Страна контрастов

В Подмосковье идет работа над созданием Генплана. И пока его нет, регион обходится без стратегического плана развития.

Социальные контрасты Запада были одной из любимых тем советской пропаганды. Сопоставление блеска и нищеты должно было служить доказательством несправедливости капиталистического строя. Надо ли удивляться, что с либерализацией экономики в России усилилось размежевание разных социальных групп, которое отразилось как в зеркале в рынке недвижимости.

 

 

Пройдут еще долгие годы, пока Россия станет страной равных возможностей. А пока... Земля на самых престижных направлениях к западу от МКАД уже уходит по $30–50 тыс. за сотку, в то время как совсем недавно она еще выдавалась в тех же районах местным жителям под индивидуальное строительство совершенно бесплатно, в результате чего дворцы в несколько миллионов долларов соседствуют с почерневшими и покосившимися деревенскими постройками без элементарных удобств, чьи обитатели выживают только за счет подсобного хозяйства.

Не стоит, однако, думать, что Московская область – единственный регион в мире, который сталкивается сегодня с проблемой неравномерности и хаотичности развития. Москва – это самая восточная столица государств – членов Совета Европы (СЕ), а Россия – самое крупное государство в этой представительной организации, которая с 1989 г. расширилась с 22 до 41-го члена. Европейская Конференция Министров Регионального Планирования (СЕМАТ) выработала принципы пространственного развития, с помощью которых «люди во всех государствах-членах Совета Европы могут достичь приемлемого уровня жизни». Многие регионы России напрямую участвуют в программах СЕМАТ, Московская область в их числе.

Чем же отличаются принципы СЕМАТ от того жесткого планирования, которое существовало в СССР? Применимы ли они к российским реалиям или наши региональные лидеры просто пытаются «пустить пыль в глаза» западным инвесторам и политикам? Как на практике реализуются градостроительные нормы в Подмосковье и кому они нужны? Станут ли возникающие благоустроенные коттеджные поселки прообразом будущего? Чтобы ответить на эти вопросы, мы обратились к девелоперам, риэлторам, архитекторам и представителям власти.

От какого наследства мы отказываемся

Во времена плановой экономики развитие любого населенного пункта определялось его Генпланом. Существовали жесткие социальные нормативы, единые для всей страны. Они, например, определяли, сколько должно быть мест в школах или детских садах на тысячу жителей, сколько больничных коек, отделений связи, магазинов и пр. Генпланы обновлялись обычно каждые 20–25 лет. «Стремление к экономии бюджетных средств приводило к унификации проектирования, – рассказывает Александр Жданов, главный архитектор Одинцовского района Московской области, председатель Совета главных архитекторов Московской области, который проработал главным архитектором в разных населенных пунктах с 1975 г. – Тогда существовали специализированные институты, создававшие типовые проекты жилых домов, учебных заведений, больниц. Тиражировались даже проекты санаториев, клубов и спортивных сооружений. Все это, конечно, приводило к безликости архитектуры. Результаты такого подхода еще десятилетиями будут у нас у всех перед глазами».

Другим минусом централизованного планирования было хроническое отставание объектов социально-культурной сферы. Денег на всех не хватало и они распределялись с использованием, как теперь говорят «административного ресурса». Лучше всего, вспоминает А.Жданов, финансировались главные города, особенно Москва, а также закрытые городки, в первую очередь, связанные с космосом и атомной энергетикой. Но провинция отставала в своем развитии, а в период расцвета застоя многие деревни вообще были признаны неперспективными, и средства им не выделялись вовсе.

Экспромт подкрался незаметно

С наступлением рынка слово «план» стало чуть ли не ругательным. «Спад экономики, отмечавшийся в 1990-х гг., в значительной степени усугубил многие проблемы развития городов, ряд из них утратили свою экономическую специализацию, что вызвало безработицу и нехватку средств на содержание социальной сферы, – констатирует Владимир Щитинский, директор РОСНИПИ урбанистики. – Перед многими городами встал вопрос о поисках нового пути развития».

Правда, этот поиск в Подмосковье велся поначалу излишне революционными мерами, а именно в форме кадровой чистки. В 1999 г. штат главных архитекторов в Московской области обновился наполовину: победившие на выборах амбициозные руководители местных администраций избавлялись от «старой гвардии» – специалистов, обладающих многолетним опытом работы и досконально знающих свои территории.

Возвращение блудного плана

Вскоре, однако, все вдруг заметили, что планирование все-таки необходимо, поскольку отсутствие плана приводит к хаосу, который особенно наглядно проявляется как раз в области градостроения. Сегодня идея генплана реабилитирована по всей стране, а сильная градостроительная политика стала лозунгом, с которым руководители идут на выборы. Теперь, когда все заговорили о прогнозировании и регулировании, западный опыт оказался как никогда кстати. Многие региональные центры разработали свои стратегии территориального развития на основе принципов, принятых в Европе и сформулированных в документах Европейской конференции министров регионального планирования.

СЕМАТ, откройся!

