Хождение по дачным мукам

Сезон дачных отпусков прошел. Как ни странно, именно осенью традиционно возрастает активность на рынке загородного строительства. Кто-то наконец решил обзавестись собственным домом, а не арендовать годами дачу. Есть предусмотрительные люди, понимающие, что именно сейчас надо начинать строительство, чтобы к следующему сезону был готов добротный дом. Среди наших соотечественников немало и романтиков — тех, кто в полной мере ощутил прелесть прошедшего лета и очень хочет жить не в городской многоэтажке, а в личном доме, созданном по собственному вкусу.

 

 

Но путь от мечты к реальности сложен.

Сначала надо определиться с выбором, где лучше обосноваться: в коттеджном поселке или дачно-садовом товариществе? Руководить строительством самостоятельно или полностью доверить дело бригаде подрядчиков?

«Дачи — пережиток советского прошлого. Сегодня все прогрессивно мыслящие люди стремятся обосноваться в новом коттеджном поселке», — такое бескомпромиссное суждение часто приходится слышать. Как известно, когда люди в чем-то убеждены, аргументы находятся обязательно. Действительно, прелести обустроенной коттеджной жизни налицо: качественные коммуникации, охрана, ухоженная территория. Если поселок спроектирован и построен грамотно, то, живя в нем, забываешь о типичных российских недугах: узких ухабистых дорожках, замусоренных обочинах, заржавевших вагончиках-магазинах, ямах-помойках и прочих дачных недостатках.

Но поговорим о коттеджах объективно. Большая часть хороших цивилизованных поселков сегодня не закончена. Купив участок в старом дачном месте, вы попадаете в сложившийся мир, удел большинства владельцев современных коттеджей — неустроенность, необжитая среда, которая годами будет служить декорацией для отдыха. А если учесть, что новые поселки нередко возводят в чистом поле, открытом всем ветрам, то их обитателей ждут все «радости» существования на строительной площадке.

Конечно, поселков, где работы завершены, становится все больше. Приятно прогуливаться по дорожкам, созерцать ландшафтный дизайн, поддерживать форму в местном фитнес-клубе и загорать на собственном пляже. Только для этого требуются немалые средства: ведь, как известно, цена предложения возрастает в разы, когда обустройство поселка близко к завершению.

Для людей, чьи доходы не позволяют вложить в загородный дом более $100 тыс., вариант участка в недостроенном коттеджном поселке, расположенном в 100 км от Москвы, не слишком подходит. Поэтому лично мне приглянулся участок в живописном, уже сложившемся садовом товариществе, расположенном на одинаковом удалении от Сергиева Посада и Александрова. К счастью, на его территории уже имелось готовое добротное строение. Но жизнь на восьми сотках, обнесенных сеткой, предоставляет огромный простор для наблюдений. Так за три года накопились поучительные наблюдения за ошибками и достижениями новичков — энтузиастов дачной стройки. Обо всем об этом и хочется рассказать.
Дешевый дом себе в убыток

Наш сосед Виктор купил участок в поселке прошлым летом и решил сразу же построить небольшой брусовой домик, чтобы уже через месяц в нем поселиться. Компаний, готовых работать быстро, в нашей стране немного. В основном подрядчики строят по старинке — по кирпичику, по бревнышку. Они поэтапно закупают материалы, привозят их на место и потихоньку подгоняют, пилят, рубят, строгают, прибивают.

На Западе эти «древние» методы используются нечасто, им на смену пришли наработанные индустриальные технологии. На место завозятся заранее заготовленные строительные модули: щиты для пола и стен, нарезанные под размер конкретного дома строительные балки, бруски, панели перекрытий и пр. Причем в самом отточенном варианте собранные конструкции уже снабжены технологическими отверстиями под проводку, системы коммуникаций и т. д. Есть даже уникальные технологии, позволяющие создавать помещения-трансформеры с передвижными стенами и дверями, регулируемой высотой потолка. Хочется верить, что и в России когда-нибудь появятся такие диковины, но пока можно по пальцам пересчитать компании, готовые строить быстро, с использованием индустриальных приемов.

Виктор, в планы которого не входило долго ждать, быстро нашел подрядчика: им оказалась компания «Зодчий», получившая широкую известность среди дачников благодаря активной рекламе. Например, на одной улице нашего товарищества стоит четыре дома этой фирмы. Итак, подрядчик обязался справиться с заказом за неделю и ничем не побеспокоить будущего хозяина.

