Коттеджные поселки. Новорижское шоссе. Все дальше на запад

Самое перспективное, динамично развивающееся, скоростное, молодое, экологически чистое — все эти эпитеты о Новой Риге. Она также «впереди планеты всей» по части функционируемых, возводимых, реализуемых коттеджных поселков.

Точное число поселков вряд ли кто назовет. Невозможно посчитать? Да нет, наверное, возможно, просто это направление активно застраивается уже десять лет.

 

 

И первые коттеджные поселки сегодня неинтересны аналитикам и риелторам. Дома в них на рынок выходят сравнительно редко, так зачем их считать? Лучше составить список строящихся комплексов: на удалении до 10 км от МКАД расположено 8 коттеджных поселков, до 15 км — 10, до 30 км — 31, до 50 км — 32. Если перевести цифры в проценты, то «на этом направлении сейчас сосредоточено до 35% объема предложений всего загородного рынка», отмечает Александр Яниковский, начальник отдела маркетинга ОАО «Квартал».

Среди причин популярности Новорижского шоссе у застройщиков помимо скоростной трассы, эстетически привлекательных участков и отсутствия вредных производств Денис Астахов, аналитик-маркетолог группы компаний «Парк Групп», называет близость направления к Рублево-Успенскому шоссе. «Большинство покупателей просто не могут позволить себе покупку недвижимости на Рублевке из-за непомерно высоких цен, — говорит он. — И альтернативой для многих является покупка коттеджа на Новой Риге».

Коттеджных поселков все больше и больше

Это, пожалуй, единственное на сегодняшний день направление, где ежегодно на рынок выходит до 20 новых объектов. «Такая динамика освоения территорий Новой Риги обусловлена удачной комбинацией благоприятных факторов: живописной природой, хорошей экологией, наличием свободных территорий под застройку и скоростной трассой, — замечает Илья Свиридов, управляющий проектом «Светлогорье». — Устойчивый интерес инвесторов и частных клиентов стал причиной быстрого роста стоимости участков. Цена земли здесь с 2004 года увеличилась с 3–4 тыс. долл. в несколько раз».

Владимир Яхонтов, заместитель директора компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» называет несколько наиболее интересных предложений, появившихся только в этом году: Павлово-2, мегапоселок Павловы Озера корпорации «Итера», два элитных поселка корпорации «ИНКОМ» (Villagio) — Миллениум-парк и Монтевиль, а также поселок экономкласса Троица инвестиционно-девелоперского холдинга Rodex Group.

Здесь есть где отдохнуть?

Когда-то аналитики называли среди недостатков Новорижского направления отсутствие инфраструктуры, так как трасса изначально была проложена в стороне от населенных пунктов. Застройщики, увлекшись возведением жилья, на какое-то время забыли о магазинах, ресторанах, культурно-досуговых и спортивных центрах, школах, поликлиниках, просто необходимых при круглогодичном проживании, но, по счастью, вовремя спохватились, и ситуация изменилась буквально на глазах.

«И все же инфраструктура Новой Риги пока уступает Рублево-Успенскому шоссе, — говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. — Однако развивается она более высокими темпами». Достраивается Павлово Подворье, планируется строительство комплекса NovaRiga. У поселка Княжье Озеро уже активно функционирует комплекс, включающий супермаркет, ресторан, прачечную, школу и детский сад, а еще здесь возводят церковь, оборудуют вертолетную площадку.

Сдан многофункциональный бизнес-парк Riga Land. В перспективе богатая инфраструктура будет и рядом с поселком Светлогорье, где помимо торгового и спортивного центра появится школа.

На Новой Риге удовлетворят любое желание покупателей

В конце 90-х годов прошлого века, когда Новая Рига только начала застраиваться, инвесторам не приходилось долго искать нужный участок. Свободной земли было более чем достаточно. А поскольку трасса сразу после МКАД не проходила через подмосковный город в отличие от других шоссе, то была возможность строить сразу за кольцом, на самых дорогих сотках.

