Объективности ради заметим, что нижняя ценовая граница предложений на рынке загородной недвижимости находится в данный момент на уровне около $90 тыс. Но раз мы заговорили о домах, которые способны заменить московскую квартиру, то будем принимать во внимание объекты стоимостью до $300 тыс., т. е. равные по цене обычной трехкомнатной квартире эконом-класса.
По данным директора по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерия Мищенко, в указанном ценовом диапазоне на рынке загородной недвижимости присутствуют три вида предложений. Первый вариант — дачные поселки повышенной комфортности, расположенные в 30–130 км от МКАД. Второй тип представляет собой таунхаусы эконом-класса, расположенные на недорогих направлениях в 15–40 км от МКАД. Наконец, третья разновидность недорогой загородной недвижимости — это дома с участками в коттеджных поселках эконом- и бизнес-класса тоже по не самым популярным направлениям (Горьковское, Щелковское, Егорьевское, Варшавское и отчасти Ярославское шоссе).
Эконом-меню
Специалисты компании «Терра-недвижимость» считают, что за $200–300 тыс. несложно купить дом в ближайшем Подмосковье в местах стихийной застройки без коммуникаций или таунхаус на непопулярном направлении в 30-километровой зоне. За указанную сумму также можно приобрести земельный участок площадью 10–15 соток без подряда в организованном поселке.
Поселки эконом-класса, по мнению руководителя направления загородной недвижимости ЗАО «МИАН–агентство недвижимости» Светланы Кондачковой, делятся на две категории. Представители первой находятся в 15–20 км от МКАД и представляют собой в основном таунхаусы. Ко второй категории относятся более отдаленные дачные поселки в ценовом диапазоне до $250 тыс. за объект. На первую категорию поселков спрос за последний год увеличился почти в два раза, так как условия проживания в них максимально приближены к городским.
На дачи в недорогих организованных поселках спрос тоже высок, но они все же предназначаются преимущественно для сезонного отдыха. Если человек желает круглый год жить в собственном доме, а в Москву ездить на работу, дачные поселки, даже повышенной комфортности, ему не подойдут из-за удаленности от Москвы и неразвитой инфраструктуры.
Что такое близко и что такое далеко
Расстояние до Москвы является одним из главных параметров коттеджей, которые пригодны для постоянного проживания. На сегодняшний день по Новорижскому, Симферопольскому и Киевскому шоссе такие коттеджные поселки возводятся в пределах 50-километровой зоны, по всем остальным максимальной границей является 30 км. Удаленность от столицы выступает и одним из важных ценообразующих факторов на рынке загородной недвижимости.
По словам С. Кондачковой, поселки для постоянного проживания не должны находиться дальше 15–20 км от МКАД, а их стоимость зависит от расположения дома, направления, а также от того, находится ли коттедж в организованном поселке с развитой инфраструктурой или это отдельно стоящий объект. В среднем цена подобных объектов колеблется в пределах $200–220 тыс.
Похожие, хотя и несколько более высокие суммы называет и В. Мищенко, который определяет среднюю стоимость домовладения эконом-класса на уровне около $230 тыс. Такие дома реализуются в коттеджных поселках по Новорижскому, Минскому, Можайскому, Киевскому и Дмитровскому шоссе на расстоянии 40–120 км от МКАД.
Наиболее привлекательные по соотношению цены и качества коттеджные поселки располагаются по Новорижскому шоссе в 40–70 км от МКАД. Предлагаемые там дома, как правило, имеют два этажа, их средняя площадь — 200 кв. м. Сам поселок обычно обеспечен всеми коммуникациями (газ, электричество, водопровод, канализация) и хорошо развитой собственной инфраструктурой (охрана, спортивные и детские площадки, магазин, кафе, места отдыха, прогулочные зоны и др.).
Современные покупатели загородной недвижимости придирчиво выбирают дома. Среди требований, которые предъявляются к коттеджам, основными являются высокое качество строительства, транспортная доступность, удачная архитектурная концепция, продуманные планировочные решения, грамотное управление и эксплуатация поселков.
Интересы потребителей смещаются: прослеживаются тенденции уменьшения площадей домов, отказа от цокольных этажей, уменьшения числа этажей до двух.
