Затерянный полуостров

Сейчас район Некрасовка, окруженный подмосковными землями, и сам напоминает скорее небольшой подмосковный рабочий поселок, чем столичный район. Но в недалеком будущем он изменится — городские власти решили отстроить Некрасовку заново. Вместо малоэтажных домов, которые пойдут под снос, будут возведены многоквартирные дома типовых панельных серий. Население увеличится в четыре раза. Что, конечно, приведет к обострению транспортных проблем, ведь выезд из района в Москву всего один, дорога проходит через Люберцы.

 

 

Некрасовка — часть Юго-Восточного административного округа Москвы. Столичным районом она стала только в 1992 г., а до того имела статус рабочего поселка и фактически находилась в управлении Люберецкой станции аэрации — подразделения “Мосводоканала”. Все вопросы жизнеобеспечения, в том числе распределения жилья, его эксплуатации, благоустройства, решались градообразующим предприятием.

Территория, окруженная полями орошения, не считалась престижной, поэтому и интерес к ней со стороны инвесторов был небольшой. Но по мере застройки более выигрышных участков дошла очередь и до Некрасовки. Учитывая особенности района, здесь в первую очередь планируется строительство муниципального жилья.

Усадьбы и стоки

История Некрасовки началась в XVII в. В те времена деревня носила название Бедрино, происходящее от протекающей речки Бедрянки. В начале XIX в., после войны 1812 г., усадьбу приобрел Федор Кокошкин — человек, пользующийся в культурных кругах Москвы большим авторитетом, возглавлявший московские театры. Частыми гостями у него были известные российские артисты, музыканты, писатели: Сергей Аксаков, Михаил Щепкин, Иван Пущин и др. Обилие зелени, чистый воздух подмосковных земель способствовали отдыху и общению. За годы усадьба несколько раз меняла владельцев, последним был купец Некрасов. Имя его история не сохранила, а фамилия увековечена сначала в названии поселка, а теперь и района. Некрасов на собственные средства прорубил проход в лесу, провел дорогу до железнодорожной станции и построил шесть дач. Дальнейшее развитие поселка приостановилось из-за строительства стоков канализационных вод из Москвы.

Эта неприятность случилась с Некрасовкой в начале XX в., когда московские власти вплотную занялись насущным для города вопросом — строительством новых полей орошения. В 1910 г. Московская городская управа создала комиссию, которая инициировала заказ по выполнению значительных объемов изыскательских и проектных работ. В результате тщательного изучения близлежащих к городу территорий было предложено остановить выбор на песчаных землях в районе сел Бердино и Зенино. Для реализации проекта городские власти выкупили 1786 га находящейся в частной собственности нескольких купцов земли. В июне 1914 г. был утвержден проект строительства осадочных бассейнов на Люберецких полях орошения, а в 1915 г. начались работы. С этого момента история усадеб завершается и начинается история Люберецкой станции аэрации.

Снести и застроить

В настоящее время площадь района — 495 га, практически 80% территории в восточной и юго-восточной частях занимает промзона — 400 га, из которых около 220 га находятся в ведении Люберецкой станции аэрации. На территории района также работают заводы по производству асфальта и бетона, промышленная база “Мосводоканалкомплекта”, строительная компания “Мосгоргидрострой”, недавно возведен и запущен современный завод по утилизации автотранспорта “Втормет” и др.

Вместе с тем обжитой район не страдает от недостатка зелени. Жилые кварталы окружены зелеными насаждениями, многие из которых посадили первые жители Некрасовки. Пейзаж дополняют вековые сосны и березовые рощи.

В настоящее время жилая застройка района Некрасовка в основном представлена малоэтажными домами высотой до пяти этажей, но также есть панельные дома высотой девять и 16 этажей. Несмотря на то что большинство старых домов не выглядят ветхими, они уже морально устарели. Поэтому по разработанному проекту примерно 70% всех жилых домов намечено к сносу. В процессе реновации территории также будут снесены одна из старых школ, два детских сада, несколько административных построек, здание клуба и др.

