Что мы хотим от загородного дома?

Казалось бы, дом в организованном коттеджном поселке с развитой инфраструктурой и полным набором благ цивилизации, как и приличную квартиру в Москве, может позволить себе далеко не каждый. Тем не менее спрос во всех сегментах строительного рынка с планомерным ростом благосостояния россиян продолжает увеличиваться, и девелоперы порой не поспевают за запросами покупателей.

Проблемы роста

Беда сегодняшнего рынка загородной недвижимости в том, что предлагаемые к продаже коттеджи редко совпадают со сложившимся в мечтах идеалом. «На нашем рынке предложения имеются, – говорит Елена Соловьева, вице-президент Нижегородской гильдии риелторов, – но то, что предлагается, никому не нужно. А то, что пользовалось бы спросом, не предлагается.

 

 

Большинство состоятельных людей уже имеют какую-то недвижимость за городом, но они хотели бы приобрести нечто качественно иное. Однако иного нет. Рынок предлагает только то, что для нашего среднего класса уже устарело».

Если всего несколько лет назад покупатели загородной недвижимости охотно приобретали участки в 20 соток на практически бросовых землях (а другие территории в то время в ближайшем Подмосковье просто не выделялись), то сегодня требования к земельным наделам и стоящим на них домам существенно изменились. И девелоперам приходится применить всю свою фантазию, чтобы угодить взыскательным клиентам.

По мнению многих аналитиков, большая часть из отстроенных в последние годы коттеджных поселков уже просто не может соответствовать современным критериям. Лет десять назад во главу угла ставилась сама возможность жить в собственном доме на свежем воздухе, вдали от городской суеты. Теперь же, как правило, ни предлагаемый размер земельного участка, ни проект застройки не в состоянии удовлетворить запросы покупателя. Будущим землевладельцам хочется размаха, а ведь на большей части подмосковных участков, предлагаемых еще в начале этого года, едва ли удалось бы воплотить все замыслы проектировщиков и архитекторов – настолько эти территории малы. Да и многие поселки, находящиеся в данный момент на стадии завершения строительства, уже по-своему устарели – ведь их проектировали три-четыре года назад.

Требования к качеству

Сегодня отношение к загородной недвижимости существенно изменилось по сравнению с представлениями даже трехлетней давности. Начать с того, что сейчас этот рынок обслуживает целый конгломерат именитых архитекторов, дизайнеров и хорошо зарекомендовавших себя строительных компаний. На тех участках, что были приобретены в последнее время, уже не увидишь «замков» с псевдобашенками. Нынешние покупатели тщательно изучают все новомодные строительные разработки и архитектурные достижения.

Учитываются также и последние тенденции в сфере строительства коттеджных поселков. Посему мало кто размещает, например, в подвальном помещении бассейн или сауну, благо инфраструктура поселка включает в себя эти непременные объекты. Зато все чаще покупатели норовят приобрести дом в непосредственной близости от леса, а еще лучше – возле «большой воды». При этом собственный причал уже даже не мечта. Это лишь очередное предпочтение покупателей. На самый крайний случай подойдут охотничьи угодья. Что ж, девелоперы коттеджных поселков нередко готовы потрафить любому желанию клиента. Хотя таких предложений на рынке загородной недвижимости, разумеется, не так уж и много.

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости «МИАН–агентство недвижимости», считает, что сегодня в части архитектурных решений загородных коттеджей спрос смещается в сторону уменьшения площадей домов, отказа от цокольных этажей. По ее мнению, популярны коттеджные поселки с охраной и сервисными службами. Наличие развитой инфраструктуры (как внутри поселка, так и по направлению в целом) и близость к базам отдыха также увеличивают интерес к объекту.

Выбирая качественный, на ваш взгляд, объект, задумайтесь о том, что вы считаете критериями качества? «Поскольку приобретатели загородной недвижимости не являются специалистами в отрасли строительства, то часто покупатели для определения качества выбранного объекта опираются как на свое мнение, так и на мнение «своего домашнего строителя», – говорит Жанна Щербакова, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». – А это не всегда объективная оценка».