Дом площадью около 50 кв. м и стоимостью около 300 тыс. руб. возвели в срок, он выглядел ладным, хотя и очень скромным. Это был один из самых простых домиков серии «Крепыш». В первую же осень он не оправдал возлагаемых на него надежд. Во-первых, по словам хозяина, на втором этаже оказались щели, через которые внутрь попадали дождь и снег (устранить эти недочеты подрядчик отказался). Во-вторых, помещения не были утеплены, а стены выложены из бруса толщиной всего 150 мм.

При использовании не бруса, а бревна того же диаметра дом получился бы теплее, поскольку в последнем случае имеют место не прямые плоскостные, а желобообразные стыки. Бревно не пропускает ветер, не позволяет продувать помещение насквозь. Что касается бруса, то без дополнительного утепления этот материал можно использовать лишь для летних строений. По периметру пола внутри, как и положено, были прибиты плинтусы, но под ними, как оказалось впоследствии, зияли огромные щели.

Словом, это был дешевый домик, годный лишь для летнего проживания. Его недостатки в течение года исправляли местные шабашники, которые выжали из нашего соседа столько денег, сколько в итоге хватило бы на более качественный утепленный дом серии «Балчуг» той же компании, который стоит около 500 тыс. руб.

Честный способ отъема денег
На соседней улице живет вполне состоятельная пара, которая долгие годы довольствовалась скромным хозблоком и садовым домиком площадью 20 кв. м. Наконец соседи решились обзавестись настоящим домом, чтоб жить в нем круглый год. Подрядчика искали долго. На участке появились два брата — очень интеллигентные для этой местности мужчины, речь которых поражала почти полным отсутствием нецензурных выражений.

Строить дом они начали медленно и обстоятельно. В наших местах почвы несколько заболочены, поэтому котлованы под фундамент роют редко. Вместо этого используются различные блочные, ленточные или насыпные технологии. В данном случае все выглядело так: на огороженный участок высыпали строительный мусор, оставшийся после сноса корпусов свинофермы, выровняли его песком. Затем положили откуда-то добытые основания старых металлических кроватей, сварили их между собой и все залили слоем цемента.

«Продуктом» обстоятельной доморощенной технологии стала толстая лежащая на земле «подушка» толщиной около 70–80 см. Добротная, здоровая, если судить по израсходованным материалам, видимо, очень дешевая по себестоимости, зато накладная для хозяев. Стоимость такого фундамента с выложенным впоследствии цоколем обошелся им в кругленькую сумму — 250 тыс. руб. Таково было условие: каждый этап оговаривать отдельно и уточнять его стоимость по ходу выполнения работ.

Возведение самого дома удивило не меньше. Всю осень и лето второго года строительства на участке вырастал огромный «ядерный гриб». На непропорционально длинном основании красовался огромный «ангар» второго этажа с ломаной крышей. Материал, как нарочно, выбирали самый дорогой: все строение было выполнено из высококачественного оструганного бруса толщиной 250 мм. Каково же оказалось всеобщее удивление, когда мастера убедили хозяев сделать очень странное утепление. Снаружи они уложили толстенный слой пенопласта, который затем закрыли отшлифованными щитами, напоминающими половую доску. Изнутри стены оштукатурили, выровняли и оклеили обоями. Нелепейшая фантазия, особенно если учитывать, какой дорогостоящий материал послужил каркасом строения.

Не стану рассказывать всех деталей этого странного долгостроя. Мотивы, по которым строители выбирают столь оригинальные технологии, понятны — им хочется выжать как можно больше денег из заказчика. Только сейчас соседи начали понимать, что за 1,2 млн руб., уже израсходованных на возведение дома, удалось бы построить намного более архитектурно привлекательное и экономически целесообразное строение. Однако для этого стоило воспользоваться услугам опытной профессиональной компании, которая не придумывала бы технологии на ходу и заранее составила смету строительных расходов.

Вылечить, не покалечив
История еще одного нашего «садовода» не менее поучительна. Умелец Борис выбрал путь дешевого щитового строительства. Небольшой домик вырос на фундаменте из бетонных блоков усилиями местных шабашников и обошелся очень недорого — в позапрошлом году стоимость составляла около 250 тыс. руб. Увы, готовое здание не оправдало ожиданий. Несмотря на то, что каркасно-щитовые конструкции на первый взгляд были хорошо утеплены, жить в помещении осенью и весной оказалось холодно, да и накладно из-за расходов на отопление.

Летом прошлого года Борис решил свой домик утеплить. Выбор пал на современный и недорогой материал — цементно-стружечные плиты (ЦСП). Щиты укрепили на специальные ригели, расположенные с внешней стороны строения, дополнительно проложили минеральный утеплитель. К сожалению, побочные эффекты обнаружились довольно скоро. Как известно, панели ЦСП имеют очень внушительный вес — легкий фундамент дома оказался неспособен нести дополнительную нагрузку. В итоге стены и углы строения сильно повело. Деформации привели к искажению геометрии дверных и оконных проемов со всеми вытекающими последствиями.

