И себе, и людям

За последний год несколько инвесторов объявили о том, что выводят на рынок загородной недвижимости уникальный продукт. Уникальный не в последнюю очередь тем, что сам он, инвестор (группа инвесторов) будет жить в этом поселке, а потому это будет поселок правильный, место, где наконец можно воплотить мечту об идеальном загородном доме тех, кто разделяет вкусы и представления инвестора. Несколько загородных поселков (таких, как Ново-Спасское компании «Альтер-Вест», поселок таунхаусов Барвиха – проект «МИЭЛЬ-Недвижимости», или «Третья охота» и «Вау!Тутинки», которые предлагает агентство недвижимости «Домострой») в своем активе числят тот факт, что в них живут или собираются жить руководители и сотрудники компании.

Станет ли «золотой» эта середина между поселками, традиционно развивающимися по схеме «получил большой участок – нарезал на маленькие – продал под индивидуальное строительство – получил прибыль, и дальше пусть живут, как хотят», и строительством дома только для себя? И почему инвесторам интересно вкладывать в это деньги?

 

 

Если у вас нет поселка...

Чтобы получить ответы на эти вопросы, мы встретились с Александром Ивановым, руководителем проекта «Экогородок Величь», и Михаилом Дубининым, членом совета директоров ОАО «Вимм-Билль-Данн Продукты Питания», несколько акционеров которой представили свой первый проект в области инвестиций в недвижимость – «Резиденции Бенилюкс». Первый вопрос был следующим: зачем понадобилось строить поселок? Не проще ли было подобрать что-то на рынке загородных новостроек или, если уж душа просит «дом мечты», то просто построить его в хорошем месте?

Притом что названные поселки разные и по классу, и по размеру, и – отчасти – по идеологии, в мотивах инвесторов обнаруживается определенное сходство: хочется жить в собственном загородном доме, но в поселке, поскольку это удобнее, при этом из обилия имеющихся предложений ничего подходящего не нашлось.

Возможно, в разговоре с журналистом инвесторы немного cлукавили, по крайней мере, некоторые риэлторы назвали это «красивой историей», неплохим пиаровским ходом, а для «отцов-основателей» таких поселков – совмещением приятного с полезным.

Однако факт: еще в начале этого года эксперты констатировали, что, несмотря на видимое изобилие предложений на загородном рынке, кое-что действительно в дефиците: нет объектов по-настоящему элитных и по-настоящему дешевых. А покупатели, которым доступны дорогие загородные дома, становятся все более требовательными не только к их качеству, но и к качеству жизни за городом, и потому все больше ориентируются на централизованно застраиваемые коттеджные поселки с нормальной инфраструктурой и возможностями для проведения досуга.

Михаил Дубинин: «Кто-то из тех, кто может себе позволить собственный загородный дом, хочет жить в поселке, кто-то – сам по себе. С моей точки зрения, которую многие разделяют, уединение найти проще, чем общество. И мы хотим жить в поселке.

Однако нельзя сказать, что проект «Резиденций» делается для того только, чтобы мы могли жить за городом. Это бизнес. А то, что кто-то из инвесторов намеревается жить в поселке, это, по-моему, неплохо, потому что чуть больше внимания будет уделено всему».

Тем не менее, заняться именно этим бизнесом – а это первый опыт компании в недвижимости, в девелопменте – Михаила Дубинина подтолкнул личный интерес: «Я хотел поселиться за городом, на Новой Риге. Объезжал объекты, которые предлагались на продажу, и понял, что ничего подходящего для меня нет, но еще можно купить землю. Возникла мысль – а не купить ли землю и не сделать ли поселок? Почему бы и нет? Одновременно с интересом построить дом был интерес вложить деньги.

Сейчас цена дома в «резиденциях» – от $1550/кв.м. Через год, когда мы построим какую-то часть домов, заложим инфраструктуру, уже будет более понятно, что из себя представляет поселок, уже будут совсем другие цены, в разы дороже, учитывая все богатство инфраструктуры, которое мы создаем, и уникальность места. «Резиденции Бенилюкс» строятся на участке 230 га, из которых около 100 га занимает лес, где жилищное строительство невозможно и где будет создана зона отдыха.

Важный вопрос – коммуникации. Ведь для РАО ЕЭС все равно – 10 га занимает поселок, который надо электрифицировать, или 200. Мы можем себе позволить провести на территорию «резиденций» все коммуникации – газ, электричество, воду, сделать свою дорогу от трассы, поскольку сам проект достаточно велик для того, чтобы все эти огромные затраты не ложились бременем на покупателей, чтобы получалась разумная цена на сотку земли.

