисты разных профилей и службы эксплуатации используют общий опыт, имеющийся на сегодняшний день в разных странах. Внедряют и отечественные разработки, но нельзя сказать, что Россия обладает высокотехнологичными приемами такого рода строительства. Например, нет отечественных грузоподъемных механизмов. Произвести их своими силами пока невозможно, поэтому используют импортные.
Конечно, когда ставили первые американские небоскребы, у них тоже не было ни кранов, ни грузоподъемных механизмов, но инженерная мысль и призвана искать новые решения.
Группа компаний «Конти» сотрудничает с ОАО ЦНИИЭП жилища (Институтом жилых и общественных зданий) — головным предприятием в разработке документации на высотки, генеральной проектной организацией для программ ГК «Конти».
Специалисты Института собирают, обобщают, используют все разработанные ранее нормы и правила, зарубежный опыт, привлекают на подряд другие фирмы и исследовательские институты.

— Что вы можете сказать об особенностях высотного домостроения в сравнении с современными монолитно-кирпичными домами, которые и сейчас строят в столице?
— Срок реализации высотных объектов больше в сравнении с относительно малоэтажными монолитными. Разработать проект — это еще не все. Его надо согласовать, утвердить, проверить, получить замечания, доработать и т. д. Длительность согласования и разработки связана с новизной принимаемых решений. В среднем полтора года — время подготовки проекта только на первой стадии, а их около десяти. На многие вопросы по проекту можно ответить, лишь имея результаты таких исследований.
Если рассматривать сроки работ на площадке, на сам объект уходит около 26 месяцев. Самое долгое в возведении дома — фундаментные работы. Инженерные достаточно продолжительны, но их могут осуществлять параллельно со строительством здания. Подготовка объекта к сдаче ГК занимает от шести месяцев до двух лет.
С возведением многоэтажек, безусловно, сопряжены определенные трудности. Так, всего пару лет назад одной из проблем было отсутствие в России оборудования для работы на больших высотах. Поэтому все приходилось апробировать прямо на площадке. К примеру, не было подъемных кранов нужной высоты. Выход нашли: компания «Конти» применяла кран, который цеплялся за уже построенные этажи и полз вверх вместе с растущим зданием. Когда возникала необходимость «нарастить» кран, нижнюю часть разбирали и освободившиеся звенья крепили сверху.
Но основной вопрос сегодня — нехватка квалифицированных строителей, именно тех, кто работает на стройке: бригадиров, бетонщиков, сварщиков.

— Много говорят и пишут об особенностях московского грунта, представляющего определенную опасность для высотного строительства.
— Нью-Йорк стоит на скальных породах, Чикаго — на болотах. Современные технологии позволяют работать на любых почвах. Но строительству обязательно предшествуют геологические изыскания. От заключения специалистов зависит очень много — от возможности возведения здания в принципе до этажности и конструкции фундамента.
Геологические исследования осуществляют профильные компании. Генеральная проектная организация заключает с ними договор на выполнение работ по определению структуры грунта (из чего он состоит в целом, где песок, вода, глина, есть ли пустоты), проверке на содержание химических, радиоактивных элементов. Эти фирмы выдают проектировщикам заключение о послойном состоянии почвы и физико-механических характеристиках слоев.

— Насколько сложны системы жизнеобеспечения небоскребов? Что входит в их состав?
— В состав внутренних инженерных систем высотного здания входят отопление, вентиляция (самостоятельные системы приточно-вытяжной вентиляции), водопровод, системы автоматизации и диспетчеризации, автоматические установки пожаротушения (спринклерные системы, водозаполненные системы с ручными стволами), канализация, горячее водоснабжение, водостоки, электрооборудование (в частности, для питания систем противопожарной защиты, охранной и пожарной сигнализации, системы дымоудаления, системы аварийного электроосвещения), слаботочные устройства (телефоны, радио, телевидение, локальная сеть Интернет, системы оповещения и проч.) и многое другое.
Система водоснабжения подразумевает наличие специальных технических помещений (их строят, как правило, через каждые 12 этажей), где устанавливают дополнительные насосы, удерживающие давление воды на большой высоте. Благодаря этому водопроводные трубы прокладывают напрямую, без использования накопительных резервуаров.
При подборе лифтовой системы учитывают высоту дома, площадь этажей, количество жильцов ( служащих), предполагаемое число лифтов в здании, максимальное число пассажиров. В жилом комплексе «Эдельвейс» установлены подъемники фирмы «Тиссен», движущиеся со скоростью 3,5 м / сек. Как лифтовые шахты, так и кабины пожароустойчивы.
В высотках предусмотрена автономная энергосистема, исключающая возможность того, что лифты окажутся заблокированы. При отключении центрального энергоснабжения системы объекта переходят на резервное питание. Это значит, что в течение трех‑четырех часов подъемники продолжат работу в обычном режиме, а в квартирах будут вода и электричество.

— Кто и как может обеспечить надежную работу и профессиональную эксплуатацию зданий?
— Эксплуатация — важный аспект высотного домостроения. В России нет фирм, которые могут взять на себя весь комплекс эксплуатационных мероприятий. За рубежом данный бизнес достаточно хорошо развит. У нас же компании только начали повышать квалификацию своих специалистов — не только проектировщиков, строителей, но и работников службы эксплуатации. Ведь пока объект не сдан, он на балансе строителей и эксплуатацией занимается застройщик. Затем постройка переходит в руки товарищества собственников жилья, которое и выбирает управляющую компанию. Мы со своей стороны делаем все возможное, чтобы состояние строения поддерживалось на должном уровне, пока не решатся все вопросы, и заинтересованы, чтобы в качестве управляющей компании выбрали нашу организацию.

— Безопасность — один из самых дискутируемых вопросов на различных форумах, конференциях, семинарах, когда речь заходит о высотном домостроении. Что вы можете сказать об обеспечении пожарной безопасности, эвакуации в экстренных случаях?
— При правильной эксплуатации пожары вообще не возникают. Как показывает статистика, возгорания чаще всего происходят по причине замыкания в электропроводке. Это ставит перед нами задачу сделать ее надежной, применяя современные материалы, новейшие методы прокладки инженерных коммуникаций. Мы оборудуем дома системами автоматизации пожарной безопасности, что включает в себя не только тушение, но и предотвращение возгорания, реагирование на любой очаг огня в каждой точке здания. Информация с датчиков идет на автоматизированный пульт управления, где дежурит оперативный сотрудник. Система реагирует на малейшее изменение температурного режима. На наших объектах установлены спринклерные системы пожаротушения. Их применение рекомендовано органами пожарного надзора. Кроме того, все здание разделено на сектора стенами из огнеупорных материалов, блокирующих огонь.
Эвакуация — сложная система мероприятий, разработанная специалистами высочайшей квалификации. Инструкция и план эвакуации согласованы с пожарными службами, утверждены и предполагают разные виды действий: вывод людей по лестницам, спуск на лифте, а в случае необходимости — на вертолете. Вступает целая программа (световые табло, указывающие направление эвакуации; голосовое оповещение; привлекаются сотрудники служб охраны), позволяющая обеспечить безопасность. Мы стараемся предусмотреть пути решения любых, даже самых невероятных, проблем — жильцы должны чувствовать себя абсолютно защищенными.
Сейчас много говорят об оборудовании вертолетных площадок на крышах. Это отвечает в том числе и целям безопасности. Их можно использовать при эвакуации, при необходимости оказания срочной медицинской помощи, как стационарную стоянку аэротранспорта или для нужд города как промежуточную площадку при перелете.

— Какие организации помимо строительных принимают участие в возведении высотных зданий в Москве, учитывая необходимость решения сложных инженерных задач?
— Проектные организации, органы пожарного надзора, исследовательские институты — множество компаний работают непосредственно или опосредованно, проводя проверки и согласования. В прошлом году участвовала фирма, проводящая аэродинамические испытания, — ЦАГИ.

— Многоэтажки, чье строительство предусмотрено программой «Новое кольцо Москвы», не станут «инородным телом» в архитектурном облике столицы?
— Площадки под них определяют с учетом генплана города и застройки конкретного района. Кроме того, специальной комиссии предлагают обычно несколько архитектурных решений, из них выбирают наиболее удачное. Каждая высотка индивидуальна. Но ее решение зависит в основном от концепции объекта, района застройки, а если дом возводят в рамках программы — от концепции программы.

— Хотелось бы отметить, что желающих жить просто высоко не так уж мало: впечатляют открывающиеся панорамные виды, воспоминания об альпинистском прошлом и настоящем, желание воспарить вместе с облаками над бытом и т. п. Как раскупают квартиры на последних этажах небоскребов?
— Несмотря на то что квартиры на верхних этажах дороже, спрос высок. И в первую очередь раскупают именно их. А как же, если уж жить в высотке, то на самом верху!

— Основное предназначение высотных зданий — жилье или бизнес-центры и офисы? Наконец, нужны ли они столице? Каковы перспективы высотного домостроения в Москве?
— Изначально программа предусматривала строительство жилых домов. Но возведение объектов коммерческой недвижимости тоже очень перспективно. В целом назначение того или иного здания определяется его месторасположением.
Должен сказать, несмотря на обременения, стоимость лотов, строительные компании хотят ставить высотки, что отчасти обусловлено дороговизной земли, ее дефицитом и большим спросом на жилье. Тем не менее однозначно прогнозировать спрос на подобные проекты и их окупаемость сложно. Возведение высотных зданий для офисов и гостиничных комплексов могут позволить себе фирмы, обладающие опытом управления такими объектами или входящие в состав крупных международных корпораций, имеющих большую гостиничную сеть, поскольку срок окупаемости программ строительства небоскребов — 10–15 лет.

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...