Микроклимат внутри такого дома — отдельная серьезная тема. Самым традиционным и самым предпочтительным материалом для строительства в нашем климате является дерево. Оно экологично, долговечно, в помещении, отделанном древесиной, хорошо дышится, царит природная аура. А вот панели из цементно-стружечных плит начисто убивают атмосферу деревянного дома, даже если они укреплены по его внешнему периметру. Помещение становится похожим на термос, который удерживает тепло, но не пропускает воздух. Поэтому для дачного строительства такой материал не рекомендован, его использование требует как минимум сооружения серьезных вентиляционных систем.

Что касается Бориса, то ему пришлось мириться с испорченной экологией, а для переделки и укрепления фундамента — нанимать бригаду шабашников. Каждый, кому приходилось переделывать основание построенного дома, знает, насколько хлопотны и дороги такие работы.

Жертва эстетства
Дачник Павел Петрович — большой эстет. Главным коньком своего будущего дома он считал архитектурную оригинальность. Поиск был долгим, в итоге выбор пал на вариант, разработанный любителем-дизайнером с соседней улицы. Согласно проекту, предполагалось построить очень изящный домик, скаты кровли которого доходят прямо до земли. Чтобы придать конструкции разнообразие и обеспечить максимум света во внутреннем пространстве, фасад дома и поверхность кровли усложнили двумя бельведерами. Эффектность строения подчеркивалась огромными окнами, имеющими вытянутую форму. Что и говорить, вид особняка, выполненного в прибалтийском стиле, вызывал восхищение и зависть.

Недавно побывала в гостях у «счастливого» соседа. Очень удивилась, оказавшись в доме, где семье из четырех человек жить практически негде. Основное помещение — огромный застекленный холл с витражами и высоченным потолком. Летом тут много воздуха и света, но в прохладную погоду такой холл невозможно согреть, используя наше традиционное печное или электрическое отопление. Поднявшись по лестнице, занимающей почему-то центральное положение в холле, я оказалась наверху.

Еще одна странность: там обнаружился «младший брат» нижнего холла — тоже просторный и не изолированный. Где умещаются члены семьи, оставалось только гадать. В итоге я отыскала в простенках две крошечные дверки, служащие входом в «кельи» метров по шесть–восемь каждая. Самое странное, что в таком домике Павел Петрович намеревался жить зимой. Пришлось для этого приспособить 10-метровую комнатку на первом этаже. Она не имела окон и по плану должна была служить кладовкой.

Надо сказать, что эстетические пристрастия нашего соседа потребовали немалых инвестиций. Стоимость дома составила около 1 млн руб. из-за сложности проекта и дорогостоящих современных материалов. Сейчас сосед уверен, что такие средства позволили бы построить хороший дом из оцилиндрованного бревна, с разумной планировкой, который был бы пригоден не только для летнего, но и зимнего проживания. Павел Петрович даже интересовался, как продать свой архитектурный «шедевр». Выяснилось, что вернуть вложенные средства практически нереально.

Профессионализм — панацея?
Наблюдения за мучениями соседей позволяют сделать однозначный вывод. Умельцев, способных потянуть строительство, сегодня найдется немного. На это существует несколько очень серьезных причин.

Создание грамотного проекта, учитывающего потребности конкретной семьи и особенности местоположения, требует профессионального, вдумчивого подхода. То же надо сказать и о нюансах современных строительных технологий, правильном выборе из огромного разнообразия строительных материалов. Даже если есть терпение и способность освоить все тонкости самостоятельно, на это потребуется огромное количество времени.

Кому же доверить работы? Едва ли разумно поручать столь важное дело «черным» шабашникам: кажущаяся экономия средств на деле грозит обернуться непоправимыми издержками. Самый рациональный и современный подход — найти серьезную профессиональную компанию, имеющую опыт в загородном строительстве. Как ни странно, в этом случае стоимость нового дома окажется оправданной.

Конечно, когда накопленные средства не превышают 1–1,5 млн руб., не стоит рассчитывать, что удастся реализовать самые замысловатые идеи. Дом не станет пряничным дворцом «об осьми башнях», не будет блистать богатством отделки. Но, согласно оценкам аналитиков, мода на подобные эксцентричные постройки прошла еще в «дикие 1990-е», а сегодня и весьма состоятельный покупатель все чаще выбирает классический проект двухэтажного дома на участке размером 8–12 соток.