Кстати, в Подмосковье коммуникации – это вообще проблема, есть даже организации, которые именно тем и занимаются, что берут большой кусок земли, подводят к нему электроэнергию, делают всю инженерию, потом пилят участок на куски поменьше и продают».

Александр Иванов: «Строить поселок исключительно на продажу – такой задачи мы перед собой не ставили, основная наша сфера деятельности – инвестиции в недвижимость в городе, и работы в Москве хватает. Когда мы начинали, то предполагали, что строим для себя. Приобрели небольшой, но очень красивый участок земли на опушке леса с дубами. Потом поняли, что нам не очень комфортно соседство с близлежащими огородиками и «шанхаями», мы предложили людям альтернативные участки, переселили их… У других землю выкупали. Так постепенно расширялись, пока не получили такое количество земли, которого лично для нас было много, но которое зато позволяло сделать довольно привлекательную территорию поселка и заработать на этом.

Так что, можно сказать, у меня все началось с элементарного желания иметь собственный загородный дом. Но жить не среди заборов и замков, мечетей, дворцов, а в нормальном пространстве. И я создал для себя такое пространство, которое могу обустроить.

Мне нравится, как в Америке развивается строительство загородной недвижимости, как они осваивают пустыри. У нас почему-то считается, что надо обязательно найти прекрасное место, лучше всего – лес, и испортить его в процессе строительства, уничтожая то, что мешает процессу. Американцы, наоборот, берут неприглядный кусок земли, осваивают его и получают через 3-5 лет красивый зеленый участок. Так они обустраивают землю.

Мне кажется, особенно если строишь для себя, надо не портить то, что сделано природой, а наоборот – приумножать природные богатства для своих детей и внуков.

Мы ориентировались на такой подход, выбирая землю в середине 1990-х – а предложений была масса – думали о перспективе, о транспортной доступности, о красоте, улучшении экологии. Семь лет прошло с тех пор, как мы купили первый маленький кусочек земли, и могу сказать, что наши прогнозы оправдались полностью. Раньше казалось, 40 км от МКАД – это далеко (люди, прежде всего, обращали внимание на километры), но на самом деле, по Новорижской трассе это 20 минут до МКАД, за 40 минут я добираюсь от дома до офиса в центре города. Это по нынешним временам немного. Первые деревья мы посадили 3-4 года назад, когда не было еще ни одного дома, и мне приятнее смотреть на эти пока еще небольшие деревья, чем на стопку дров, которые остаются после строительства дома в лесу первой категории. Поселок продолжает застраиваться, но это уже не мешает, поскольку дороги, инфраструктура создавалась прежде, чем начали продаваться и застраиваться участки. 26 домов уже построено – считайте, куплено. Половина участков имеет хозяев. К осени 7-8 семей будут жить в поселке постоянно, а пока приезжают на выходные».

Входной билет для «отцов-основателей»

Итак, и «Величь», и «Резиденции Бенилюкс» – это, во-первых, бизнес-проекты, и уже во-вторых – все остальное. Они не являются в чистом виде поселками «только для своих» или корпоративными, в которых живут люди, работающие в одной компании. Для их создателей это довольно крупные и достаточно выгодные инвестиции в загородную недвижимость плюс возможность контролировать весь процесс строительства и определять правила общежития в поселке.

Вложения в загородную недвижимость сегодня являются одними из наиболее выгодных инвестиций. Даже некоторое падение рентабельности, которое эксперты относят на счет значительного роста цен на стройматериалы и выхода на этот рынок крупных игроков – инвестиционных компаний, банков, которые составили конкуренцию частным инвесторам (так, по мнению Владимира Яхонтова, «МИЭЛЬ-недвижимость», норма прибыли по строительству коттеджей за последний год снизилась со 100 до 60% годовых), не делает этот бизнес менее привлекательным.

Возникает вопрос, сколько стоит построить себе поселок и много ли еще в Подмосковье свободных участков для таких проектов. Александр Иванов: «Желание что-то соорудить есть у многих. Но для начала нужно найти такую землю, чтобы проект был эффективным. А это не менее 15-20 га земли. Денег нужно $8-10 миллионов. Еще – хорошее отношение с местной администрацией, хотя в области с этим проще. Ну и неплохо иметь понимание того, что ты хочешь. То есть надо продумать проект, провести коммуникации, нормальные дороги, создать максимум удобств, в том числе и в общественной зоне.