Немаловажно качество не только объекта, но и предоставляемой услуги. «Я могу отметить, что потребитель всегда обращает внимание на качество получаемой услуги, независимо от того, какого качества выбран объект. Часто правильно оказанная риелторская услуга помогает решить или прояснить многие вопросы между продавцом и покупателем, казалось бы, конфликтные и не решаемые на первый взгляд», – говорит Жанна Щербакова.

Требования к рентабельности

В немалой степени обращает на себя внимание и тот факт, что сегодняшние вложения в загородную недвижимость сулят немалую прибыль в будущем любому участнику этого сегмента рынка. Цены на объекты ежегодно только растут, а в удачных проектах их рост составляет порядка 15-20% ежегодно. Так что строительство коттеджных поселков может по праву считаться доходным бизнесом. Даже те, кто приобретает загородную недвижимость в кредит, и то не останутся в накладе – конечная прибыль существенно перекрывает выплаты банку. При этом покупать участок земли на ранней стадии освоения более выгодно, нежели в процессе строительства коттеджа или по завершении работ. Это доказывает и практика: большинство участков в загородных поселках обычно распродаются задолго до начала строительных работ. Причем чем выше класс объекта, тем заметнее выгода, доходящая до 25% от общей стоимости.

Неудивительно, что данный сегмент рынка за последние два-три года пополнило немало новых участников. Вот только конкуренцию выдерживают лишь те, кто способен удивить клиентов предложением, отличным от других. Во-первых, наиболее уверенно чувствуют себя на рынке застройщики, выполняющие полный спектр работ, начиная от девелопмента и заканчивая фактической реализацией объектов недвижимости. Кроме того, многие девелоперы привлекают клиентов в свои компании благодаря не столь пока распространенному, но все же обещающему стать весьма востребованным предложению – большим земельным участкам.

Требования к масштабу

По словам Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», сегодня рынок коттеджных поселков Подмосковья развивается в сторону освоения больших территорий. «Маленькие коттеджные поселки со временем будут пользоваться все меньшим интересом. Дело в том, что намечается тенденция подорожания коммунальных услуг, соответственно, в поселке на 50 домов стоимость обслуживания будет расти гораздо более высокими темпами, нежели в поселке на 200 коттеджей», – говорит Яхонтов.

Кроме того, в большом поселке существует возможность предоставления широкого спектра услуг. В настоящее время, по словам специалистов, на рынке недвижимости наиболее распространены полностью застроенные коттеджные поселки на небольшой территории около 5-7 га. При этом в таком поселке в лучшем случае будет работать магазин, сооружение других объектов инфраструктуры в данном случае будет экономически неэффективным.

Если в начале 90-х годов были популярны небольшие земельные наделы, а в середине на пике популярности находились участки площадью свыше 20 соток, то сегодня тенденции в этой сфере разделились. Для очень дорогого жилья, активно представленного сегодня на рынке, скорее характерны большие участки, на которых, кроме дома, можно разместить также дополнительные строения – сараи, бани, хозяйственные постройки и т. п. Для дешевого жилья более характерны маленькие участки, не в последнюю очередь из-за стремления покупателей сэкономить на стоимости и не переплачивать за ненужные им сотки.

Если подводить итоги покупательских предпочтений в целом, то получим примерно следующую картину. Спросом пользуются либо готовые комфортабельные коттеджи с хорошей системой коммуникаций и охраняемой территорией, либо земельные участки – фермерские, сельскохозяйственные угодья – под коттеджное строительство. Те же тенденции наблюдаются и среди предложений экономкласса, где люди стараются покупать участки под застройку с возможностью подведения всех коммуникаций для постройки нового жилья. Характерно, что популярность домов постройки эпохи развитого социализма достаточно низка и с годами снижается. Причиной пересмотра такой позиции клиентом может быть лишь популярность места, где находится подобный дом. Стародачные поселки актуальны до сих пор и будут актуальны еще несколько лет, как минимум. Вообще, требования, предъявляемые к месту, традиционны: большинство покупателей хотят иметь загородное жилье вблизи леса, воды и не далее 60-70 километров от столицы.

Новое исследование рынка загородных жилых комплексов (Август 2006) от Аналитического центра IRN.RU>>

Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...