Наталья Бланкова
Маркетолог ООО «Пересвет–реал эстейт»:
— Выбор между коттеджным поселком и садовым товариществом обусловлен в первую очередь финансовыми возможностями покупателей. По комфорту, качеству систем жизнеобеспечения, наличию инфраструктуры и уровню безопасности коттеджные поселки существенно превосходят садовые товарищества.

Далее покупатель выбирает местоположение будущего дома. Исторически так сложилось, что по престижным направлениям (например, на Рублево-Успенском, Новорижском, Ильинском шоссе) сосредоточены дома представителей деловой и политической элиты, соответственно, и цены тут гораздо выше.

Что касается удаленности от Москвы, то в настоящее время выбрать удобное место довольно затруднительно. В пределах 15–20 км от МКАД свободных участков под строительство коттеджных поселков практически не осталось (особенно на западе и северо-западе области).

Среди строящихся загородных поселков преобладают готовые проекты коттеджей и таунхаусов. Данные проекты выдержаны в общем стиле, являются типовыми и не позволяют их владельцам вносить существенные изменения в планировку.
Люди, желающие возвести дом по собственному проекту, тоже довольно ограничены в выборе подходящего участка. В настоящее время в пределах 20 км от МКАД предложений земельных участков без подряда (т. е. земельного участка с подведенными коммуникациями, расположенного на единой территории поселка с развитой инфраструктурой) немного — сказывается дефицит земли на популярных направлениях.

Александр Короткий
Руководитель департамента инвестиций в недвижимость компании AG Capital:
— Замедление темпов роста цен и снижение спроса практически не коснулись загородного эконом-класса. В 2006 году наметилась тенденция активного развития этого сегмента, где сегодня сконцентрировано более 50% всего спроса на загородную недвижимость. Постепенно предложение догоняет спрос, а в долгосрочной перспективе они будут соответствовать друг другу.

Садовые товарищества уходят в прошлое, они строились в основном в советские годы. Жильцы таких товариществ обычно сталкиваются с целым рядом проблем: плохие дороги, низкокачественные или отсутствующие коммуникации и очистные сооружения, малая мощность электрических сетей, небольшой размер участков. Подобное жилье неликвидно и не привлекательно для покупки.

Современный загородный эконом-класс представлен дачными поселками. Основное их отличие от коттеджных поселков заключается в категории земли для строительства. В дачных поселках земли сельхозназначения переведены в дачный статус, что обходится девелоперу гораздо дешевле, чем перевод под индивидуальное жилое строительство. Соответственно, и земля в итоге обойдется покупателю в меньшую сумму.

Возможная сложность для покупателя домовладения в дачном поселке — трудности с пропиской, все остальное соответствует требованиям к загородному жилью: дачные поселки возводятся с учетом возможности круглогодичного проживания. В поселках есть качественные коммуникации, централизованные очистные сооружения и водопровод, современные каналы связи, инфраструктура и хорошие дороги.

Кому лучше руководить строительством? Современный подрядчик — интегрированная структура, включающая собственные строительные и производственные компании, что позволяет добиться значительной экономии на всех этапах возведения дома. Профессиональный подрядчик обеспечивает высокое качество строительства и гарантирует качество работы.
Постепенно приходит понимание, что самостоятельное строительство не принесет особой выгоды и только отнимет много времени и сил, а полученное качество будет гораздо хуже, чем при работе профессионального девелопера.

Как правило, застройщики поселков эконом-класса пользуются базой типовых проектов. Но если у клиента какие-то особенные запросы, то грамотный подрядчик справится с любым заданием. Клиенту придется дополнительно заплатить за индивидуальное проектирование, зато дом получится особенным.

Светлана Фуфаева
Пресс-секретарь группы компаний «МИАН»:
— Как правило, те, кто планирует строительство загородного дома, стараются приобрести землю до конца осени, пока не выпал снег, чтобы уже весной начать строительство. Если говорить о выборе между коттеджным поселком и садовым товариществом, то он связан прежде всего с бюджетом. Первые поселки по статусу гораздо выше вторых. Важно и целевое назначение земли, и наличие пакета коммуникаций, обычно включающего магистральный газ и организованную систему охраны с сервисными службами поселка. Вследствие этого стоимость сотки земли в среднем отличается на 30%.
Средний бюджет для строительства деревянного дома площадью 200 кв. м без отделки на участке 10 соток составляет порядка $200 тыс. (с учетом стоимости всех коммуникаций). Новый дом с такими же параметрами в организованном коттеджном поселке обойдется как минимум на 30% дороже.

Если человек разбирается в тонкостях загородного строительства, имеет выход на поставщиков стройматериалов и, самое главное, обладает запасом времени и крепкими нервами, то может смело браться за самостоятельное возведение дома.

Елена Вознесенская М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU