Как рассчитать земельный налог

Летом на рынке недвижимости наблюдается некоторое затишье. Поэтому многие руководители фирм стараются купить здание или земельный участок именно сейчас, чтобы успеть до осеннего скачка цен. Однако радость покупки немного омрачает необходимость уплачивать земельный налог.

Земельный налог был введен 1 января 2005 года (глава 31 НК). Его уплачивают организации, обладающие земельными участками на праве собственности и праве постоянного (бессрочного) пользования (п.

 

 

1 ст. 388 НК). Не платят этот налог предприятия, арендующие участок, а также организации, у которых земля находится в безвозмездном срочном пользовании (п. 2 ст. 388 НК). Налог на землю перечисляют в бюджет муниципального образования, на территории которого находится участок. Базой для его расчета является кадастровая стоимость участка, определенная по состоянию на 1 января календарного года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 НК).

Обязанность по проведению оценки земель возложена на Роснедвижимость. Органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, должны до 1 февраля года, являющегося налоговым периодом, сообщить сведения о земельных участках в Управление ФНС России по субъекту РФ, которое затем распределяет эту информацию по налоговым инспекциям. Организациям сведения о кадастровой стоимости предоставляются не позднее 1 марта.

Размер ставки земельного налога для различных категорий земель устанавливается нормативными актами представительных органов муниципальных образований. При этом он не должен превышать верхнего предела, прописанного в Налоговом кодексе. По землям сельскохозяйственного назначения, а также участкам под жилфондом, инженерной инфраструктурой ЖКХ и предоставленным для жилищного строительства максимум составляет 0,3%. Для всех остальных земель - 1,5% (ст. 394 НК). Обычно у компаний возникают трудности при расчете земельного налога в следующих ситуациях.

Кадастровая стоимость участка не определена

В таком случае перечислять авансовые платежи и налог не нужно.

Цена земли изменилась в течение года

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января подлежит доведению до сведения организаций (п. 14 ст. 396 НК). То есть база по земельному налогу определяется на конкретную дату. Таким образом, кадастровую стоимость нельзя корректировать в течение налогового периода. Поэтому изменение цены участка (например, из-за перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования участка) учитывают при налогообложении только в следующем периоде. Однако налог придется пересчитать, если результаты оценки земли изменены обратным числом из-за технических ошибок или судебного решения (письмо Минфина от 5 сентября 2006 г. N 03-06-02-02/120).

Право собственности прекращено в течение налогового периода

Исчислять налог нужно с учетом коэффициента, определяемого следующим образом. Число полных месяцев, в течение которых участок находился в собственности фирмы, необходимо разделить на количество календарных месяцев в налоговом периоде (п. 7 ст. 396 НК). При этом если фирма, к примеру, продала участок до 15-го числа, то налог нужно платить за период с 1 января до 1-го числа месяца, в котором произошло прекращение права собственности. Если же сделка состоялась после 15-го числа, то налог рассчитывают за время с 1 января до 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором земля была продана.

Участок находится в нескольких муниципальных образованиях (МО)

Если граница МО проходит через участок фирмы, налоговую базу определяют отдельно по каждой части участка как долю кадастровой стоимости участка, пропорциональной доле площади, занимаемой им на территории соответствующего муниципалитета (письмо Минфина от 27 декабря 2005 г. N 03-06-02-02/108). При этом применяется налоговая ставка, установленная данным муниципальным образованием, и сумма налога (по части участка, расположенной на данной территории) также зачисляется в бюджет этого МО.

Земельный участок под многоквартирным домом

Земельный участок, на котором расположено здание, принадлежит владельцам помещений этого дома на правах общей долевой собственности (п. 1 ст. 36 ЖК). Для расчета налога нужно определить долю организации в праве на землю под домом. Это отношение общей площади магазина, расположенного в доме, к общей площади всех помещений здания. Полученный результат умножают на кадастровую стоимость всего участка и на налоговую ставку (которая составляет в данном случае 0,3%). Если у предприятия нет информации об общей площади дома, данные надо запросить в БТИ или в управляющей компании.

Для справок:

Земельные участки принадлежит компаниям на праве

19% Собственности

74% Аренды

7% Постоянного (бессрочного) пользования

Когда и кто платит за землю

По закону, лица, которые приобрели права на участок до 31 января 1998 года, могут не регистрировать их (ст. 6 закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ). Однако если у организации нет документов, подтверждающих права, перечисленные в статье 388 Налогового кодекса, это не освобождает ее от уплаты земельного налога. В таком случае плательщики определяются на основании государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права на землю и выданных до 31 января 1998 года. Либо на основании актов, изданных органами государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельных участков (п. 4 ст. 8 закона от 29 ноября 2004 г. N 141-ФЗ).

Немаловажно, что до вступления в силу главы 31 НК собственник здания, не оформивший свои права на землю, признавался плательщиком земельного налога, несмотря на отсутствие документа о праве на участок. По правилам же главы 31 обязанность уплаты налога возникает в такой ситуации только с момента регистрации права собственности на участок, занятый объектом недвижимости. То есть, пока продавец здания не оформит прекращение права собственности на земельный участок, плательщиком налога будет именно он, а не покупатель (письма Минфина от 9 апреля 2007 г. N 03-05-05-02/21, от 12 сентября 2006 г. N 03-06-02-04/134).

Александр Филимонов, член Палаты налоговых консультантов

Елена Камалова Финансовые известия
Статья о недвижимости получена: IRN.RU