Одной из важных проблем является как раз освобождение территории от предназначенных к сносу строений. Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в соответствии с Жилищным кодексом РФ занимается отселением граждан из сносимых жилых домов, Департамент имущества — расторжением договоров аренды нежилых помещений в сносимых жилых домах и нежилых зданиях, а Департамент земельных ресурсов — расторжением договоров аренды земли с предприятиями и организациями, расположенными на территории застройки.

Директивные меры устроили далеко не всех жителей Некрасовки, поэтому началу строительства предшествовали серьезные переговоры с горожанами, привлекались компетентные эксперты, определяющие ущерб за сносимые постройки. По закону жители сносимых домов получают квартиры в своем районе. А строительство будет вестись поэтапно методом волнового переселения.

Дорога жизни

Дорожный вопрос сейчас актуален практически для любого столичного района, и Некрасовка не исключение. На сегодняшний день из района существует всего один выезд — и то через территорию Московской области, г. Люберцы (по Октябрьскому и Лермонтовскому проспектам с выездом на перегруженный Рязанский проспект). Чтобы воспользоваться железнодорожным сообщением, также необходимо добираться в Люберцы. Автобусные маршруты № 723 и № 726, курсирующие из Некрасовки, доставляют пассажиров до станции Люберцы-1, а также в Ново-Косино и Кожухово. По железной дороге можно доехать до ст. м. “Выхино”, “Авиамоторная”, “Электрозаводская”, “Комсомольская”. До ст. м. “Выхино” от Некрасовки курсируют автобус № 722 и маршрутное такси.

Основные транспортные магистрали Некрасовки — это две улицы: 1-я Вольская, которая проходит через центр поселка, и 2-я Вольская, огибающая поселок с северной стороны и до городской больницы № 10.

По мере строительства объектов недвижимости прокладка новой дороги становится одним из самых актуальных вопросов дальнейшего развития территории. По проекту намечалось, что новая дорога пойдет от пересечений ул. 2-й Вольской и Инициативной по направлению на северо-запад до выхода дороги на ул. Воинов-интернационалистов, что в Люберцах. Дальше дорога должна пройти через Косино в Кожухово, где уже есть выезд на МКАД. Но реализация этого проекта затруднена, так как часть дороги будет проходить по землям, не принадлежащим Москве. В районной управе Некрасовка не смогли назвать сроков, когда начнется строительство.

Своя “Копейка”

В районе Некрасовка объектов инфраструктуры немного. Хотя, по мнению Сергея Болсинова, первого заместителя главы управы района Некрасовка, жители в основном обеспечены всем необходимым. Объясняется это тем, что в настоящее время в районе проживает всего около 9000 человек, поэтому в расчете на одного жителя показатели обеспеченности объектами инфраструктуры, включая социальные, практически не отличаются от существующих в других обжитых районах города.

По словам Ирины Егоровой, маркетолога корпорации “Инком-Недвижимость”, новоселы Некрасовки не столкнутся с проблемой большинства покупателей новостроек в районах массовой застройки — отставанием в развитии инфраструктуры.

В настоящее время в районе действуют три детских сада, две школы, центр творчества детей и юношества, библиотека, бассейн “Дельфин”, спортзал и стадион. В ДК “Заречье” работают разнообразные кружки и устраиваются дискотеки. Но своего кинотеатра в Некрасовке нет, что в районной управе объяснили низкой рентабельностью организации кинопроката на территории небольшого района. В Некрасовке находятся городская больница № 10 с поликлиническим отделением, аптека, банно-прачечный комбинат “Некрасовские бани”, отделение Сбербанка, прочие предприятия торговли и сферы услуг. Продуктовый супермаркет всего один — это экономичная “Копейка”. Зато, как сообщили в районной управе, Некрасовка — единственный в Москве район, где нет несанкционированной торговли, а следовательно, нет и проблем, с нею связанных. А ближайший рынок находится в тех же Люберцах.

Планы по вводу

В 2002 г. НИиПИ генплана г. Москвы разработал эколого-градостроительное обоснование жилой застройки района Некрасовка, включая территорию бывшего радиополя, а 17 мая 2005 г. вышло постановление № 301, которым московское правительство утвердило проект комплексной реконструкции района. Одной из серьезных задач является прокладка современных городских коммуникаций. По данным Департамента экономической политики и развития г. Москвы, ту же проблему придется решать не только в Некрасовке, но и в Левобережном, поселке Северный и Щербинке, где намечено вести массовое строительство.

Заказчиком строительства является “Москапстрой”, инвестором выступает город.

В районе работают компании ДСК-1, ДСК-2, “Главмосстрой”.

“Новые микрорайоны в поселке Некрасовка планируют возводить как на месте старых строений поселка, так и на рекультивируемых землях Люберецкой станции аэрации”, — рассказывает Александр Слета, аналитик Бюро недвижимости “Агент 002”. По проекту до конца 2008 г. в Некрасовке будет построено около 370 000 кв. м жилья, а после его ввода население увеличится примерно в четыре раза и составит около 35 000 человек.

Первые этажи всех новостроек будут нежилыми. В них разместятся магазины, аптеки, предприятия службы быта. В планах — строительство гаражно-стояночных комплексов в общей сложности на 7000 машино-мест. В проект застройки района заложено строительство трех детских садов: двух — на 250 мест и одного — на 125 мест, а также трех средних общеобразовательных школ. Две из них — на 550 мест, и одна — ориентировочно на 900 мест.

На месте старого Дома культуры запланировано строительство административного здания, где разместятся районная администрация и дирекция единого заказчика. В Некрасовке будет построен новый физкультурно-оздоровительный комплекс и реконструирован существующий спортивный комплекс (со стадионом, бассейном и спортивный залом). В центре района планируется возвести культурно-развлекательный центр с киноконцертным залом.

По проекту на территории района намечалось сооружение велодрома, но стесненные условия земельного участка не позволяют построить объект, отвечающий современным требованиям. Поэтому, как отметил Сергей Болсинов, районная управа будет ходатайствовать о строительстве на данном участке спортивного комплекса.

Территория Некрасовки будет благоустроена. Появятся бульвары — они пройдут от

культурно-развлекательного центра через весь жилой район до зоны отдыха и физкультурно-оздоровительного комплекса. Вдоль южной границы предполагается создать зеленую рекреационную зону.

Реновация территории района началась с застройки микрорайона 1, границы которого проходят по 1-й Вольской улице, по межквартальному проезду, далее — по антенным полям и дороге, проложенной между санитарно-защитной зоной Люберецкой станции аэрации и пожарной частью. По проекту на территории микрорайона намечено построить около 70 000 кв. м жилья — в основном это будут дома типовых панельных серий.

В настоящее время в районе уже возведены две новостройки. Одна из них — дом на ул. 1-й Вольской на 299 квартир — построен по городской программе “Молодой семье — доступное жилье”. Второй, на этой же улице, построил “Мосводоканал” для очередников, работающих на Люберецкой станции аэрации.

По словам Сергея Болсинова, четыре дома (это примерно 56 000 кв. м) находятся на завершающей стадии строительства и планируются к сдаче в текущем году. Из них два дома серии П-44Т строит ДСК-1, дом серии ГСМ-2001 — “Главмосстрой” и “КОПЭ” — ДСК-2. Все дома муниципальные. Из социально значимых объектов на территории микрорайона № 1 на ул. 1-й Вольской будут сданы в эксплуатацию детский сад, средняя школа и пожарное депо.

Застройка микрорайона № 2 начнется в 2007 г. после вывода гаражей ГСК-8. А это более 600 кирпичных боксов и около 50 металлических гаражей. Для решения вопроса с собственниками “Москапстрой” привлекал независимых экспертов, которые определили размер компенсации за сносимые строения. На эти цели будут использоваться средства из городского бюджета. Предполагается, что за счет полученной компенсации владельцы гаражей смогут купить машино-места в многоэтажном паркинге, который будет построен на ул. 2-й Вольской. Правда, сколько будет стоить машино-место в подземном паркинге, никто еще не знает, а размер максимальной компенсации составил около $15 000.

