Через четыре года там будет город-сад...

Прирастает Москва своими окраинами — Бутово, Митино, Косино… Поглощает бывшие деревни, застраивая их аккуратными рядами многоэтажек и делая своими районами. Осваивает пустующие колхозные земли под строительство крупных и мелких поселков и более крупномасштабные проекты — planned community, как их называют за рубежом.

Ты помнишь, как все начиналось…

Рынок загородной недвижимости растет не только вверх (по ценам на дома и стоимости сотки земли), но и вширь – по масштабам проектов и осваиваемым площадям. Интересная получается картина: лет десять-пятнадцать назад, когда все только начиналось и у людей появился выбор между обыкновенными дачными кооперативами (с номинальной охраной, разбитыми дорогами, ржавыми воротами и прочими прелестями общественной собственности) и совсем крошечными закрытыми и полностью автономными коттеджными поселками на 5–7 особняков, они предпочитали уединенность. Но спустя какое-то время большие форматы загородных поселений вернулись на рынок, чтобы вновь завоевать его.

 

 

Иван Воробьев, аналитик загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», объясняет, что «коттеджные мегапоселки возникли после приобретения соответствующими компаниями больших землеотводов, появления идеи общей застройки и разработки концепции, которая, несомненно, на данный момент находит своего потребителя». И рынок коттеджных поселков Подмосковья развивается именно в сторону освоения больших территорий.

Девелоперы начали с разработки проектов новых поселков, количество домов в которых начиналось от 250–300. Так появились «Резиденции Бенилюкс» (Новорижское шоссе, 17 км от МКАД) – 270, «Зеленый Мыс» (Дмитровское шоссе, 28 км) – 240, «Пестово» (Дмитровское шоссе, 22 км) – 314, «Гринфилд» (Новорижское шоссе, 29 км) – 280, «Княжье озеро» (Новорижское шоссе, 24 км) – 600 домов.

Правда, все эти поселки находятся в 20–30-километровой зоне Подмосковья и несколько удалены от столицы. А совсем недавно публике был презентован новый крупный загородный проект – поселок «Новые Вешки», расположенный всего в 1,5 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе, в 5 минутах езды от ближайшей станции метро. Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам группы компаний «Савацкий» (девелопера проекта), считает: чтобы постоянное проживание в загородном доме стало действительно удобным, должны быть соблюдены как минимум три условия – близость к Москве, экологичность направления и уровень комфорта, равный или превосходящий городской. «Новые вешки», по ее словам, – реальная альтернатива городской квартире: за те же деньги, что и квартира в хорошем доме бизнес-класса, можно получить дом гораздо большей площади с собственным участком земли и гаражом на две машины, причем с охраной, центральными коммуникациями и собственной инфраструктурой. Получается, с одной стороны – за городом, а с другой – в минутной доступности до него. Это позволяет деловому человеку, не нарушая своего привычного ритма городской жизни, иметь возможность каждый день отдыхать за городом со своей семьей, в собственном доме, на своем участке земли. И добираться до дома без многочасовых пробок, которые приходится выстаивать в случае, если живешь более чем за 15–20 км от Москвы.

И все-таки «в настоящее время очень немногие компании могут позволить себе осуществить такой проект, как мегапоселок, поскольку количество профессиональных девелоперов ограничено, а срок реализации, наоборот, намного значительнее, чем у небольших проектов», утверждает Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».

Размер имеет значение

И все же подмосковный рынок ищет новые форматы, превышающие мегапоселки не только по количеству квадратных метров, отданных под жилье, но и по качеству жизни в целом. По словам Александра Шаталова, управляющего партнера компании «Интермарк», «появление крупномасштабных интегрированных проектов (аналог английского словосочетания large scale masterplanned community, или проще – рlanned community), является естественным этапом развития рынка недвижимости Москвы и Подмосковья».

Дело в том, что до сегодняшнего дня существовала практика использования подмосковных земель лишь под строительство загородных поселков с небольшой плотностью застройки. Если такая тенденция сохранится, согласно прогнозам, через 10–15 лет нас ожидает засилье однотипных поселков. Из-за малой плотности застройки максимум, что могут сделать застройщики, – это создать минимальный набор инфраструктуры для привлечения покупателей. Однако этого явно не достаточно, чтобы создать в таких поселках жизнь и превратить их в самостоятельно живущие и развивающиеся анклавы; по сути, они остаются лишь спальными районами. Это проблема не только России, с ней уже давным-давно столкнулись все ведущие страны мира. Собственно говоря, наличие серьезных социальных проблем, связанных с таким экстенсивным развитием рынка недвижимости, послужило одной из причин зарождения теорий нового урбанизма.