Московская область стабильно занимает второе место (после Москвы) среди регионов, входящих в Центральный федеральный округ. По прогнозам, в 2004 г. инвестиции в ее экономику возрастут почти на треть, а уровень иностранных инвестиций достигнет $1 млрд. Важным преимуществом области перед Москвой для инвесторов остается то, что за пределами МКАД землю можно покупать, а не только арендовать. Живая иллюстрация – сравнение уровня торговых комплексов с внешней и внутренней стороны МКАД (не в пользу последних, разумеется). Особо впечатляющим обещает быть рост реальных доходов населения – на 25% по сравнению с 2002 г. и более чем наполовину (!) к уровню 2000 г. Это важный залог сглаживания социальной границы между «городом и деревней».

Генплана у области пока нет, лишь 15% районов имеют планы развития, поэтому инвесторам приходится самим разрабатывать и согласовывать назначение и параметры застройки для каждого конкретного земельного участка. А дело это весьма непростое: по данным Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), согласование и прохождение всех экспертиз может занимать 1–2 года и обходиться в 40–60% от стоимости всего инвестиционно-строительного процесса. Понятно, что эти издержки вмонтированы в цену недвижимости для конечного потребителя. При этом, отмечает Леонид Бандорин, юрисконсульт фонда ИЭГ, когда все разрешения получены, дальнейший контроль во время и по окончании строительства практически отсутствует, поэтому все градостроительное регулирование не дает реальных результатов.

В июне 2002 г. областная Дума приняла в качестве закона целевую программу разработки Генплана области на период до 2020 г. Сейчас, по словам А.Жданова, проводится так называемый территориальный маркетинг. После принятия Генплана области он окажет столь же большое влияние на девелоперов и частных застройщиков, какое уже сегодня ощущают на себе компании, инвестирующие строительство в Москве. Генплан будет определять градостроительные требования к каждой территории, то есть он будет основан не на социальных нормативах, а на принципе функционального зонирования, принятом на Западе.

Свет мой, зеркальце, скажи... (другая сторона правды)

Известное высказывание, что в России две беды, уже набила оскомину от частого повторения. Но, помимо дорог и дураков, есть в России и еще одна напасть – то, что слова у нас часто существуют отдельно от жизни. «Участие в европейском процессе», «глобализация и регионализация хозяйственных связей», «интермодальные транспортные коридоры», «устойчивое пространственное развитие», «гармоничная интеграция региональных социумов»... Через призму этой терминологии любое будущее кажется светлым. Больше внушают оптимизм бюджетные показатели: если в 2000 г. доходная часть областного бюджета составляла 2,8 млрд руб., то на 2004 г. утвержден показатель в сорок раз больше – 80,3 млрд руб.

Однако у риэлторов и практикующих архитекторов свой взгляд на происходящие процессы. Огромное количество индивидуальных строений в Подмосковье возведены с нарушением правил, а многие из них и вовсе без разрешительной документации. Многие дома вообще нигде не зарегистрированы. По ГК незаконные постройки должны либо сноситься, либо приводиться в соответствие с правилами, но в Подмосковье такое силовое решение требует серьезной политической воли, и оно может привести к непредсказуемым социальным последствиям, поскольку, по наиболее пессимистичным оценкам, до 70% строений нарушают существующие нормативы. Что касается нового строительства, то, по словам архитекторов, пожелавших сохранить инкогнито, практически повсеместно заказчики индивидуальных домов ухитряются согласовывать проекты с грубыми нарушениями любых норм (включая противопожарные), используя связи и взятки.

В 1990-х гг. было понастроено множество домов-коробок, которые так и не были заселены. «Большинство старых коттеджных поселков морально устарели и не удовлетворяют современным требованиям покупателей, – утверждает Андрей Мажаров, генеральный директор компании «Терра». – Если раньше были популярны дома-замки огромной площади с несовершенными инженерными системами и слабо развитой инфраструктурой вокруг них, то теперь покупатели обращают внимание, прежде всего, на функциональность и практичность дома».

Говоря о таких домах, Александр Терских, генеральный директор Агентства недвижимости «Скип», являющегося застройщиком КП «Крючковой», заметил, что «на сегодняшний день ценность имеет не строение, а земельный участок, на котором этот дом расположен, однако большинство владельцев таких домов не готовы смириться с тем, что за само строение нельзя выручить, зачастую, даже половины вложенных в строительство средств, поэтому сделки с такими объектами крайне редки». Правда, А.Жданов сказал, что в Одинцовском районе многие «коробки» сейчас достраиваются и обживаются, потому что в последние годы здесь были заасфальтированы все дороги и проложены многие коммуникации, в частности магистральный газ.

