Оформление прав на землю

Хотя Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ) действует с 30 октября 2001 года, вопросы, связанные с соответствующими правоотношениями, не убавляются. В основном это касается тех, кто приобрел участки в собственность, получил их на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения до вступления в силу ЗК РФ. Один из главных вопросов, который задают юристам, звучит так: нужно ли сейчас заниматься их переоформлением? Незнание ситуации подкрепляется слухами о том, что те, кто не переоформит земельные участки из постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения в собственность, лишатся данного имущества.

Постоянное бессрочное пользование
Как известно, до 30 октября 2001 года граждане и юридические лица могли получить участки в постоянное бессрочное пользование.

 

 

После этого срока в данный вид землепользования гражданам их не предоставляют. На таком праве землю могут получить лишь государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления (ЗК РФ, ст. 20, п. 1). Но если гражданин получил участок в постоянное бессрочное пользование до введения в действие ЗК РФ, то данное право у него сохраняется. Он может владеть и пользоваться землей, но распоряжаться (продать, подарить, заложить, сдать в аренду) ею не имеет права. То же касается юридических лиц, которым участки были предоставлены в постоянное бессрочное пользование (ЗК РФ, ст. 20, п. 4). Однако согласно п. 2, ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее — ФЗ) юридические лица обязаны переоформить данное право на право аренды или собственности до 1 января 2006 года.
Кроме того, ЗК РФ предоставляет гражданам однократно бесплатно приобрести в собственность находящиеся в их постоянном (бессрочном) пользовании участки, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных законодательно, не допускается. Как следует из ФЗ (ст. 3, п. 3), предоставление в собственность гражданам земли, ранее предоставленной им в постоянное бессрочное пользование, сроком не ограничивается, то есть сделать это можно в любое время.

Пожизненное наследуемое владение
Предоставление участков на праве пожизненно наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Но для граждан, которые уже имеют землю на данном праве, пожизненное наследуемое владение землей сохраняется (ЗК РФ, ст. 21, п. 1).
Участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении, также разрешено бесплатно однократно приобрести в собственность. Особо подчеркнем, что законодательно строгие временные рамки для данного процесса не установлены, то есть можно сделать это в любое время.
Распоряжение землей (как и при постоянном бессрочном пользовании) не допускается, за исключением перехода прав на участок по наследству. Государственную регистрацию перехода права проводят на основании свидетельства о праве на наследство (ЗК РФ, ст. 21, п. 2). Следует заметить: регистрации подлежит не переход права, а право наследника.
Необходимо обратить внимание, что отношения, связанные с распоряжением землей, принадлежащей на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, регулирует также Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ). Но в соответствии с ним обладатель участка на данных правах может передавать землю другим лицам в аренду или безвозмездное пользование. А ЗК РФ в отличие от ГК РФ подобных прав не дает. Таким образом, имеет место расхождение их норм.
Очень часто у собственника недвижимости, продающего или иным образом отчуждающего здание, участок находится на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Например, у гражданина есть земля, которая принадлежит ему на праве постоянного бессрочного пользования, и жилое здание на этом участке, которое находится в собственности. Как ему продать (подарить) дом? Ведь в данном случае покупатель не может приобрести одновременно землю, поскольку она не является собственностью продавца. В принципе, продать его реально, но в этом случае участок не продают, а тем более не предоставляют на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Наиболее выгодным вариантом является переоформление земли в собственность продавца жилого здания, а уже затем продажа здания вместе с участком.
Если право собственности на землю продавцом до продажи дома оформлено не было, то его покупателю местные органы власти скорее всего предложат приобрести право собственности на землю за определенную плату или заключить договор аренды. Однако, обратившись в суд, новый собственник жилого здания может установить факт перехода к нему права бессрочного пользования участком и, соответственно, права на однократное бесплатное получение его в собственность на основании ЗК РФ (ст. 20). Это же относится и к переходу права пожизненно наследуемого владения землей.

Собственность на землю
Многие знают, что данное право подтверждается его государственной регистрацией. Собственник имеет соответствующее свидетельство, выданное органами по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но такой порядок действовал не всегда.
До принятия Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон) эти права регистрировали различные органы. Например, если земельный участок или другая недвижимость приобретена до 31 января 1998 года (вступление в силу Закона), то документы, подтверждающие права собственников, нужно было оформлять в соответствии с порядком, действовавшим в регионе на тот момент.
Но, как следует из ФЗ (ст. 3, п. 9), государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам и юридическим лицам до введения в действие Закона, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав. При таких документах можно спокойно владеть и пользоваться участком. Но если планируется совершение сделки с подобным участком (продажа, дарение, залог и т. д.), то ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в обязательном порядке.
Таким образом, получать новые свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю (возникшие до 31 января 1998 года) не обязательно, но по собственному желанию можно. Однако регистрация обязательна перед регистрацией сделки, перехода и ограничения прав на недвижимое имущество.

Материал подготовлен с помощью юридической фирмы
«Лоэрс бюро», г. Химки, ул. 9 Мая, 18а.

Михаил Арбенин Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...