Идеи эти уже долгое время «бродят» в головах западных архитекторов и девелоперов. И даже имеются результаты. Так, в Дубае успешно реализуется проект «Пальма» – система насыпных островов, образующих в море очертания пальмы, на которых разместятся фешенебельные курорты и пляжи. А в Калифорнии существует проект «Плайя Виста», который был задуман как провинциальная идиллия в центре Лос-Анджелеса.

Появление концепций первых крупномасштабных интегрированных проектов в Подмосковье является отражением того, что, наконец, тенденции нового урбанизма, в основе которого лежит идея строительства элитных квартир за пределами индустриального мегаполиса, докатились и до России. Первой его «ласточкой» стал «город миллионеров» на Новой Риге – «Рублево-Архангельское». Расположен он на территории 430 га рядом с усадьбой «Архангельское» и поселком Жуковка, в пойме Москвы-реки, в районе деревень Архангельское, Гольево и Захарково. От МКАД – 3 км. В настоящее время этот комплекс является самым крупным девелоперским проектом в Европе – общая площадь жилых помещений составляет около 2,7 млн кв.м. Примерно в 10 тысячах квартир и домов планируется проживание 30 тыс. человек. Строительство «города» начнется уже в этом году.

По словам Марины Маркаровой, управляющего директора компании Blackwood, «данный проект по своей концепции на сегодняшний день является уникальным для России и, скорее всего, будет действительно востребован, хотя бы потому, что пока аналогов ему нет. Ведь это будет мини-город для состоятельных людей со всей необходимой инфраструктурой, включая школы и детские сады, однородной социальной средой, большим выбором различных типов жилой недвижимости и т.д.»

Но «город миллионеров» – «Рублево-Архангельское» – не единственное подмосковное planned community. На сегодняшний день существует как минимум еще один проект, который также представляет собой единый по концепции город. Речь идет об освоении бывшей территории колхоза «Коммунарка» в 5 км от Москвы (недалеко от Калужского шоссе). Общая площадь застройки превысит 5 тыс. га (что в 10 раз больше «Рублево-Архангельского»). На ней разместятся около 10 млн кв.м жилья – в основном бизнес-класса. Предполагаемый объем инвестиций в столь масштабный и необычный для Подмосковья проект оценивается на уровне $7–8 млрд.

Гости из будущего

«Будущее этих проектов предугадать достаточно сложно, – утверждает Иван Воробьев («ИНКОМ-Недвижимость»). – Перспективы развития рынка в данном направлении представляются весьма туманными из-за уникальности каждого проекта в отдельности. А различные внешние и внутренние факторы, возникающие у любого проекта и влияющие как на спрос, так и предложение, и как следствие – на дальнейшие тенденции развития рынка в данном сегменте, лишь подчеркивают практическую невозможность предугадать будущее мегапоселений». Основные причины этого просты: крупные проекты требуют больших финансовых затрат на строительство. Кроме того, существует большой риск, что продажи будут достаточно длительными. А на обозримую перспективу в нашей стране сохранится определенный риск долгосрочных вложений и, соответственно, проблема поиска «длинных денег», подчеркивает Олег Маринин, управляющий проектом «Витро Вилладж».

Тем не менее, именно за такими проектами – будущее, считают специалисты рынка. Уже сейчас анонсирован целый ряд крупномасштабных проектов. Среди них Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Недвижимость») выделяет коттеджный поселок на Новорижском направлении площадью 500 га на 30 тыс. домовладений и проект по застройке участка 3 тыс. га на Ярославском шоссе. «Если эти планы будут реализованы, – уточняет В. Яхонтов, – на рынок загородной недвижимости поступят многомиллиардные инвестиции, что предопределит тенденции развития и ценовую политику на рынке Подмосковья».

Но не все так просто. Не спешите бить в барабаны… По словам Александра Шаталова («Интермарк»), «большинство проектов существует на сегодняшний день исключительно в виде концепций с наличием тех или иных согласований. В ряде случаев даже отсутствуют концепции, просто собственники аккумулировали гигантские участки земли (до нескольких тысяч га) и вплотную занялись тем, что на Западе называется land development – разработкой концепций и подведением коммуникаций с целью последующего привлечения застройщиков/строительных компаний, которые будут воплощать эти концепции в жизнь. По нашей информации, из всех анонсированных крупномасштабных интегрированных проектов в стадии, близкой к началу строительства, находится только проект «Рублево-Архангельское», все остальные значительно отстают по степени проработки и наличия согласований».

Что ж, подождем…

Ксения Мещерская Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...