Не мудрствуя лукаво, застройщики определили три сегмента: до 15 км строили элитку, далее до 30-километрового рубежа — бизнес-класс, а на более отдаленных землях — эконом. И все же это деление как было, так и остается условным. Поселков высокого уровня, таких как на соседней Рублевке, здесь единицы. Зато добротный бизнес-класс можно встретить и на 50-м км от МКАД. А эконому позавидует любое другое направление: такой хорошей доступности в смысле скоростной трассы, нет нигде. И разница во времени, уходящем на дорогу до поселков, расположенных в 50 и 80 км от столицы, минимальна.

Как бы ни было много свободной земли на старте, спустя годы освоения ее, безусловно, станет меньше. «Практически полностью раскуплены земли до 50-го км от Москвы, — утверждает Елена Сергеева, руководитель управления инвестиционных проектов загородной недвижимости риелторской компании «Русский дом недвижимости». — Начали активно осваивать территории на Рузских водохранилищах. И незанятых участков особенно в непосредственной близости от столицы все меньше». А цены на те, что появляются на рынке, сразу же очень высокие. «Поэтому значительная доля новых проектов реализуется в сегменте бизнес-премиум, где стартовая цена за контракт на начальном этапе строительства — около 800 тыс. долл.», — поясняет И. Свиридов.

«С точки зрения спроса в высоком ценовом сегменте наиболее популярна зона между 15-м и 30-м км — коттеджи площадью 300–500 кв. м на участках 20–30 соток с бюджетом от 1 млн до 3 млн долл.», — рассказывает М. Литинецкая. «Значительный интерес у покупателей вызывают поселки экономкласса холдинга RodexGroup, такие как Монастырское Озеро, Троица, Славенка, — добавляет В. Яхонтов. — Также высокий спрос в начале года был характерен для поселка Светлогорье, когда цены в нем соответствовали уровню эконом. Меньший спрос на поселки класса бизнес+ и de luxe, но продажи в них по-прежнему идут хорошо при соблюдении баланса цена-качество».

Есть на Новой Риге и ставшие популярными в последнее время поселки таунхаусов. Их немного, и не все пользуются успехом у потенциального покупателя (по разным причинам). По мнению Е. Сергеевой, «существенной проблемой большинства таких объектов является не самое удачное расположение — в непосредственной близости от шоссе. Да и качество строительства, как правило, не очень высокое. При этом из-за близости к МКАД таунхаусы в массе своей попадают в ценовую категорию бизнес-класса, несмотря на то что по качеству жилья это только эконом.

Дорогие сотки и метры

Стоимость земли в коттеджных поселках на Новой Риге, как, впрочем, и на любом другом направлении, зависит от нескольких факторов. В первую очередь это расстояние от МКАД (чем ближе, тем дороже) и эстетическая привлекательность (живописное место, близость леса, водоема).

«Земля в розницу в поселках по Новорижскому шоссе на удалении 40–45 км стоит от 15–16 тыс. долл. за сотку, на расстоянии до 10 км от МКАД — 35–37 тыс. долл.», — говорит В. Яхонтов. Более широкий разброс цен приводит М. Литинецкая: от 13 до 61 тыс. долл. за сотку в поселках, где землю продают без подряда, и до 100 тыс. долл. за земельные участки с подрядом или готовым домом.

«В целом высокие цены на недвижимость на этом направлении обусловлены его активным развитием, — считает Д. Астахов, — а также растущим интересом со стороны девелоперских компаний, постепенным строительством всей необходимой социально-бытовой инфраструктуры, перспективой улучшения транспортной доступности за счет строительства Краснопресненского проспекта». Поэтому в среднем владения на Новорижском шоссе дороже, чем на большинстве других направлений. «В поселках бизнес-класса дома стоят от 450 тыс. долл., а так называемые массовые цены — 600–800 тыс. долл., — отмечает Е. Сергеева. — Характерно, что благодаря такой популярности направления, здесь даже дома в поселках экономкласса недешевы: цены начинаются от 400 тыс. долл. И это несмотря на скромные архитектуру и качество строительства. Сказывается окружение более дорогих качественных поселков, к инфраструктуре которых подтягивается экономкласс».

Конкретные примеры приводит В. Яхонтов: «Дома в поселке экономкласса Троица стоят от 240 до 420 тыс. долл. В поселке бизнес-класса Светлогорье цена варьируется от 333 тыс. до 1 млн 430 тыс. долл.; в поселках класса бизнес+ и де-люкс — от 1 млн 300 тыс. долл. за дом площадью 360 кв. м до 5 млн долл. за дом площадью 660 кв. м».

Строящиеся коттеджные поселки

	Название	Расстояние от МКАД, км	Дома и участки
1	Ильинка (лэйнхаус)	11	270–473 кв. м, 2–7 сот.
2	7 миля	12	143 дома, 162–745 кв. м
3	Павлово-1	14	400–607 кв. м, 15–33 сот., 214 участков
4	Павлово–2	14	1–4 сот., 246 участков
5	Новоильинское	14	19–35 сот., 72 участка
6	Маленькая Италия	14	284–470 кв. м, 114 участков
7	Барселона	17	390 таунхаусов, 180–280 кв. м, 1–2 сот.
8	Три долины	19	8–14 сот., 16 участков
9	Николина поляна	20	16–43 сот., 186 участков
10	Европа	23	250–605 кв. м, 16–32 сот., 96 участков
11	Истринская слобода	24	297–500 кв. м, 13–48 сот., 30 участков
12	Millennium Park	24	0,2–2 га, 670 участков
13	Крона	25	8–30 сот., 101 участок
14	Риверсайд	26	0,2–0,8 га, 113 участков
15	Гринфилд	28	от 340 кв. м, 0,2–2 га, 262 участка
16	Шервуд	28	25–40 сот., 95 участков
17	Усадьба Аносино	28	350–450 кв. м, 17–29 сот.
18	Александрово	28	7 домов, 320–370 кв. м, от 15 сот.
19	Грин Хилл	29	344–487 кв. м, 15–26 сот., 121 участок
20	Лужки–2	36	20 домов, 450 кв. м, 30–50 сот.
21	Опушкино	38	216 домов, 235–548 кв. м, 16,5–34 сот.
22	Светлогорье	38	350 домов, 200–400 кв. м, 6–35 сот.
23	Киселево	39	170–320 кв. м, 12–18 сот., 57 участков
24	Лесной	40	10–15 сот., 14 участков
25	Истра Кантри клаб	40	10–22 сот., 200 участков
26	Карповы Вары	42	81 дом, 197–244 кв. м, 6–20 сот.
27	Котово–2	42	311–530 кв. м, 10–16 сот., 130 участков
28	Заречье	42	217–400 кв. м, 9–15 сот., 60 участков
29	Усадьба Духанино	45	134–140 кв. м, 10–14 сот., 118 участков
30	Усадьба Духанино-2	45	10–14 сот., 29 участков
31	Бежин луг	50	от 200 кв. м, от 16 сот.
32	VitroCountry	50	170–200 кв. м, 15–60 сот.
33	Белые росы–2	52	15–25 сот., 78 участков
34	Калинка	53	от 180 кв. м, 11–24 сот., 84 участка
35	Монастырское озеро	55	80 домов, 198–252 кв. м, 14–20 сот.
36	Высокий берег	55	205–500 кв. м
37	Приозерье	55	209–347 кв. м, 12–20 сот.
38	Дачный поселок Троица	55	116 домов, 160–230 кв. м, 12–18 сот.
39	Рыбачье	58	275–405 кв. м, 19–29 сот., 23 участка
40	Звенигорье	60	145 домов, 240–350 кв. м, от 15 сот.
41	Родные просторы	63	150–250 кв. м, 11–35 сот., 238 участков
42	Акатовские дачи	63	180–250 кв. м
43	Истринские дачи	75	от 20 сот., 55 участков

Перспективы

Ресурсы Новой Риги в отличие от ее ближайшего конкурента, Рублево-Успенского шоссе, еще не исчерпаны, подчеркивают аналитики. Она по-прежнему будет активно застраиваться, правда, акцент сместится за 50-километровую зону от столицы.

Светлана Осипова Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU