Новенькое - плохо забытое старенькое?

Понятие «коттеджный поселок» существует в нашей стране уже полтора десятилетия. Именно тогда, в начале 90-х, появились люди, решившие жить за городом. Причем вовсе не потому, что на квартиру не хватало денег, а из-за осознанного желания постоянно пребывать на природе.

Тогда-то и были сформулированы главные требования к качественной загородной недвижимости. Во-первых, коттеджный поселок должен располагаться не очень далеко от Москвы – чтобы ежедневные поездки на работу не занимали слишком много времени.

 

 

Во-вторых, должны обеспечиваться все принятые в городе удобства – состоятельный человек вряд ли захочет топить печку дровами и носить воду ведрами из колодца. Эти условия, разумеется, действительны и сегодня. Однако сейчас, в результате дальнейшего развития рынка загородной недвижимости, покупатели стали еще более разборчивыми. И застройщики, соответственно, предлагают все новые концепции и форматы поселков.

В исследовании от Аналитического центра IRN.RU "Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья" можно также узнать: каков оптимальный набор инфраструктуры для поселков эконом- и бизнес-класса, как инфраструктура влияет на стоимость и ликвидность домов в поселке и т.д.

Размер имеет значение
Одной из самых ярких тенденцией сегодняшнего дня является укрупнение проектов. Появился даже термин «мегапоселок» – он, конечно, означает не миллион домов, а всего лишь большое их количество. С учетом того, что поселки строятся сегодня в несколько очередей, итоговое число домов может достигать 500–600. Как говорит Иван Шульков, руководитель отдела инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба», в настоящий момент на рынке насчитывается не менее 18 проектов площадью от 100 га. Основная часть из них, правда, находится на этапе проектирования и согласований, а строительство начнется не ранее 2007 г.

Интерес к мегапоселкам понятен: они позволяют получить «экономию на масштабе», причем всем участникам процесса. Девелопер экономит на этапе получения земельного участка, на строительных работах, при продаже. Покупатель же получает развитую инфраструктуру, содержание которой обходится ему дешевле: траты раскладываются на большое число жителей.

Вместе с тем эксперты рынка признают, что формат небольших камерных поселков все равно остается востребованным. Их покупатели – люди состоятельные, готовые платить большие деньги не только при покупке, но и последующей эксплуатации недвижимости. Траты на уровне $1,5–2 тыс. в месяц (иногда даже до $3 тыс.) их не пугают. Зато камерный поселок гарантирует то, за чем богатый человек, собственно, и уезжает в собственный загородный дом, – покой и уединение. В обозримой перспективе эксклюзивные клубные поселки на лесной территории останутся главным форматом недвижимости в престижных и статусных местах – в Барвихе, Жуковке, на Николиной Горе.

«Товар» с нагрузкой
Инфраструктура – самый, пожалуй, противоречивый элемент, вызывающий наибольшее количество споров. С одной стороны, всевозможные блага цивилизации – это вроде бы неплохо. «Все большее число покупателей рассматривают загородный коттедж как место постоянного проживания, а значит, при выборе дома важным фактором для них становится инфраструктура, – говорит Сергей Гоз, генеральный директор компании «Элит Строй». – Это понимают и девелоперы, делая инфраструктуру одним из главных козырей для привлечения покупателей».

Однако развитая инфраструктура – это не всегда хорошо. Расходы по ее содержанию лягут на плечи жителей. Для уже упоминавшихся мегапоселков это не страшно, а если число домов всего 30–50? Попытка же сделать магазины, рестораны и фитнес-центры самоокупаемыми означает, что на территории поселка появятся посторонние, что многим жителям не понравится по соображениям безопасности. К тому же целесообразность строительства различных инфраструктурных объектов зависит и от наличия по соседству внешней инфраструктуры. Например, на Рублево-Успенском шоссе за полчаса можно доехать до торговых центров, ресторанов, спортивных клубов и салонов красоты, рядом же расположены престижные школы и детские сады. А вот на еще только набирающих силу Новорижском и Дмитровском направлениях внешней инфраструктуры пока явно не хватает.

Все это ведет к тому, отмечает Сергей Гоз, что сегодня девелоперы тщательно взвешивают все «за» и «против», продумывают, какие элементы инфраструктуры будут востребованы. Раньше на рынке появлялись маленькие поселки с «лишней» инфраструктурой и, наоборот, большие объекты, в которых необходимая для комфортного проживания инфраструктура отсутствовала. Сегодня же такие «случайности» встречаются значительно реже.

Ну а когда застройщик решает создать досуговые объекты, их перечень становится все более разнообразным. Конкурируя друг с другом, девелоперы предлагают своим клиентам всевозможные бонусы – от прилегающих к поселку полей для гольфа или яхт-клубов до трассы для радиоуправляемых гоночных автомобилей. На северном направлении, где к Москве подходят водохранилища, активно используется «морская» тематика – собственные пляжи и всевозможные яхт-клубы.

