Это сложное слово - Земля

Понятие "земля" включает множество аспектов. Земля как территория, как участок, как недвижимость, наконец. И каждое определение нуждается в законодательном и правовом регулировании. Но создать совершенные законы, которые бы учитывали все многообразие функций земли, очень трудно. Недаром новое российское земельное законодательство, которое начало складываться в начале 90-х годов прошлого века, не прекращает реформироваться до сих пор.

 

 

Кто кого: Гражданский или Земельный?

Разобраться в уже существующем хитросплетении законов, которые регулируют сегодня земельные отношения, под силу не каждому специалисту. По словам Елены Марченко, директора координационно-аналитического центра Школы экономики земельных рынков Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, сегодня, чтобы решить определенную земельную проблему, юрист-практик прежде всего должен определить, какой вид правоотношений применять в каждом конкретном случае: гражданское законодательство либо земельное. Если эта задача будет решена, полдела сделано.

Правда, с оставшейся половиной дела разобраться бывает очень сложно. Виной тому - несовершенство и противоречивость законодательства. Как уже существующего, так и вновь принимаемого.

Исправления противоречий между гражданским и земельным законодательством - важное направление сегодняшней законотворческой деятельности. В частности, в пользу Земельного кодекса будет решаться вопрос о категорическом запрете на распоряжение строением без распоряжения земельным участком, на котором оно находится, и, наоборот, (в то время как Гражданский кодекс позволяет разбираться с ними по отдельности).

Концепция нового кадастрового учета земельного участка и строений на нем как единого объекта недвижимости, казалось бы, окончательно признана единственно возможной. Но методические основы описания такого сложного объекта и прав на него до сих пор не разработаны. Более того, никакой преемственности документации тоже нет: как объединить ранее выданные документы отдельно на землю, отдельно на здания на ней, до сих пор неясно. Специалисты скептически оценивают возможность провозглашения тотального переоформления прав. Землепользователи у нас в стране крайне подозрительно относятся к процедуре их перерегистрации: яркий пример тому - невыполнение ими установки Закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Закон гласил, что те юридические лица, кто владеет землей на правах постоянного (бессрочного) пользования, были обязаны до 1 января 2004 года или выкупить эти земельные участки в собственность, или заключить на них договор аренды. Но подавляющее большинство предприятий (около 70%) на этот момент так и не ушли от старых форм распоряжения землей - еще и потому, что никаких неприятных последствий за это законом не предусматривалось. Срок был продлен до 1 января 2006 года. Массового переоформления прав с надеждой ждут только чиновники.

Госземли: распоряжаться - значит владеть?

Еще один острый вопрос касается разграничения собственности на государственные земли: на федеральную, субъекта Федерации и муниципалитетов. Существующая процедура, мало того, что громоздкая, так еще и неэффективная. Даже будучи проведенной, денег в казну не принесет - ни государство, ни муниципалитеты у нас налог на землю не платят. Поэтому появилась концепция, что проводить разграничение необходимо только лишь при предоставлении земельного участка в собственность или аренду. В таком случае определяется выгодоприобретатель, то есть, тот бюджет, в доход которого и поступит соответствующий платеж. Для экспертов очевидно, что расходы на разграничение в таком случае будут отнесены на счет заявителя, фактически добавится еще одна согласительная процедура. Причем решение будет приниматься на местном уровне органами местного самоуправления, которые при помощи специальных комиссий будут определять, в чьей собственности находится данный земельный участок. Впрочем, сейчас уже существует проект, отменяющий Закон "О разграничении государственной собственности на землю". Он отражает еще одну концепцию - суть ее в том, что не нужно вообще проводить никакого разграничения - пусть муниципалитеты сами предоставляют земельные участки.

Нынешний Земельный кодекс предоставил органам местного самоуправления право распоряжения государственной землей, находящейся на их территории. В частности, в Московской области максимальные размеры земельных участков, которые предоставляются физическим или юридическим лицам на основании решений муниципалитетов, не могут превышать трех гектаров. Однако не секрет, что в том же Подмосковье муниципалитеты часто превышают свои полномочия. В 90-е годы прошлого века очень популярной была следующая схема: государственные земли объявлялись муниципальными через устав, который принимался соответствующим муниципалитетом. Предоставление земельных участков заинтересованным лицам происходило, таким образом, из муниципальных земель. Это привело к тому, что на муниципалитеты посыпались многочисленные протесты прокуратуры или Регистрационной палаты, требовавших правоустанавливающие документы на такие участки. "Самопринятый" устав, разумеется, таковым не являлся - в нашей стране право на государственный земельный участок может быть подтверждено или решением суда, или документом о разграничении собственности, если этот участок не имеет собственника.

Как говорит Владимир Чуркин, заместитель заведующего кафедрой Государственного университета по землеустройству, в России из 15300 муниципальных образований примерно 14800 являются самовольными захватчиками муниципальных земель. Государство ломает голову, что с ними делать?

Первая позиция - необходимо национализировать эти земли. Но в таком случае, отмечает Владимир Чуркин, мы признаем их муниципальную принадлежность, то есть фактически легализуем местную собственность. Вторая позиция - просто не замечать проблему. Поэтому нередко земельный участок предоставляется в частную собственность из муниципальной собственности, но эту процедуру очень легко оспорить. Чтобы избежать в будущем неприятных для себя проблем, новый собственник должен настоять, чтобы муниципалитет написал в соответствующем документе: участок предоставлен из государственной собственности, не прошедшей разграничения, на основании решения органа местного самоуправления.

Наталья Самарина Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...