Поиски и находки
В данный момент на объекты в поселках эконом-класса существует самый большой спрос — более половины потенциальных покупателей интересуются именно сравнительно недорогими объектами, в то время как в структуре предложения они занимают лишь 23%, так что дефицит коттеджей эконом-класса налицо. В дальнейшем спрос на них станет увеличиваться, считает В. Мищенко, поэтому будет неуклонно повышаться и их цена.
Уровень спроса на недорогие поселки обусловлен несколькими причинами. Одной из них является крайне малое количество доступных предложений в близлежащих к Москве районах. Кроме того, качество этих объектов не соответствует ожиданиям покупателей. Они не хотят приобретать не устраивающие их дома даже за небольшие суммы и готовы ждать интересного проекта в течение нескольких лет. Стимулируют спрос и положительные изменения в законодательстве, увеличение общего благосостояния и покупательской способности граждан, а также развитие ипотечного кредитования.
Несмотря на высокий уровень спроса, крупные девелоперы пока предпочитают заниматься проектами элитной застройки и возведением поселков бизнес-класса, поскольку прибыль от их реализации выше, чем в случае с недорогими коттеджами. Причиной С. Кондачкова называет высокую стоимость земли и низкую рентабельность проектов эконом-класса.
Тем не менее найти хороший дом по цене не более $300 тыс. вполне реально. Более того, это будет выгодное финансовое вложение, поскольку, по мнению специалистов рынка загородной недвижимости, стоимость таких объектов растет в среднем на 20% в год.
Потенциальным покупателям можно посоветовать начать поиски коттеджа зимой. Это время года имеет свои неоспоримые плюсы, для того чтобы присмотреться к объектам недвижимости и оценить их с технической стороны. Кроме того, многие застройщики проводят зимой специальные акции, которые подразумевают скидки — у покупателя появляется неплохой шанс сэкономить.
Елена Матвеева
Руководитель салона загородной недвижимости «Резиденция» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Сегодня переезд за город или приобретение своего дома может служить достойной альтернативой квартире в Москве.
Начиная с лета этого года на рынке Подмосковья начали появляться достойные внимания коттеджные поселки эконом- и бизнес-класса, в которых продаются дома со строительным подрядом, расположенные на участках от 15 до 20 соток. Такие поселки строятся, как правило, в 30–55 км от МКАД на Новорижском, Дмитровском, Симферопольском, Киевском шоссе. Диапазон цен в таких поселках на начальном этапе строительства колеблется от $150 тыс. до $250 тыс. за объект. За первый год продаж предложения значительно дорожают — в среднем на 40–50%.
Дома строятся в основном из пенобетона и кирпича, хотя в настоящее время появилось много домов из клееного бруса. Средняя площадь домовладений — от 180 до 270 кв. м.
Владимир Яхонтов
Заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Загородное жилье сравнительно близко по стоимости 1 кв. м к московскому, но существенно превосходит его по качеству, что формирует высокий спрос на коттеджи. При существующем обширном предложении по различным направлениям — от огороженного поля до готовых домов — покупателю непросто выбрать из имеющихся на рынке объектов. Люди доверяют известным девелоперам, чья репутация на рынке не вызывает сомнений. При этом очень важно, чтобы застройщики могли сориентировать клиента и аргументированно объяснить достоинства проекта.
В данный момент мы наблюдаем рост благосостояния различных социальных групп, в том числе и потребителей эконом-класса. Если эта тенденция сохранится, то через несколько лет этот сегмент рынка загородной недвижимости пополнится соответствующими предложениями.
В отношении загородной недвижимости эконом-класса определяющим критерием служит цена объекта, которая не должна превышать $300 тыс. В перспективе с развитием ипотеки и снижением процентных ставок загородные дома эконом-класса способны стать доступными для семей с доходом $5–6 тыс. в месяц.
Но бывают случаи выхода некоторых девелоперов на рынок с поселками, в которых стоимость домов не превышает $200 тыс. Покупатель должен понимать, что в подобном доме может быть много недоработок за счет компенсации цены. Например, отсутствует пол, не прошита крыша и т. д. Поэтому хозяину придется затратить примерно еще столько же, чтобы сделать дом пригодным для жизни. Но выбор остается за покупателем: у него есть возможность получить весь спектр качественных услуг и оплатить уже пригодный для жизни дом или вкладывать дополнительные деньги в его дальнейшую отделку.
Новые исследования от Аналитического центра IRN.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья
Антон Крафтов М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 2365 -
