Болгария — время выбирать

Купить дачу на берегу моря, куда можно вывозить детей на лето, подобрать тихую гавань для родителей-пенсионеров, приобрести квартиру или дом с расчетом на рост цен и последующую перепродажу — все эти варианты можно найти в одном месте, в Болгарии.

Если в 1980−е годы россияне везли из Болгарии «Слынчев бряг» и трикотаж, то сейчас все чаще едут с целью прикупить дачу. Не мы первые — те же англичане давно увидели инвестиционные преимущества вложений в местную недвижимость. До недавнего времени на долю жителей Туманного Альбиона приходилось до 50% сделок купли-продажи жилья. У россиян стимулов для приобретения здесь недвижимости также не мало.

 

 

Во-первых, сходство менталитетов и культурных традиций. В этом плане Болгария намного ближе России, чем западноевропейские страны. Для них Болгария тоже привлекательна: бывшая «16−я советская республика» в этом году стала полноправным членом Европейского союза. Во-вторых, многих радует мягкий климат и наличие черноморского побережья. И, наконец, главный аргумент — низкие цены и перспективы роста стоимости жилья.

На любой вкус
Недвижимость Болгарии можно условно разделить на две части: жилье в крупных городах (София, Пловдив, Бургас, Варна, Стара-Загора и Велико-Тырново) и в так называемой малой Болгарии — в небольших городах и селах. И там и там цены приятно удивляют: в Софии или Пловдиве можно подобрать апартаменты стоимостью 600–800 евро за 1 кв. м, в малых городах цена еще ниже — от 200–400 евро за «квадрат». Есть и варианты, где цена 1 кв. м превышает 1000 евро, но это скорее дома или квартиры класса люкс, находящиеся на берегу моря или в наиболее престижных районах крупных городов. Например, в Софии не так давно была зафиксирована сделка по цене 6 тыс. евро за «квадрат». В любом случае найти жилье можно как для самых взыскательных потребителей, так и для клиентов, ориентированных на бюджетные варианты.

Если говорить о таких крупных городах, как София или Пловдив, то здесь жизнь кипит круглый год: работают банки, компании, деловая активность не замирает ни на минуту. Курортные города (например, Варна или Бургас) зимой впадают в спячку. Снять квартиру там летом дороже, чем зимой, раза в два, именно поэтому местные домовладельцы пытаются сдать квартиру или апартаменты на полгода вперед, с мая по сентябрь, и тем самым отбить полугодовой вынужденный простой. Средняя цена найма в Варне и Бургасе летом одно– или двухкомнатной квартиры обойдется в 150–200 евро в месяц. Но и эти цифры условны и зависят от района — например, Гръцка-Махала в Варне самый дорогой район, в пик сезона здесь сложно найти квартиру и за 200 евро. Стоимость жилья также сильно варьируется в зависимости от места расположения и типа дома (вторичный рынок или новостройка) — вилка составляет 500–1500 евро за 1 кв. м. Наиболее востребованы комплексы на первой линии побережья, здесь цены выше всего — 1200−1500 евро за «квадрат».

Города-спутники, находящиеся вблизи Софии или Пловдива, с точки зрения постоянного проживания или инвестирования вряд ли могут представлять интерес. Довольно часто основная часть их жителей составляет ромско-цыганское население. Они живут обособленно. Даже в Софии некоторые кварталы почти полностью заполнены цыганами. Чтобы приобрести квартиру здесь, нужно обладать весьма сильной тягой к экстриму. Единственное, что может привлечь в таких городах, — стоимость жилья: снять двухкомнатную квартиру можно за 100 левов в месяц, причем с полной меблировкой, а целый дом площадью 150–200 кв. м можно купить за 20–25 тыс. евро. Впрочем, многие эксперты уверены, что интерес инвесторов может сместиться в сторону небольших городков, таких как Плевен, Габрово, Самоков, Ловеч. Ведь стоимость 1 кв. м здесь в два раза ниже, чем в раскрученных Софии или Бургасе.

Интересно с точки зрения постоянного или временного проживания выглядят болгарские села — они сказочно красивы. В них можно приобрести домики за совсем небольшие по московским меркам деньги — 1–3 тыс. долларов. Подобных предложений в проспектах риэлтерских компаний вы не найдете, их надо искать самостоятельно, поездив по стране, тем более что сельские дома сильно отличаются друг от друга как по цене, так и по состоянию.

