Га особого назначения

Можно, конечно, объяснить такой рост цен исключительно тем, что всю свободную землю уже разобрали – дескать, рядом Москва, и богатые покупатели смели все на корню. Но достаточно самой непродолжительной поездки по окрестностям столицы, чтобы убедиться, что очень много земли никак не используется. В том числе и на западном направлении.

Итак, с одной стороны, безумная дороговизна, с другой – никому не нужная земля в буквальном смысле валяется под ногами. Происходит это из-за «маленькой» тонкости в законодательстве, а точнее – в Земельном кодексе, предусматривающем такое понятие, как «назначение земли».

 

 

Строить можно на «земле населенных пунктов». Распоряжаются ею местные администрации, и за минувшие 12 лет все, что здесь имелось, уже разошлось. А остающиеся свободными участки – это земли Государственного лесного фонда и сельскохозяйственные земли. Бывают и другие назначения, но таких земель (во всяком случае, в Московской области) совсем немного.

С лесами все достаточно ясно. Вакханалия первой половины 1990-х, когда на дачи «нарезались» леса первой категории, закончилась, и сегодня перепрофилировать земли Гослесфонда практически невозможно. По нынешнему законодательству, для этого требуется личная подпись премьер-министра России. За последние три года не было ни одного перевода – этим и объясняется сегодняшняя высокая стоимость участков с лесными деревьями. Для подмосковного рынка это практически непополняемый ресурс.

Справедливости ради отметим, что теоретическая возможность получить землю в лесу существует. В лесных угодьях запрещено строительство жилых домов, но возможно получение разрешения на строительство «спальных корпусов» коттеджного типа (как правило, так юридически называются домики в базах отдыха, пансионатах и т.д.). Такие строения нельзя купить для жизни, нельзя там зарегистрироваться, но можно вступить в некое партнерство, дающее право на пользование таким домом. Но права собственности здесь не будет, такой дом нельзя продать, подарить, передать по наследству. Подобные «кривые» схемы, как правило, базируются на хороших связях застройщиков с чиновниками местной администрации и целиком зависят от того, не уволят ли этих чиновников.

Более перспективный источник – земли сельскохозяйственного назначения, поля и пашни. Их и жалко меньше, и процедура перевода проще – решение об этом, по закону, принимается на уровне субъекта Федерации. В администрации Московской области есть специальная комиссия, которая, по словам знающих людей, работает без устали. Процесс «перетекания» идет вовсю. Есть устоявшиеся технологии, четкие тарифы – как официальные, так и установленные чиновниками за содействие. Устоявшаяся «такса» – 15–20–30% от новой рыночной стоимости земли, т.е. той, которая будет после перевода, когда появится возможность застраивать ее домами и коттеджами. Если у желающего перевести – проблемы с наличностью, слуги народа не побрезгуют взять и самой землей. Те же 15–20–30%.

Если же земля используется не по целевому назначению, то, по закону, она может быть изъята. Причем не только у арендатора, но и у собственника. И государство, в лице специальной Земельной инспекции, следит за этим. Но случаи, когда, например, коттеджи или жилые дома внаглую возводились на «неправильных» участках, очень редки. Гораздо чаще происходит другое – перевод вроде бы и сделан, но не все оформлено по закону. По этой причине риэлторы «бракуют» примерно 5%, а иногда до 8% сделок. Иными словами, каждый 12-й или каждый 20-й продающийся в Подмосковье коттедж имеет какой-то юридический дефект. До принятия Земельного кодекса земля часто попадала на рынок по разным, порой весьма экзотическим, зачетным схемам: например, колхозы или местные органы власти могли рассчитаться участками за поставки горючесмазочных материалов или газа. Ситуация осложняется тем, что законы в последнее десятилетие часто менялись – то, что было вполне «в рамках» в 1992 г., уже не годилось в 1996-м. В последние 2–3 года, правда, профессионализм застройщиков вырос, и землеотводы стали заметно «чище», но все равно и здесь можно напороться на «криво» проведенную процедуру перевода.

Покупая коттедж или участок под застройку, потребитель, как правило, смотрит на документы на них. Проблемы же, в большинстве своем, лежат в «больших» документах на весь землеотвод. Даже если покупатель окажется настырным и потребует представить ему эти документы – ему покажут свидетельство о праве собственности на землю или об аренде. И там будет даже стоять целевое назначение ИЖС, т.е. индивидуальное жилищное строительство. Но это вовсе не означает того, что процедура превращения земли из с/х проведена правильно. Для полноценной проверки необходимо проследить историю перевода, увидеть все относящиеся к этому процессу документы и сопоставить их с действовавшими на тот момент порядками и процедурой законами. Даже подготовленному профессионалу-риэлтору такая работа часто не под силу – прежде всего потому, что документов набирается несколько сотен страниц, а власти далеко не всегда горят желанием их показывать. Нужно брать из архива, причем полуофициальными каналами, за деньги. Случается и так, что эксперт видит проблему, но не в состоянии предсказать, чем она обернется. Вздумают или нет власти раскручивать это дело? Толчком тут могут послужить факторы, просчитать которые заранее невозможно. Например, прокуратура в порядке надзора может через пять лет начать проверку работы администрации района и «накопать» чего-нибудь. Бывает и совсем прозаично – некое ответственное лицо, испытав острую потребность в деньгах, начинает пытливо озираться вокруг: кого бы пощипать?

