Деревенский детектив

Частный дом в Москве и в ближайшем - вдоль кольцевой - Подмосковье вряд ли станет реальной альтернативной городскому многоэтажному жилью: качество быта в "частном секторе" оставляет желать лучшего, а цены поражают своей нескромностью. Вместе с тем количество "альтернативных" предложений из года в год возрастает.

О смычке города с деревней
Что вы можете себе позволить за $200 тыс. в Москве многоэтажной? Ну это, конечно, не элитная новостройка Остоженки, но квартирка эконом-класса внутри Садового кольца (правда, не в самом центре) обеспечена наверняка.

 

 

А за ту же сумму в ближайшем, скажем до пяти километров от МКАД, Подмосковье? Правильно - часть блока в таунхаусе "на четыре соседа".

Причем на нелюбимом всеми востоке, в поселке с массой проблем, начиная от непоняток с коммуникациями до сомнений по поводу прав собственника. Но обо всем по порядку. Имеет смысл говорить о делении всего спектра предложения малоэтажного жилья на околостоличном рынке на дорогое и дешевое (более глубокого структурирования здесь пока не произошло). Это - новостройки в более-менее организованных современных коттеджных поселках и поселках таунхаусов (иногда смешанных) стоимостью $150-400 тыс. и все, что дороже. Как всегда, имеет значение направление, где объекты расположены, а также количество жильцов: чем меньше - тем дороже.

Самые дорогие поселки - в самой Москве, на западном (Рублевское, Новорижское, Сколковское, Минское, Можайское шоссе) и юго-западном (Калужское шоссе) направлениях, а также на севере, обязательно вблизи водоемов-водохранилищ. Цена таких объектов колеблется от $300 тыс. до 1,5 млн. Самые дешевые - на том же севере - северо-востоке рядом с кольцевой (Дмитровское и Осташковское, Альтуфьевское шоссе) и на неэкологичном востоке вроде Егорьевского и Горьковского шоссе.

Еще пять-восемь лет назад о покупке загородного жилья мало кто думал даже из самых состоятельных наших соотечественников. Среди тогдашних покупателей были в основном поклонники западного образа жизни. Дело в том, что на Западе сформировались три непосредственно перетекающих друг в друга сектора: город-пригород - деревня. На Руси издавна была столица и поместье, присутствовало четкое деление на город и деревню. Понятие пригорода (предместья) у нас нет, и предпосылок для его появления не видно.

По мнению экспертов, таким предместьем могло бы стать Рублевское направление, если бы срубили перелески, отделяющие Москву от правительственной трассы (по западным меркам пригород должен иметь прямую связь с городом), но хочется думать, что эту зеленую зону никогда не застроят. Вопреки малоутешительному раскладу, есть у нашего человека тяга к сельско-идиллической модели существования. Доказательством того, что этот рынок развивается, служит факт, что заброшенные с середины 1990-х годов поселки Екатериновка, Рождествено (соответственно, на выезде из Москвы на Рублевку и за Митино, 4 км по Пятницкому шоссе от МКАД), качество построек и архитектурно-планировочные решения в которых оставляют желать лучшего, ныне опять в предложении (все 40 домов Екатериновки, говорят, полностью распроданы).

Словом, нашлись инвесторы, готовые их дотягивать, - значит, это кому-нибудь нужно. Спрос достаточно активный, однако сами риэлтеры рассказывают, что серьезные люди, готовые выложить за пригородную частную недвижимость $200-300 тыс., убедившись в отсутствии адекватных по качеству предложений, удаляются для накопления недостающих $200 тысяч. Тем же, кто покупку откладывать не собирается, сообщаем, что рынок жилья пригородного типа представлен и арендой, и продажей.

Аренда актуальна для наиболее заманчивых объектов в самой Москве или в заповедной ансамблевой зоне вроде Кускова, продажа - для демократичных по сути (но не по цене) предложений на севере и востоке области.

Приплыли
Почему так распространена в Москве аренда дорогих частных домов? Все очень просто. Те частные дома, что находятся на столичной земле, частными, по сути, не являются - земля, на которой они возведены, может быть только взята в аренду (максимум на 49 лет). Разумеется, закон о земле существует, но к нему нет разъяснений, а потому в частную собственность по-прежнему столичные наделы не оформляются.

Так что мечты на тему "хочу стать хозяином на своей московской земле" пока обречены оставаться мечтами. Остается арендовать или покупать без земли. Желающих купить частный дом без земли, на которой он возведен, немного, удачных предложений на этом секторе недвижимости загородного типа в Москве буквально раз, два и обчелся, отсюда и весьма солидный уровень арендных ставок - от $7 до $20 тыс. в месяц. Где расположены предлагаемые объекты (подробно см. карту)? В основном заповедная прибрежная территория на "полуостровах" Серебряный бор (Москва-река), "Чайка", "Покровские холмы" (Химкинское водохранилище).

