Лето за городом без неприятностей

Приближается летний сезон. Большинству любителей заграничного отпуска прекрасно известно, что хорошие и недорогие путевки в теплые страны лучше покупать за два–три месяца. То же можно сказать и о дачном отдыхе в Подмосковье: выбирать место нужно сейчас.

В этом номере М2 дает практические рекомендации: как и когда снять загородный дом, на какие нюансы стоит обратить внимание при оформлении документов, какие возможны подвохи и как их избежать.

Когда выбирать дом?

 

 

Аренда загородных домов всегда была распространенным способом провести лето. Сегодня коттеджи арендуются и на весь год, и на один сезон. Начинать поиски нужно заранее, поскольку в течение нескольких дней выбрать подходящий вариант практически невозможно. Если загородный дом нужен только на летние месяцы, специалисты советуют начать подбирать варианты в феврале–марте, когда действуют зимние цены, а на рынке еще достаточно много ликвидных предложений.
«Сняв дом на полгода в феврале–марте, вы заплатите почти такую же цену, что и за три летних месяца, — утверждает генеральный директор компании «Сапсан» Сергей Шмаков. — Уже в апреле цены ползут вверх. Летние ставки на аренду загородных домов обычно устанавливаются в середине весны и в течение мая–августа больше не колеблются».

Выбрав загородный дом заблаговременно, арендатор может подписать предварительный договор найма, тем самым закрепив за собой право на заключение основного договора в мае или июне, когда он фактически собирается использовать коттедж. Кстати, некоторые арендодатели могут предоставлять скидку от 10 до 20%, если жилец сделает предоплату за полгода. Впрочем, на рынке аренды загородной недвижимости нет общепринятых стандартов: у каждой сделки свои особенности и все нюансы улаживаются индивидуально.

Торопиться с арендой дома нужно и тем, кто интересуется популярными подмосковными направлениями: западным, юго-западным и северо-западным, а также тем, кто хочет поселиться на лето «у воды» или в лесу на участке размером не менее 20–50 соток. Подобные предложения пользуются большим спросом и «расхватываются» моментально.

На вкус и на цвет
Чтобы избежать лишних хлопот, лучше прибегнуть к услугам риэлторов. Во-первых, в каждом агентстве, как правило, существует большая база предложений — есть из чего выбирать. Риэлторы избавят вас от решения различных вопросов, связанных с арендой дома. Подобных сложностей немало: это и проверка документов владельца на право распоряжаться домом и землей, и составление договора с учетом тех пунктов, которые впоследствии помогут избежать конфликтных ситуаций, и размер предоплаты. Кроме того, еще остаются такие вопросы, как возможные визиты хозяев, порядок ежемесячной оплаты, ответственность за технику и приборы, если таковые имеются в доме.

Вы решили заняться поисками загородного дома самостоятельно? Сначала вам необходимо сориентироваться на рынке: рассмотреть предложения по аренде коттеджей и понять, что влияет на их цену. Даже если вам понравился дом с большим участком, возможно, вы не сможете воспользоваться всей его площадью. Поэтому стоит оценить территорию поселка и прогулочных зон в его окрестностях.
Поскольку профессиональный «присмотр» за вашим временным жильем в отсутствие хозяев очень важен, лучше подбирать дом, который расположен в охраняемом поселке. Если вы желаете бывать в своем загородном жилье не только на выходных, но и в будние дни, то необходимо также обратить внимание на расположение поселка — он должен находиться не слишком далеко от Москвы и иметь удобные подъездные пути. С. Шмаков рекомендует перед оформлением документов внимательно осмотреть коттедж и прилегающую территорию, а лучше — нанести несколько визитов в разное время суток. Будет неприятно, если после подписания договора вы узнаете, например, что участок плохо освещается или, наоборот, в окна дома ночью светит прожектор.

При встрече с хозяином обязательно проверьте, есть ли у него документы на право собственности на участок. «В нашей практике случались ситуации, когда у хозяина в наличии была документация только на дом, — рассказывает руководитель направления аренды ЗАО «Корпорация МИАН» Гульнара Рахмангулова. — Из-за этого у арендаторов возникали серьезные проблемы в связи с присутствием посторонних людей на участке».

Как оформить договор?
Для того чтобы впоследствии не было неприятностей, необходимо грамотно составить договор аренды, в котором будут учтены все особенности вашей сделки. Задача арендатора внимательно читать и корректировать пункты, касающиеся его прав и обязанностей. Составляя и подписывая договор об аренде, нужно как можно более тщательно подойти ко всем мелочам, которые потом могут испортить летний отдых.

Арендная плата в соответствии с законом устанавливается по взаимному соглашению обеих сторон и может включать стоимость услуг по предоставлению в пользование нанимателя предметов домашнего обихода и обстановки, а также коммунальные платежи и уборку территории.
Если коммунальные платежи рассчитываются отдельно, то лучше заключить дополнительный договор с эксплуатирующей поселок компанией. Так вы сможете проконтролировать, в каком размере и за какие услуги с вас взимаются деньги. «Выясните заранее, предусмотрены ли договором услуги садовника, — советует управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. — Иногда собственники пытаются возложить на нанимателя обязанности по уходу за садом и прилегающей территорией, а также предусматривают ответственность за гибель насаждений. Поэтому если арендатор не является любителем-садоводом, то ему не стоит принимать на себя такие обязательства».

Обязательно проверьте работу всего оборудования, которое, кстати, тоже должно быть перечислено в договоре и за сохранность которого вы будете нести ответственность. Пропишите, что нужно делать в случае, если появится желание заменить мебель или технику (часто для этого требуется разрешение хозяина).
Арендатор должен знать, что он имеет право без согласия собственника вселить в нанимаемое жилище своих несовершеннолетних детей или супруга. Он также вправе ограничить число посещений хозяином своего домовладения — при желании это можно вписать в договор отдельным пунктом.

Непременно оговорите в документе вопрос устранения аварий или неисправностей в коттедже. Обычно эта обязанность возлагается на собственника. Исключение составляют аварии, возникшие по вине арендатора. В этом случае он за свой счет устраняет их последствия и возмещает нанесенный собственнику ущерб. При заключении договора арендатор, как правило, вносит страховой депозит на случай причинения ущерба коттеджу, мебели или оборудованию. Нужно обратить внимание на то, чтобы в договоре был предусмотрен механизм возврата этого страхового депозита при расторжении или окончании срока действия договора.

В договоре обязательно должен быть прописан срок его действия, в противном случае он считается заключенным на неопределенное время и по желанию одной из сторон может быть расторгнут в любой момент. Вполне вероятно, что этой стороной станет владелец дома. Поэтому возможность досрочного расторжения договора как со стороны арендатора, так и со стороны собственника необходимо оговорить. «Для нанимателя идеальна ситуация, когда собственник не может досрочно расторгнуть договор, а наниматель имеет такое право, — отмечает М. Маркарова. — Но обычно стороны требуют, чтобы параграфы «Обязанности и ответственности сторон» носили «зеркальный» характер. То есть если наниматель будет иметь право досрочного расторжения, то и собственник для себя будет требовать такое право. Либо, что тоже часто встречается, собственник за досрочное расторжение договора со стороны нанимателя оставляет у себя страховой депозит».

Внесение залога происходит одновременно с подписанием договора. Как только клиент подыскал понравившуюся дачу — он сразу вносит определенную залоговую сумму. После передачи арендной платы этот факт желательно зафиксировать в письменной форме. Проще говоря, взять с хозяина расписку. «Обязательной регистрации в государственных органах подлежат договоры, заключенные на срок более года, — говорит начальник отдела аренды департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Ольга Баштанова. — Но имеет смысл зарегистрировать договор аренды и на меньший срок. В противном случае хозяин дачи может либо передумать сдавать недвижимость, либо поднять арендную ставку. Если договор был оформлен надлежащим образом, то выселить нанимателя из занимаемой дачи практически нереально».

Если вы планируете отложить переезд за город на некоторое время, можно заключить договор с отсроченной датой заселения. При заключении предварительного договора собственники дома обычно просят внести задаток для подтверждения намерений клиента относительно съема дачи. Это нормальная практика: арендатор получает гарантию, что этот коттедж не сдадут другому лицу.
В случае, если собственник дома откажется впоследствии сдать коттедж, он обязан возвратить внесенный задаток в двойном размере, но и клиент может не получить обратно задаток, если договор найма не был заключен по его вине. Перед тем как отдавать задаток, арендатор обязательно должен проверить документы, подтверждающие право собственности и полномочия лица, принимающего задаток. Иначе может возникнуть ситуация, что деньги получит посторонний человек, который не имеет отношения к выбранному дому. Также нужно потребовать с лица, принимающего задаток, расписку со ссылкой на предварительный договор.

Г. Рахмангулова советует внимательно подойти к вопросу оформления документов в случае, если снимается не весь дом, а только его часть. При выборе такого варианта в договоре обязательно должно быть прописано, что потенциальные соседи не возражают против сдачи второй половины дома в аренду другой семье.

Мария Макалкина М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...