Полеты во сне и наяву

Теория и практика земельной реформы

Земля для такой огромной страны как Россия, - безусловно, один из основных природных ресурсов.

При этом вопросы собственности на землю остаются до сих пор нерешенными. Давно принят вполне рыночный Земельный кодекс (ЗК), различные подзаконные акты, но процесс выкупа земли идет крайне медленно. Государство, пытаясь подхлестнуть процесс, уже вторично заявляет, что к определенному сроку все земельные участки должны быть либо взяты в аренду, либо выкуплены в собственность. Принципиально меняется и схема предоставления участков под жилищное строительство.

 

 

Все эти и многие другие новшества заработают очень скоро. Помочь разобраться в происходящем и была призвана, прошедшая конференция, которую торжественно открыл вице-президент Торгово-промышленной палаты РФ Сергей КАТЫРИН.

Прежде всего, важное уточнение: дата 1 января 2006 года должна беспокоить только юридические лица - требование о выборе к этому моменту между выкупом или арендой касается именно их. Тысячи владельцев индивидуальных домов, которые продолжают владеть земельными участками на правах бессрочного пожизненного пользования, могут спать спокойно: никто их участки не отберет и даже переоформлять не заставит, поскольку никаких сроков и санкций на этот счет не предусмотрено.

Правда, если такой собственник захочет свой дом продать, это будет затруднительно: строение будет в частной собственности, а земля под ним - нет. С точки зрения мировой практики, такая ситуация юридически абсурдна, но на то он и переходный период. Да и не привыкать нам к абсурду, особенно в земельных отношениях.

Если возникло желание оформить участок в собственность, обращаться следует в компетентные органы. Обычно это земельные комитеты муниципальных органов власти. При себе надо иметь документы, удостоверяющие права на участок. Увы, процесс оформления часто не так прост, как хотелось бы. По словам Александры Ерш, помощника заместителя председателя Высшего арбитражного суда РФ, одним из главных препятствий чаще всего является отсутствие кадастровой карты, поскольку немногие участки пока прошли кадастровый учет.

С получением новых наделов дело обстоит сложнее. Прежде всего, будет вводиться новый порядок предоставления участков под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Как объяснил Алексей Лащенов, начальник отдела правового обеспечения ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Московской области, сейчас существуют два варианта предоставления под застройку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности: с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового.

В первом случае, будущий собственник обращается в органы местного самоуправления, и все согласования идут за его счет. Плюсом является то, что он затем гарантированно получает этот участок в аренду. Во втором случае, подготовка участка проводится местными властями. Минус для соискателя в том, что он вынужден участвовать в торгах. Второй способ напрямую зависит от наличия у местных органов ресурсов для подготовки участков, поэтому неудивительно, что эти органы хотят получить максимальную отдачу, то есть продать участок подороже.

В соответствии с принятым недавно Градостроительным кодексом и поправками к Земельному кодексу, с 1 октября 2005 года первый способ упраздняется, то есть по всем новым участкам документацию должны за свой счет готовить местные органы власти. Вопрос, всегда ли у них есть на это средства и достаточный энтузиазм, можно считать риторическим. Но это еще полбеды: участки будут нарезаться только при наличии градостроительной документации на весь землеотвод. А такая документация пока мало где есть.

Раньше был выход, хотя не бесплатный, но реальный - взять разработку таких документов на себя (именно поэтому их нигде и нет). Теперь нельзя - это обязанность все тех же местных органов. Идея благая - вы приходите в земельный комитет, а там уже все нарезано, "красные линии" определены, градостроительные нормы понятны, коммуникации подведены, дата торгов известна. Покупаете и строите. Но это только теория. На практике ничего этого нет и не скоро будет - где-то из-за инерции мышления, а чаще из-за бедности муниципальных бюджетов и наличия более насущных проблем.

Что касается юридических лиц, то они должны определиться к 1 января 2006 года - брать землю в аренду или выкупать. Порядок принятия этого решения определяет ст. 36 ЗК, но толкование ее неоднозначно. Единственный вопрос, в который совсем недавно внес ясность Конституционный суд - право выбора режима владения землей принадлежит не органу власти, а заявителю. Но на этом ясность заканчивается, считает А.Ерш. Суды часто отказывают в праве собственности на участок, если на нем не ведется деятельность, соответствующая назначению земли. Однако из закона такой подход вовсе не следует.

Кроме того, нет действенной защиты прав заявителя, если местные органы просто игнорируют его заявление или незаконно отказывают ему. Наиболее распространенная практика - подача иска против органов власти о понуждении к заключению договора. Но эта практика сомнительна, поскольку у сторон нет обязательств по отношению друг к другу, и между ними отсутствуют гражданско-правовые отношения. Поэтому, считает Александра Ерш, спор должен носить административный характер, то есть оспаривать следует действия или бездействие органов власти. А уже затем, если муниципальный орган игнорирует решение суда, появляется основание для иска о понуждении к заключению договора.

Но как быть, если юридическое лицо, напротив, не желает принимать судьбоносное решение к назначенному сроку. Что случится 1 января 2006 года - неужто землю отберут? Что тогда будет со зданием? По мнению А.Лащенова, паниковать не следует: "Недвижимость в воздух не взлетит".

В законе отсутствует не только механизм контроля, но и не предусмотрена ответственность за неоформление земли в собственность или аренду до указанного срока. Нигде не сказано, что право на землю может быть прекращено, поэтому норма закона является, по сути, пожеланием. И как бы грозно это пожелание ни звучало, всем, кто имеет в собственности какое-либо здание, можно быть спокойными: несмотря на все парадоксы переходного периода, юридически невозможна ситуация, когда собственник здания не имеет прав на участок земли, находящийся под ним.

Петр Чернов Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...