В Серебряном бору в местах старой дачной застройки земля под домами зачастую вообще никак не оформлена, даже в аренду. Новое жилье строится в двух-трех местах, но о едином управляющем, а тем более какой-либо концепции речи быть не может. Сами дома монолитные, явно не элитный материал. Никакой инфраструктуры нет. Что здесь хорошо - место, некая обособленность положения (понятно, что живут только богатые).

Аренда старого дома обходится в $15 тыс. в месяц, новостройки без мебели (но со встроенной кухонной техникой и камином) предлагаются по $8-9 тыс. в месяц. Коттеджный поселок "Чайка" расположен близ лесопарка Покровское-Стрешнево, рядом - пляж Химкинского водохранилища. Два десятка домов из бруса предлагаются только в аренду. Эксклюзивность этого поселения в том, что в стоимость аренды входят услуги горничных, а также предусмотрено все необходимое для обособленного существования: ресторан, теннисные корты, не говоря уже о детских и спортивных площадках. Аренда - $15 тыс. ежемесячно. Расположенные по соседству и ближе к центру "Покровские холмы" (Покровский Хилз) - не что иное, как поселок таунхаусов, основной контингент - иностранцы.

Знаменито это поселение англо-американской частной школой, есть там бассейн, теннисный корт, минимаркет. Аренда квартиры в таунхаусе сроком от года - $7 тыс. в месяц. Несколько обособленно от "полуостровной" части Первопрестольной, между Гребным каналом и Москвой-рекой в Крылатском, существует "Остров" (года полтора назад значился в рекламных буклетах как "Мир фантазий"). Это действительно фантазия застройщика - поселок старательно перепланирован, кажется, из дома отдыха.

"Остров" состоит в основном из малоэтажных 14-и 25-квартирных домов. Пара коттеджей, находящихся в отдалении от "квартирной" части "Острова", благополучно распродана, а вот апартаменты площадью от 90 до 270 кв. м все еще в предложении. Застройщики очень высоко ценят свое детище - расценки даже на самые невидовые квартиры на первых этажах-от $3,3 тыс. за кв. м. Правда, говорят, что будущие владельцы смогут "прорубить" отдельный вход с улицы, обустроив таким образом подобие коттеджа. По соседству с "Островом" - гольф-клуб. В составе инфраструктуры обещаны лодочные станции и аквапарк.

Тут, правда, стоит заметить, что если бы открылись все обещанные застройщиками столичных жилых комплексов аквапарки, Москва стала бы новой Венецией. Но сегодня в Первопрестольной известен только один аквапарк - "Трансвааль" в Ясенево, не имеющий к жилью никакого отношения. Что касается единственного и уникального, если верить рекламному слогану, предложения таунхаусов на самой Остоженке - "Палат Муравьевых", то эксперты затрудняются определить, таунхаусы это или какое-то ноу-хау в архитектуре.

Так или иначе, но позиционирование "Палат" как частных домов в престижнейшем центре Москвы пока себя не оправдало. Суперсостоятельному россиянину подавай высоченный забор вкруг его собственного жилища (что концепцией сблокированных домов напрочь исключается). А ничего не имеющие против такой архитектуры иностранцы не мыслят житья без чистоты экологии (которой здесь по определению быть не может) и продуманной инфраструктуры (хотя в условиях инфраструктуры центра это явно лишнее). В общем, из оригинальности проекта вышла нелепость и огромные, по слухам, трудности с реализацией (1 кв. м около $3 тысяч, а вся квартирка тянет на $1 млн.].

Жизнь "особняком" вроде бы обеспечена тем, кто купит апартаменты в "Усадьбе Покровское-Глебово" (недалеко от Химкинского водохранилища и лесопарка "Покровское-Стрешнево") или в солнцевском дворцово-парковом ансамбле "Мещерский" (пересечение Боровского и Сколковского шоссе). Весь фокус в том, что здесь можно приобрести недвижимость, а землю опять-таки нет. Какие же помещики-дворяне без земли?

На продажу выставлена недвижимость уровня бизнес-класса - $2-3,2 тыс. за 1 кв. м. Притом, что центральным расположение этих объектов назвать нельзя никак. И если "Усадьба" существует в реальности (сейчас там распродаются флигели второй очереди, первая, основная часть уже обживается), то "Мещерский" дворец находится пока только в стадии строительства, окончание которого планируется на осень будущего года, а значит, рассуждать о его достоинствах преждевременно.