Хотите порядок – будет порядок

Между тем жесткое градостроительное регулирование существует уже сейчас, но оно реализуется только в новых коттеджных девелопментах по инициативе самих застройщиков. «Нормы застройки КП, чаще называемые «единой концепцией застройки поселка», появились несколько лет назад и, по сути, стали цивилизованной альтернативой хаотичной и неорганизованной застройке Подмосковья, – отмечает А.Терских. – Во многих поселках застройщик предлагает ряд утвержденных проектов, из которых покупатель должен выбрать наиболее понравившийся, далее он имеет право внести оговоренный минимум исправлений и дополнений по внешнему виду дома».

Не стоит думать, что из-за своей серийности дома в коттеджных поселках единой застройки оцениваются дешевле единичных проектов. «Да и расхожее мнение о том, что типовыми поселками Подмосковье застроено, – скорее миф, чем реальность, – говорит Сергей Тихонов, руководитель департамента загородной недвижимости компании «Новое Качество». – Например, домов, созданных по проекту Юрия Григоряна, вряд ли насчитаешь больше сотни на всю Московскую область». Это классические примеры модной и дорогой архитектуры, свидетельствующие, что среди коттеджных поселков, выстроенных в едином архитектурном стиле, есть и по-настоящему эксклюзивные проекты, например, «Бельгийская деревня» и «Лукоморье» по Калужскому шоссе, «Х-парк» и «Горки-21» по Рублево-Успенскому шоссе.

«На сегодняшний день, чем упорядоченнее поселок, тем больше он пользуется спросом, – уверяет Наталья Пейсикова, руководитель отдела аналитики и консалтинга компании Soho Realty. – Люди готовы зажать себя в определенные рамки, чтобы и соседи существовали в тех же рамках. Эстетически видеоэкология (экология визуального пространства) очень влияет на психику человека. Острые углы, прямоугольные формы раздражают. Люди отдыхают за городом, потому что глазу есть, на чем отдохнуть».

Пошла массовка...

Правда, некоторые застройщики стали излишне эксплуатировать стремление клиентов к упорядоченности поселков и принялись тиражировать удачные проекты, удешевляя тем самым проектную составляющую инвестиционного процесса. «Поселок должен иметь лицо, стиль, как, например, «Горки 21», продолжает Н.Пейсикова. – А когда удачный проект начинают тиражировать, от повторения он теряет привлекательность и уже не несет той энергетики». Наметилась тенденция к архитектурному плагиату, например, стали копироваться идеи Райта, примененные в «Горках 21».

Это лишь одна из причин, почему крайности в регулировании застройки быстро вышли из моды. А.Мажаров заметил, что покупатели «предпочитают не однообразие, а гармонию в окружающей застройке». Ярким примером сбалансированного подхода он назвал поселок «Павлово», в котором покупателям предложено множество различных проектов, что позволяет избежать однообразной застройки.

Перегнешь – не продашь

Рынок быстро отреагировал на запрос покупателей. «КП с супержесткими требованиями становится все меньше, – продолжает тему А.Терских, – поскольку они, во-первых, сужают круг потенциальных покупателей, а во-вторых, наталкиваются на естественный протест покупателей, которые далеко не всегда согласны на то, что кто-то им будет указывать, что и как строить за собственные деньги на собственной земле. Очевидно, что в таком споре выиграет, скорее всего, покупатель».

По мнению некоторых профессионалов рынка, жесткое регулирование вообще противоречит нашему менталитету. «За рубежом, в отличие от России, очень развито кондоминальное право, – замечает Наталья Пейсикова. – Если человек покупает что-то в кондоминиуме, то должен строго придерживаться установленных правил. Наши сограждане не все готовы придерживаться правил, даже если они приняты на общем собрании и с ними были все согласны. На эти случаи существуют санкции и меры воздействия. Теоретически могут отключить от общих сетей».

Порядок требует жертв и... охраны

Специалисты довольно скептически относятся к перспективам сглаживания контрастов в Подмосковье, отмечая углубляющуюся тенденцию локализации элитной недвижимости по районам как в самой Москве, так и в ее пригородах. При этом социально «контрастные» группы населения все больше разводятся по разным территориям, а социальная однородность окружения все больше становится важным фактором, влияющим на привлекательность загородной недвижимости. Преодоление контрастов и упорядочение градостроения – это длительный эволюционный процесс, требующий, помимо правильных законов, еще и таких прозаических вещей, как строительство дорог, прокладка газопровода, водопровода и канализации, и постепенное повышение общего уровня жизни населения.

Впрочем, не следует ожидать, что местные жители, разбогатев на очередные 10%, решат подправить (или снести!) забор, убрать мусор со двора, разбить английский газон перед домом, поставить гараж с автоматическими воротами, поменять в доме окна и двери и обшить его светлым сайдингом. Причина – не только в нашей бедности, лени и низких стандартах, а в том, что в России нельзя выделяться, – тут же заметят и сделают что-нибудь нехорошее. Так что весьма велики шансы на то, что градостроительные нормы будут и впредь воплощаться только за забором коттеджных поселков с надежной охраной от всех тех, кто предпочитает жить более расслабленной и хаотичной жизнью. А посему можно ожидать, что в Подмосковье еще очень долго сохранится контраст творческого хаоса и добровольного порядка.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...