И всегда нужно думать о том, что этот объект недвижимости должен быть ликвидным на любой стадии. Что-то сугубо индивидуальное, личное, подстроенное под каждое свое движение души трудно продать в случае необходимости.

Самая большая проблема для тех, кто захотел бы также построить себе «поселок мечты», – отсутствие достаточных земельных участков. Практически вся земля в ближнем Подмосковье уже кому-то принадлежит. В принципе можно переделывать то, что было построено в 1990-е гг., тем более что многие из тогдашних «шедевров» самостийного коттеджного домостроительства либо так и остались недостроенными, либо никак не продаются. Но конечный продукт переделки будет стоить уже значительно дороже. Потому что переделывать то, что понастроили ранее, время еще не пришло, слишком большие деньги вложены в эти дома, и их хозяева пока не готовы признать, что единственная ценность их загородного владения – земля, а не тот памятник самому себе, который на этой земле воздвигнут.

Причем хорошо, если это земля на Рублевке, купленная в свое время по $5 тыс. за сотку, – сейчас сотка здесь стоит $30 тыс., и стоимость дома или что там имеется, уже не играет никакой роли и никого не волнует – ни продавца, ни покупателя. Если же земля была куплена за $5 тыс., а сейчас она стоит $6 тыс. за сотку, то затраты на дом для владельца участка уже достаточно существенны, чтобы просто забыть о них.

Михаил Дубинин: «На самом деле в Подмосковье землю уже не «делают» и в ближайшее время вряд ли будут значительные землеотводы. Предложение в 30-километровой зоне от МКАД полностью ограничено, и пока не придуманы какие-то суперскоростные способы перемещения, чтобы люди могли за 50 км иметь дом и работать в Москве…

Цена земли очень сильно зависит от большого количества субъективных и объективных факторов, поэтому без привязки к месту, времени и масштабам невозможно определить ее стоимость.

Но очень важно разделять бизнес по строительству загородных поселений и бизнес по продаже земель под них. Это разделение есть во всем мире, и у нас этот процесс уже тоже начался.

Например, в Великобритании крупными землевладельцами являются герцоги (Dukes), они продают землю девелоперам, которые ее потом осваивают. Причем герцоги, которые получили огромные земельные участки стоимостью в миллиарды долларов по наследству, могут участвовать в качестве одного из инвесторов, но сами они непосредственно этим не занимаются – их бизнес в другом.

В нашей стране есть организации – как правило, это бывшие колхозы или совхозы, – которые владеют сельскохозяйственными землями в непосредственной близости от таких мегаполисов, как Москва. Если эти земли находятся на дорогих и престижных направлениях, существует прямой смысл изменить целевое назначение земель и их застроить. Многие новые собственники – организации, владеющие большими земельными ресурсами, уже сориентировались в ситуации и активно предоставляют землю девелоперам на тех или иных условиях».

Получат ли описываемые нами проекты загородных поселков свое продолжение?

Михаил Дубинин: «В Москве сосредоточена значительная часть капиталов, значительная часть богатых людей страны, они готовы платить деньги за очень хорошее жилье и не будут экономить сотни тысяч, в чем-то себя ограничивая. Поэтому спрос на загородное жилье стабильный.

«Резиденции Бенилюкс» – это большой проект, который потребовал значительных вложений. Могу сказать, что те инвестиции, которые я лично сделал в подмосковную недвижимость, достаточны, я пока не собираюсь увеличивать эти вложения».

Александр Иванов: «Инвесторов на всех не хватит... Но если серьезно, сейчас Москва перенасытилась деньгами. Отсутствие места для строительства жилья заставит крупные инвестиционные компании выйти на рынок загородной недвижимости и от начала до конца вести эти проекты. Торговать землей так, как сегодня, чтобы быстро что-то себе урвать в результате простой спекуляции, никто не будет. Ведь при наличии головы и средств можно сделать что-то действительно хорошее и хорошо на этом заработать.

Мы будем инвестировать еще один поселок неподалеку от «Велича», но там все будет как у всех: 75% земли – под застройку, 25% – под общественные зоны. Хотя ширина проезжей части, инфраструктура, коммуникации будут такими же. Напомню, в «Величе» на 1 кв.м территории под личный участок приходится более метра общественной зоны. Мы считаем, что удобнее поддерживать в порядке общую территорию, нанять людей, чем возиться самостоятельно каждому на своем участке. Хотя многие думают по другому – может, им нравится чувствовать себя плантаторами и бродить с газонокосилкой…»

Если у вас нет соседа...