Дешево и сердито
О том, хорошо или плохо для русского человека существование в таунхаусе, рассуждают много и с удовольствием: состоятельным людям вроде бы неприятна публичность такого житья (соседи под боком, причем с ними точно надо знакомиться, не то, что в малоквартирном доме, где одна квартира на этаже и ключ от лифта у каждого свой), гражданам со скромным достатком близкое соседство не помеха, но цена не устраивает.

На этом фоне более приемлемым вариантом выглядят сблокированные парами коттеджи - нечто среднее между таунхаусом и частным домом. Отличие их от таунхаусов в том, что общие стены у них не межквартирные, а подсобных помещений, пристроенных гаражей например. О том, что россиянам подобное планировочное решение ближе, свидетельствует тот факт, что дома сблокированного типа в поселке Архангельское-Тюриково (3 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) "ушли" в первую очередь.

Эти постройки по площади более компактные - около 170 кв. м, а в отдельно стоящих рядом коттеджах от 280 кв. м, поэтому в итоге более дешевые (при стоимости около $950 за 1 кв. м дом-блок обходился где-то в $1 ВО тыс., а коттедж в $270 тысяч.) По соседству с этим поселком (примыкает к парку "Архангельское-Тюриково"), но ближе к Москве (1,5 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) существует первая очередь долгостроя (наверное, ровесника Рождествено) застройки таунхаусов и малоэтажных домов под названием "Северная слобода" - это по документам территория Москвы, которая согласно первоначальному плану должна была застраиваться как отдельный городской микрорайон со своей муниципальной инфраструктурой.

На сегодня продано две трети первой очереди. Дома подведены под крышу. Инфраструктуры пока нет. Стоимость квартиры общей площадью 235 кв. м в таунхаусе не менее $200 тыс. Планируется еще пара очередей, но пока там проблема с документами (правами на владение) и соинвесторами. Из долгостроя на столичных участках земли - поселок Потапово (8 км от МКАД, год закладки 1994) - между Калужским шоссе и Южным Бутово.

Две очереди построили, еще планируется застройка в поле - пока участки продаются по $4 тыс. за сотку (от 8 соток) с подрядом на строительство $300 за 1 кв. м. Ну, супердешево! Правда, непонятно, что будет с коммуникациями - это основная проблема области, на территории которой объект расположен.

Продается "Вишневый сад"
Отдельно стоит сказать о довольно экономных на сегодня предложениях от столичного правительства: любимом детище ДИПСа - районе экспериментальной застройки Куркино (1 км по Куркинскому шоссе) и находящемся внутри МКАДа новом коттеджно-таунхаусовом поселке в Северном Тушине.

Примерно четверть от планируемой застройки нового массового московского микрорайона Куркино составят таунхаусы и отдельно стоящие коттеджи. Частные дома такого типа уже есть в 9,6 и 2-м микрорайонах, идет строительство в 8-м и 16-м. Стоимость - от $1010 за 1 кв. м. Минимальная площадь квартиры в таунхаусе - 129 кв. м. Территория вокруг них огорожена только частично, но везде устанавливают шлагбаумы, чтобы чужие не ездили.

Своя инфраструктура в частном секторе не предусмотрена, да и к чему лишние платежи, если общерайонная под боком? Специально предусмотрены только места для парковки. Отдельных микрорайонов малоэтажного жилья в Куркино нет, это только части районов. Уединенным существование владельцев квартир в таунхаусах Куркина, конечно, не назовешь, однако для столичного микрорайона - это полноправный вариант альтернативного городского жилья.

Говорят, что остроумная Фаина Георгиевна Раневская, узнав, что Галина Волчек поставила в "Современнике" "Вишневый сад", воскликнула: "Это невозможно! Она продаст его в первом же действии!" За столь неблагодарное дело также принялось столичное правительство в лице ДИПСа. Еще один проект этого "властного" застройщика - поселок коттеджей и таунхаусов в Братцево - называется по-чеховски "Вишневый сад".

Департамент в рамках проекта предполагает восстановить парковый ландшафт близлежащей усадьбы Братцево, реконструировать саму усадьбу и действующую церковь Покрова Пресвятой Богородицы, вид на которую и будет открываться из окон квартир и домов нового поселка. Стоимость 1 кв. м таунхауса - от $1 тыс., коттеджа - от $1,5 тыс. Стоит отметить, что поселок строится рядом с Алешкинским лесопарком, а коттеджи возводятся из кирпича. Минимальная площадь квартир в таунхаусах всего 75 кв. метров. Одновременно со строительством поселка будет развиваться инфраструктура - детский сад, лицей, торгово-спортивный комплекс с рестораном.