…Несколько лет назад в Европе стало популярным строительство коттеджей на территории гостиничных комплексов и в зонах отдыха, расположенных вблизи крупных городов. Например, сеть отелей Hilton стала возводить на территории своих гостиничных комплексов коттеджи на продажу. Это оказалось рентабельным бизнесом: привлекательная инфраструктура и удобные гостиничные сервисы обеспечивали высокий спрос на дома. В Испании, Австрии, Швейцарии загородное жилье, построенное в курортных зонах, пользуется большим успехом. Ряд российских компаний пошли похожим путем. Создаваемые подобные проекты в Подмосковье (тут в первую очередь следует упомянуть «Рузскую Швейцарию») интересны тем, что позволяют девелоперам привлечь профильных инвесторов, специализирующихся на создании и управлении торгово-развлекательными центрами, спортивными комплексами и т.д. А жители, в свою очередь, получают весь спектр гостиничных услуг и возможность пользоваться разнообразной инфраструктурой, которая не становится для них лишней финансовой нагрузкой.

Далеко-далеко…
Еще одной тенденцией последнего времени стало бурное освоение земель в 30–50 км от Москвы и растущий интерес к еще более дальнему Подмосковью – на расстоянии до 80–100 км. Там хорошо всем – и экология лучше, и земля дешевле, но настоящим проклятием становится путь в город. Теоретически 80 км – это меньше часа. Практически же, с учетом загруженности дорог, время нужно умножать на два или на три. И кроме того, путь на работу не заканчивается у МКАД – нужно потом «отдавать дань» московским пробкам.

Поэтому недвижимость, расположенная километров за 40 от города, говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», пока однозначно воспринимается потребителями как дача, т.е. место не для постоянного проживания. Соответственно, платить больше $150–максимум $200 тыс. люди за нее не готовы. Изменить ситуацию и побудить граждан достатка «выше среднего» селиться на таком расстоянии могут только две вещи – либо возможность прилично зарабатывать вне Москвы, либо кардинальное улучшение транспортной системы. Ни то, ни другое реальным в ближайшие годы не станет.

…и стильно
Загородные дома также стали более функциональными. «Сходит на нет популярность «замковой архитектуры», – говорит Иван Шульков из «Усадьбы». – На смену приходит современный формат застройки, ключевым словом в котором становится «функциональность». Также набирает популярность экостиль, смысл которого заключается в максимальной гармонии объекта с окружающей средой. Архитектурные концепции таких поселков отличаются современным дизайном, максимально вписанным в ландшафт, и большими площадями остекления. В качестве примера можно назвать Evergreen и M.O.N.A.K.O.V.O.

«Все более востребованными становятся услуги профессиональных архитекторов, что в первую очередь связано с обостряющейся конкуренцией, – отмечает Валерий Мищенко, директор по развитию компании Rodex Group. – Спрос на архитекторов особенно актуален для девелоперов, сконцентрировавших свои усилия на сегменте элит- и бизнес-класса. Здесь очень важно придать проекту некоторую неординарность, что-то такое, что отличало бы его от множества других».

Под сенью Управделами
«Сегодня рынок уже достиг определенной степени насыщенности, девелоперы все чаще заявляют об уникальности своих проектов, – говорит Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «ТЕРРА-недвижимость». – Человеку, несведущему в тонкостях рынка, сложно разобраться, где действительно уникальный продукт, а где просто громкие рекламные слоганы. Бывает, что в погоне за уникальностью девелоперы совершенно упускают из вида главную цель – создать комфортное жилье, которое отвечает потребностям той аудитории, для которой оно создается».

Чтобы никого не обидеть, не будем приводить конкретные примеры. Сконцентрируемся лучше на позитиве. Удачными можно назвать загородные апартаменты – «Сосны», «Витро Вилладж». Большинство состоятельных людей стремятся перебраться жить за город из душного мегаполиса, но при этом далеко не все готовы брать на себя хлопоты по содержанию дома, пусть даже и с помощью штата прислуги и охраны. И многоквартирные дома обеспечивают жильцов всеми необходимыми услугами и «сервисами». Комплекс «Сосны» расположен на территории престижного одноименного пансионата Управления делами Президента РФ. Сам комплекс имеет супермаркет, химчистку, частную школу, детский сад, бассейн, тренажерный зал, открытый теннисный корт, каток, кафе-бар, аптеку, салон красоты. Помимо этого жильцы смогут воспользоваться медицинскими услугами санатория.

Еще один удачный пример – Agalarov Estate. Это поселок известного бизнесмена Араса Агаларова, который уже прославился нестандартными и более чем успешными проектами в городе (Agalarov House) и в формате торговой недвижимости (комплекс «Крокус Сити»). Проект точно не имеет аналогов среди организованных подмосковных поселков – 300 га измененного ландшафта, заповедная зона, гольф-поле, озеро, водопад, конные и пешеходные маршруты. В состав инфраструктуры войдут также спортивный центр, пляжный клуб, профессиональный тир, отель на 50 мест, вертолетная площадка и частная школа. Заявленная нижняя планка стоимости коттеджей – $3 млн. На данный момент этот проект можно смело назвать уникальным.

По мнению многих экспертов рынка, нынешний всплеск интереса к загородной недвижимости во многом обусловлен значительным сокращением предложения в городе. «Некоторая часть состоятельных людей, утомленная длительными поисками или продолжительными сроками ожидания, решается на приобретение загородного жилья, которое по уровню комфортности и техническому оснащению способно конкурировать с городской квартирой самого высокого класса, – говорит Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta Еstate. – Другая часть делает выбор из чисто прагматичных соображений, желая инвестировать свободный капитал и одновременно подчеркнуть успешность своего положения».

Предложений на рынке загородного жилья сейчас достаточно, и есть возможность выбора. Другое дело, что не все предложения соответствуют современным тенденциям элитного загородного дома.

Новые исследования от Аналитического центра IRN.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья

Владимир Абгафоров Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...