По плану на освобожденной территории будет построен жилой микрорайон площадью около 70 000 кв. м. Это шесть жилых домов, детский сад и школа на 550 мест, комбинат бытового обслуживания, культурный центр с киноконцертным залом. Туда же переместится и существующий дом культуры. В микрорайоне планируется строительство двух гаражно-стояночных комплексов и АЗС.

Микрорайон № 3 находится в центральной части Некрасовки (между ул. 1-й и 2-й Вольской и ул. Инициативной). На его территории намечено построить шесть новых домов площадью около 90 000 кв. м, а также среднюю школу и детский сад.

Скудное предложение

По мнению риэлторов, на рынке недвижимости район Некрасовка представлен весьма ограниченно. В связи с утверждением проекта реновации территории района большая часть существующего жилья намечена к сносу и не продается. Всего же жилой фонд района насчитывал около полусотни домов. По данным БН “Агент 002”, за последние два месяца в Некрасовке было выставлено на продажу всего шесть квартир, которые располагаются в старом пятиэтажном жилом фонде.

Спрос на жилплощадь в районе также небольшой. По словам Олеси Кошкиной, руководителя пресс-службы компании “Миэль-Недвижимость”, неудобная транспортная схема отпугивает потенциальных покупателей. Если сравнивать с Северным и Южным Бутово, то Некрасовка ближе к Москве, но добираться туда менее удобно.

Цены в Некрасовке ниже, чем в других районах, и, по мнению экспертов, равняются среднему показателю между ценами на квартиры в окраинных районах Москвы и в подмосковных Люберцах ($3000 за 1 кв. м). “Недавно наша компания помогла реализовать стандартную 1-комнатную квартиру за $120 000”, — говорит Олеся Кошкина.

“Учитывая, что в равноудаленном от центра Южном Бутове 1 кв. м стоит не менее $3700, можно сказать, что жилье в поселке недооценено и после масштабной реконструкции территории с созданием соответствующей инфраструктуры стоимость жилья вырастет как минимум на 15%, — считает Александр Слета. — Кроме того, еще одним немаловажным фактором в пользу Некрасовки по сравнению с соседними Люберцами является возможность московской прописки”.

В настоящее время в Некрасовке не ведется коммерческое жилое строительство. Поэтому предложений на первичном рынке нет. Исключение — жилой дом, построенный по городской программе “Молодой семье — доступное жилье”, квартиры в нем продавались молодым семьям по специальным ценам (на момент покупки — примерно в два раза дешевле, чем стоило коммерческое жилье). О дальнейшей перспективе строительства в Некрасовке коммерческих домов в районной управе не смогли дать утвердительный ответ. Хотя предположение о том, что такое возможно, прозвучало.

В “Инкоме” прогнозируют, что по мере застройки района, развития транспортной и социальной инфраструктуры будет увеличиваться и его привлекательность для покупателей и инвесторов. Не случайно в СМИ обсуждается вопрос строительства в районе уже не 370 000 кв. м, а удвоенных объемов, но не до 2009 г., как это намечено в разработанном проекте, а в более поздние сроки. Правда, кто будет участвовать в застройке и на каких условиях, пока не известно. Даже компании, возводящие жилье в Некрасовке, в частности “Главмосстрой” и ПИК, не подтвердили свое участие в проекте, хотя на стройплощадках уже красуются стенды с их названиями. По-видимому, муниципальное жилье — это не те объекты, о которых в компаниях принято много говорить.

Как подтвердил Сергей Болсинов, помимо реализуемого проекта на территории района можно будет построить дополнительно около 300 000 кв. м жилья на землях, в настоящее время находящихся в федеральной собственности.

Людмила Чичерова Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...