По словам Александра Иванова, лучшие покупатели домов в «Величе» – это люди, которые уже попробовали иметь дом «первого этапа дачного домостроения» и «наелись» прелестей такой загородной жизни. Но остается вопрос – где найти достаточное число единомышленников, чтобы они разделяли мечту соседа-инвестора?

«Все просто – если кто-то не разделяет наших взглядов, то не покупают здесь дома, – говорит Александр. – Мы пытаемся внедрить свою систему взаимоотношений между обитателями поселка и эксплуатирующей организацией. ТСЖ – это, конечно, хорошо, и в законе все красиво написано, как люди должны вносить какие-то взносы, которые должны расходоваться на основе коллективно принимаемых решений… В нашем поселке решение принимается не всем колхозом. Основополагающие принципы взаимоотношений между домовладельцем и эксплуатирующей организацией будут определяться долгосрочными контрактами на эксплуатацию жилья и прилегающей территории. Там подробно расписаны обязанности эксплуатирующей организации, кто что делает, кто за что отвечает, кто сколько и за что платит. Нормальные правила общежития. Главное требование к жителям – не ставить недвижимость на коммуникациях и платить за услуги. Это позволит поддерживать поселок в хорошем состоянии. Разработанные договорные отношения – это правовая база для реализации нашего понимания комфортной среды в поселке».

Вообще-то подобный регламент должен быть в любом нормально организованном поселке. То, что в данном случае его соблюдение обеспечивается системой договорных отношений и отвечает личным требованиям инвестора, – скорее плюс, чем минус.

Так, по мнению Олега Коваленко (БЕСТ-Недвижимость), это совершенно нормально и правильно, и никакого ущемления прав покупателей по принципу «я деньги платил, а вы мне тут указываете!» здесь нет. Почему из-за того, что кто-то не желает платить по реальным тарифам за охрану и уборку территории, должны страдать остальные? «Возможность строить жесткую политику в отношении неплательщиков – это преимущество таких поселков», – считает он.

Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ»): «Это хороший рекламный ход, говорящий покупателю о качестве поселка. Люди все больше склонны интересоваться не только домом, но и тем, что в поселке будет, для кого-то на 70% решающим будет то, какое окружение будет в поселке, будет ли ему интересно жить в этом месте. Здесь все зависит от темперамента человека, от того, насколько он ориентирован на социум. Но по нашим оценкам, 50% покупателей загородных домов сегодня ориентированы именно на инфраструктуру».

Герман Барыш («Домострой-Замосковье»): «То, что часть коттеджей принадлежит инвестору – это, несомненно, является одним из преимуществ данного типа поселков. Для покупателей существует дополнительная гарантия того, что такой поселок будет построен и сдан в срок, а объем и качество коммуникаций и инфраструктуры будет на высшем уровне».

Правда, где плюсы, там и минусы. Наталья Ветлугина (АН «Новый город») считает, что инвестор, живущий в поселке, может начать диктовать свои правила общежития, и жители будут поставлены в зависимость от его вкуса и этики. В то же время, по ее мнению, реально контролировать качество строительства домов в поселке гораздо тяжелее, чем строительство квартир в городском доме. Но даже с учетом этих и некоторых других «подводных камней» «поселок, в котором живет инвестор» – это вполне нормальный рекламный ход, рассчитанный на обычного потребителя.

Михаил Дубинин уверен, что никакой опасности нет: «Когда я там живу, я просто один из них. У нас есть устав некоммерческого партнерства, есть правила, соглашения. Причем правила едины для всех, и для акционеров тоже. Творить «чего хочешь» все равно не получится, довольно серьезный пакет документов разработан, и человека заранее знакомят со всеми условиями. Поэтому никакого «отбора» соседей нет. Если люди оценят то, что мы предлагаем, и согласятся с теми условиями, которые мы выдвигаем, они купят здесь дом. Если нет – купят себе дом в другом месте. Это не хорошо и не плохо».

Существуют в Подмосковье и так называемые «корпоративные» поселки – совершенно закрытые, маленькие, не больше 5-6 домовладений, поселки только для своих. Дома в них на продажу практически не поступают. В корпоративных поселках может действовать правило, по которому сотрудник компании, желающий продать свой дом в таком поселке, не может продать его «на сторону» – только компании, у которой он этот дом купил.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...