Рядом реконструируется усадьба Братцево. Правда, на ее территории планируется возвести гостиницу на 300 мест. Вряд ли такое экскурсионно-туристическое будущее способно вдохновить потенциальных покупателей, стремящихся укрыться от суеты мегаполиса. Правда, и само существование в "Саду" несуетным быть не обещает - по весьма предварительным подсчетам, "Вишневый сад" предоставит кров не менее чем 500 семьям.

Риэлтеры о московском жилье, альтернативном многоэтажному

Евгений Иванов, управляющий компании "Усадьба":
"Сегодня загородное жилье не может рассматриваться как альтернатива городскому. По крайней мере в секторе элитной недвижимости стоимостью от $400 тыс. 99% покупателей уже владеют как минимум одной квартирой в Москве. Загородный дом им нужен в основном для отдыха. Это объективно, потому что областная инфраструктура еще отстает от столичной. Исключение составляет только Рублевское направление (пансионаты, спортивные центры, магазины, рестораны), остальные еще долго будут проблемными. Кроме того, быстро добраться до города непросто и по правительственной трассе.

Практически по любому направлении, даже если удается проскочить до кольцевой, на въезде в город обязательно попадаешь в пробку. Так что вопрос, сколько времени займет дорога до работы, для поклонников сельского образа жизни весьма важен. Имеющееся на рынке предложение всерьез сегодня ситуацию изменить не способно".

Светлана Кондачкова, начальник отдела загородной недвижимости МИАН:
"Явной тенденцией на рынке загородной недвижимости является перепрофилирование спроса на более дешевые объекты стоимостью $150-170 тыс. (в состоянии под чистовую отделку). Да, люди не хотят дышать выхлопными газами и готовы поменять жилье в шумном мегаполисе на загородный дом со всеми городскими удобствами недалеко от Москвы. Они идут на то, чтобы продать городскую квартиру и купить коттедж. Однако предложение на рынке загородной недвижимости пока как минимум в два раза выше ожидаемых покупателем цен".

Андрей Кроитор, директор департамента загородной недвижимости "Корпорации "Инком-недвижимость":
"Перспективы рынка коттеджного строительства отрадны. Высокая доходность удачных проектов привлекает новых участников рынка. Среди них и те, кто уже имеет отрицательный опыт строительства, но хочет попробовать свои силы в реализации новых проектов. Удачные проекты строительства коттеджных поселков обеспечивают инвесторам рентабельность более высокую, чем на любом другом рынке, даже на бурно развивающемся рынке коммерческой недвижимости.

В то же время в Подмосковье много неудачных поселков. В некоторых из них реализация идет очень тяжело. Среди причин - неудачные проекты домов, низкое качество отделки, отсутствие необходимых коммуникаций, неопределенность в правовом статусе объектов недвижимости и т.д. Немало поселков, где цены просто завышены".

Александр Рыков, директор по маркетингу Penny Lane Realty:
"Пока нельзя сказать, что таунхаус как объект недвижимости является удачным решением на российском рынке, во всяком случае, в существующем сейчас виде. Во-первых, жители России иногда психологически не готовы к приобретению таунхаусов. Во-вторых, очень рискованно предлагать таунхаус по цене выше $1тыс./кв. м. особенно с площадью более 300 кв. м. Покупатель, располагающий суммой в $250-300 тыс., вполне может поискать жилье среди индивидуальных домов. В-третьих, довольно странно строить таунхаусы в расчете на людей, стремящихся к полноценной загородной жизни.

Таунхаус - это все-таки некий промежуточный вариант между городской квартирой и индивидуальным домом на хорошем большом участке. Поэтому рынок таунхаусов - это жилье площадью до 200-250 кв. м по цене до $1тыс. и к тому же не очень далеко от Москвы. Повышать удельную стоимость таунхаусов возможно путем создания хорошей инфраструктуры и высокого уровня обслуживания в поселке. Иначе относятся к таунхаусам иностранные граждане.

Для них они не являются чем-то экзотическим. В Калифорнии, например, некоторые таунхаусы могут стоить заметно дороже "среднего коттеджа" - все зависит от района и его престижности. В России тоже есть довольно удачные поселки, состоящие из таунхаусов. Вот, например поселок "Росинка", что на Пятницком шоссе. Там построены довольно неплохие, но в общем обыкновенные таунхаусы, сдающиеся в аренду. Тем не менее спрос на жилье в поселке очень высокий, ставки аренды составляют от $7 до $11 тыс. Это достигнуто благодаря развитой инфраструктуре. И, кроме того, уровень обслуживания и созданная управляющими атмосфера в поселке выше всяческих похвал".

Юлия Рошек Строительный комплекс Москвы
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...