Чем реально грозит проживание в доме на «неправильной» земле? Случаев, чтобы жителей домов и коттеджей действительно выселяли, их жилища сносили, а землю перепахивали, пока не было. Выгонять трудно – здесь речь идет о правах частных лиц, их собственности. Хотя, с другой стороны, нельзя полностью исключить «образцово-показательных» процессов – чтобы показать, что власть не дремлет и порядок наводит. Сейчас же более вероятны ситуации, когда от жителей будут требовать «дооформить» сделку, что, разумеется, повлечет за собой дополнительные траты. На просто живущих такие требования вряд ли произведут впечатление, но если владелец коттеджа надумает его продать, то он сам вынужден будет обратиться к власти за документами. Проблемы, предупреждают риэлторы, тут не только в поборах, но и в сроках: в среднем сделка с недвижимостью оформляется 1–3 месяца, а утверждение, например, генплана поселка запросто может затянуться на год.

Если в юридической «чистоте» приобретаемого участка есть сомнения, можно обратиться к риэлторам с просьбой проверить ее. В среднем стоимость экспертизы (примем дом и участок за некие среднестатистические, район – более-менее престижный на западе Подмосковья) начинается от $2 тыс. При этом цена практически не зависит от стоимости самого дома, потому что трудозатраты с ней никак не связаны. Случается, правда, что эксперт, обнаружив «подводный камень», не может предсказать, обернется ли он какими-то проблемами. Например, посчитают ли власти имеющиеся нарушения достаточными для «раскрутки» дела или закроют на него глаза. В таком случае клиенту выдается юридическое заключение, где все вероятности прописаны. И уже дело клиента, соглашаться на покупку или нет. Во всяком случае, решение он будет принимать осознанно, а не с зажмуренными глазами. А если покупатель заказывает не просто проверку сделки, но и ее заключение, то цены будут совсем другими – часто себестоимость оформления бумаг доходит до $7–8 тыс. плюс интерес фирмы. Правда, заплатив эту сумму, клиент уже получает гарантии фирмы – такие, как, например, гарантийное обязательство компании «МИЭЛЬ».

Большое значение при продаже участков под застройку имеет вопрос: «голая» земля или с подрядом? В последнем случае покупателю обещают построить дом по его желанию и по выбранному им проекту, но подрядчик обязательно будет тот, которого укажет продавец. При внешней привлекательности – а участки с подрядом наверняка будут дешевле аналогичных «голых» – для покупателя это вряд ли выгодно, потому что неизвестно, во-первых, каково качество работ, и, во-вторых, их стоимость. Часто бывает, что продавец и застройщик – одна фирма, и свои потери от низкой продажной цены она компенсирует тарифами на строительство. При этом в условиях сделки прописано, что отказаться от услуг строителей покупатель не имеет права.

Подмосковные риэлторы единодушны: использовать земли региона, особенно те, что расположены ближе к Москве, для сельского хозяйства неразумно. Отдать их под ИЖС куда выгоднее, как в краткосрочном смысле (получишь деньги от продажи), так и в более долгосрочной перспективе, – будет развиваться инфраструктура, собираться налоги с собственников жилья и т.д.

Примечательно, что экономическую бесперспективность пейзанства понимают и областные власти. Как сообщает пресс-служба администрации Подмосковья, недавно в Государственном центре агрохимической службы «Московский» (п. Немчиновка, Одинцовский район) состоялось выездное заседание Комитета по аграрной политике Областной думы. Участники сошлись во мнении, что природа «не особо щедро одарила подмосковные земли, и если ими не заниматься, то больших урожаев ждать не приходится». Далее последовало длинное перечисление того, как этими землями «не занимаются»: и «наблюдается отрицательный баланс питательных веществ в почвах», и «вынос элементов питания существенно превышает их внесение». В области, отмечали выступавшие, практически свернуты работы по известкованию и фосфоритованию почв, сокращено внесение минеральных удобрений, пришли в негодность орошаемые и осушенные земли, опасные размеры приобрел процесс зарастания сельскохозяйственных угодий кустарником и мелколесьем.

«Рецепт», впрочем, предлагался по-прежнему старый – раздобыть денег, в том числе и попросить их на встрече с губернатором Борисом Громовым. Деньги эти снова вбухать в сельское хозяйство – ну а граждане тем временем будут кушать липецкую картошку, кубанский хлеб и турецкие помидоры.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...