Кредит или рассрочка?
Еще пару лет назад болгарские банки отказывались кредитовать россиян, а на запрос о займе отвечали: «Сорри, но из иностранцев мы кредитуем только англичан». Однако время идет, и местные финансовые институты, видимо, поняли, какой значительный сегмент рынка они теряют. Поэтому уже в этом году многие объекты недвижимости (чаще всего вторичное жилье и только что сданные в эксплуатацию новостройки) можно купить в кредит.

При выборе банка чаще всего приходится полагаться на советы агента, который объяснит, какой банк более лояльно отнесется к вам как к заемщику. Для получения займа банк потребует подробную выписку по вашему счету, справку о зарплате, трудовой договор или копию трудовой книжки (стаж не менее шести месяцев), нотариально заверенное свидетельство о браке (если есть). Впрочем, банк может принять во внимание лишь информацию о доходах, подтвержденных банковскими выписками. Так, на мое обращение в софийский филиал греческого Пиреос Банка по вопросу предоставления ипотечного кредита банк принял положительное решение на основании моих доходов, большую часть которых составляли гонорары от издательств, перечисляемых на мой карточный счет.

Кредит предоставляется в размере 65–90% стоимости жилья, а процентные ставки варьируются от 7 до 9% годовых в евро. Максимальный срок займа для иностранцев составляет 10–15 лет. Как и в России, местные банки не отказывают себе в удовольствии нажиться на комиссиях. «До 2–3% суммы кредита может составлять комиссия за открытие счета и оформление кредита», — говорит один из риэлтеров.

Если речь идет о строящихся апартаментах на побережье, то агенты по продажам чаще всего советуют не ипотеку, а варианты с рассрочкой от строительной компании. «Не на все строящиеся объекты банки соглашаются выдать кредит», — заявляют они. Впрочем, рассрочка тоже неплохой вариант. Так, один из застройщиков предлагает следующую схему: 10% стоимости недвижимости клиент платит при заключении предварительного договора, следующие 30% — в течение года тремя равными траншами, на остаток (60%) предоставляется рассрочка, напоминающая стандартный банковский кредит. При рассрочке на пять лет удорожание на остаток составит 5% годовых, на семь лет — 6,7%, а на десять — 7,8% годовых.

Иностранцы могут без всяких трудностей приобрести недвижимость, особенно если речь идет о квартире или апартаментах. Оформление сделки проходит быстро: выбираете жилье, риэлтеры сторон (продавца и покупателя) готовят нотариальный акт — свидетельство о собственности. После оформления свидетельства выплачиваете продавцу деньги, и вот вы уже собственник квартиры. При покупке же виллы, дома или участка следует иметь в виду, что земля иностранцам не продается, а сдается в долгосрочную аренду, срок которой, впрочем, не имеет верхнего предела. Для того чтобы купить землю или дом в собственность, необходимо стать юридическим лицом. Для оформления недвижимости покупатель — иностранное физическое лицо — должен представить копию загранпаспорта и доверенность на человека, имеющего статус долгосрочного пребывания в Болгарии. При покупке на юридическое лицо — учредительные документы на фирму.

Есть при сделках аспекты, о которых стоит знать заранее, иначе можно оказаться без денег и без квартиры. В нотариальном акте можно вписать сколько угодно совладельцев с указанием долей, что приводит иногда к сложностям при оформлении купли-продажи. Если кто-то из совладельцев умер или не желает продавать свою часть, то сделка не может состояться. Заверениям продавца о том, что в течение месяца-двух все станет на свои места и все подписи будут на месте, не стоит верить. Лучший вариант, когда в нотариальном акте вписан всего один владелец, но на вторичном болгарском рынке такое случается редко. Поэтому покупателю (или его представителю) нужно проверить перед сделкой подлинность и актуальность всех доверенностей от всех собственников, вписанных в нотариальный акт.

Передача денег также имеет особенности. На первом этапе подписывается предварительный договор, в котором расписано, кто, что и в какой срок обязуется сделать. Продавец, например, должен предоставить нотариально заверенные доверенности на продажу от всех вписанных в нотариальный акт собственников, а покупатель — при предъявлении этих документов от продавца внести оплату и получить свидетельство о собственности. Зачастую продавцы сразу при подписании предварительного договора требуют выплачивать залог — капаро, которое составляет в Болгарии от 10 до 15% оценочной стоимости объекта. Этого делать не стоит — лучше всего пойти в банк и положить деньги в банковскую ячейку. Доступ к ней продавец получит после выполнения всех договоренностей и получения продавцом свидетельства о собственности.

Игорь Ушаков Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...