Постановлением столичного правительства «О результатах государственной кадастровой оценки земель г. Москвы» были утверждены показатели кадастровой стоимости столичных земель. Поскольку в соответствии с этим постановлением арендная плата и ставка налога за землю будут рассчитываться на основе кадастровой стоимости каждого отдельного участка земли, возникает ряд вопросов. Первый: как отразится появление подобных «тарифов» на землю на строительстве объектов недвижимости? Второй: а не «похоронят» ли эти показатели стоимости малый и средний бизнес?
В 2000 году был принят Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» (далее — Закон). В соответствии со ст. 1 кадастр — это систематизированный свод сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков. В нем содержатся данные о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации. Кроме этого информация о расположенных на земельных участках объектах. Обратите внимание: в самом понятии кадастра нет никакого указания на необходимость определения стоимости каждого земельного участка! Однако в той же статье встречается понятие «государственный кадастровый учет земельных участков». Под данным термином законодатель понимает описание в Едином государственном реестре земельных участков. Таким образом, каждый земельный участок получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других и осуществить его качественную и экономическую оценки. Более того, одной из целей создания и ведения государственного земельного кадастра (в соответствии со ст. 4 Закона) является обеспечение экономической оценки земли, учета ее стоимости в составе природных ресурсов и установление обоснованной платы. Размер платы должен указываться в Едином государственном реестре земель.
И вас посчитаем!
В мае 2003 года правительством Москвы была утверждена кадастровая оценка городской земли, которую провел Москомзем. Результаты оценки: 1516 кадастровых кварталов и неоправданно высокие цены на землю. При этом в постановлении столичного правительства № 417 прямо указывается, что «возможно применение результатов государственной кадастровой оценки земель в качестве базовой основы для исчисления земельного налога, арендной платы за землю, нормативной цены земли, стоимости права на заключение договоров аренды земельных участков». И не просто возможно. В постановлении правительство Москвы дает указание Москомзему, Департаментам имущества, экономической политики и развития Москвы совместно с городским Управлением Министерства РФ по налогам и сборам разработать в IV квартале 2003 года проекты необходимых документов. Они нужны для расчета стоимости городской земли исходя из показателей кадастровой оценки.
В соответствии с Приложением № 1 к постановлению правительства от 3 июня 2003 года дешевле всего обойдется земля, отведенная под военные объекты, садовые участки и промышленные предприятия. Однако в каждом округе Москвы и в каждом кадастровом квартале — свои расценки. Всего выделено девять категорий земель:
• земли под жилыми домами,
• земли гаражей и автостоянок,
• земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, АЗС и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса,
• земли учреждений и организаций народного образования,
• земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, спорта, культуры и искусства,
• земли под административно-управленческими предприятиями,
• земли под промышленными предприятиями, объектами коммунального хозяйства,
• земли под военными объектами,
• земли дачных и садоводческих объединений граждан.
Для каждой категории земли определена удельная стоимость в зависимости от того, в каком районе города расположен земельный участок. Кстати, кадастровая стоимость рассчитывалась с учетом уже действующих договоров аренды и купли-продажи недвижимости. Так что в ближайшее время разница между рыночной стоимостью земли и кадастровой исчезнет. Разумеется, она вновь появится, когда вырастут рыночные цены на землю. Тогда кадастровую стоимость определят заново, поскольку она рассчитывается на основе анализа имеющихся договоров аренды и купли-продажи. И так до бесконечности.
Это есть наш последний...
Застройщикам и арендаторам стоит учитывать, что цены будут «подстегиваться» дефицитом свободных площадей в центре города. Уже сейчас городской Департамент имущества проводит торги на получение права аренды помещений в различных округах Москвы. При этом почти все помещения — подвальные, и площадь многих из них крайне мала. Теперь представьте себе: организация затратила серьезные средства для победы на торгах в расчете на то, что арендная плата будет несколько меньше рыночных стандартов, а получит помещение фактически по рыночным расценкам. При такой системе любой «дикий» рынок в сравнении с государством просто «отдыхает». Остается надеяться на то, что система торгов будет упразднена или арендная плата не вырастет.
Застройщикам придется хуже всего, поскольку им необходима земля либо в долгосрочную аренду, либо в собственность. Понятно, что в любом случае они должны будут заплатить довольно приличные деньги в городскую казну. Но их «счастье» будет явно не полным: они должны будут передать городу еще и процент (и не малый!) от общего количества построенных квартир. Никто не спорит с тем, что городу нужно жилье для очередников, но зачем при этом так старательно «топить» застройщиков?
В последнее время некоторые застройщики для получения земель под строительство стали покупать предприятия и вместо них возводить различные объекты недвижимости. При этом предприятие закрывали, перемещали или уменьшали его территорию. После появления кадастровой стоимости земель выкупать предприятия станет невыгодно. А затевать процедуру банкротства в отношении какого-либо колосса на глиняных ногах слишком долго и дорого.
Вот и получается, что застройщик оказался на распутье. Первый вариант: платить государству за землю в престижных районах столько, сколько оно хочет. Второй: активно возводить новые дворцы на месте садов, гаражей и военных полигонов. Третий: просто перестать строить.
Впрочем, есть еще надежда на бюрократию: пока все необходимые нормы будут доработаны, а механизмы отлажены — пройдет какое-то время. Но рано или поздно цены вырастут. И тогда нужно будет понять: как долго определенная категория граждан сможет успевать за ростом цен на недвижимость, как долго мелкий и средний бизнес сможет оплачивать аренду офисов.
Есть, правда, вариант, при котором цены на рынке можно будет контролировать. Если крупные застройщики договорятся и снизят цены на квартиры и офисы, удельная стоимость теоретически должна будет снизиться. Но это слишком большой риск, который никому на сегодняшний день не нужен.
Время сверхприбылей в строительстве постепенно уходит в далекое прошлое. Однако хочется надеяться, что вслед за ним не исчезнет качество строительства и само строительство. Никто не спорит, что за землю необходимо платить, но при этом нужно учитывать не только фактор престижности того или иного участка, но и разные возможности пользователей земли.
Крайний срок исполнения постановления № 417 для чиновников определен первым кварталом 2004 года. К этому времени должны быть разработаны все необходимые для реализации постановления документы. Хочется надеяться, что 2003 год не станет последним годом активного строительства в Москве.
Иван Куприянов Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 2042 -
