Строители коттеджей пойдут в народ

Сегодня в цивилизованном коттеджном поселке Подмосковья практически невозможно приобрести дом стоимостью ниже 100 тыс. долларов. По оценке специалистов многих риэлторских компаний, дешевые поселки - так называемый экономкласс - пока строить нерентабельно. Но ситуация может измениться уже через год, когда значительно сократятся ликвидные земли для загородной "элиты".

Российский экономкласс

На Западе уже в течение достаточно долгого периода времени четко работает понятие "товары экономкласса", которые рассчитаны на людей с достатком ниже среднего.

 

 

К примеру, это машина Ford Focus. В России эта марка позиционируется также, но экономклассом в народе считаются автомобили ИЖ. Точно такое же положение вещей в настоящий момент складывается и в области загородной недвижимости.

В проспектах девелоперских компаний, строящих коттеджные поселки в Подмосковье, дается однозначное определение поселка экономкласса: строится практически на всех направлениях в радиусе 50 км. Это таун-хаусы площадью от 90 до 250 кв.м и земельным участком от 3 до 6 соток и отдельно стоящие коттеджи площадью до 300 кв.м и участком не менее 10 соток. Причем средняя стоимость дома класса "эконом" указывается в размере 120-150 тыс. долларов.

Причем, как отмечает Андрей Федака, заместитель генерального директора компании Vesco Realty, ценовая категория 120-150 тыс. долл. не дотягивает до полноценного коттеджного поселка. "Все-таки если мы говорим о цивилизованных коттеджных поселках, то там цена начинается с 250-300 тысяч долл. Ведь не стоит забывать, что полноценный поселок - это и коммуникации, и инфраструктура. Одним словом, значительные вложения вряд ли кто-то захочет делать для дешевого жилья при том, если существует огромный спрос на элитное жилье, дорогие коттеджные поселки", - считает А.Федяка. Таким образом, будущее настоящего экономкласса, скорее, связано с точечной застройкой дачными домиками в садовых товариществах, но никак не с коттеджными поселками.

По оценкам специалистов компании "Новое Качество", если принять рынок коттеджных поселков за 100%, то примерное процентное соотношение будет таково: поселки с домами до 250 тыс. долл. - 5%, 250-500 тыс. долл. - 25%, 500-1500 долл. - 55% и больше 1500 тыс. долл. - 15 процентов. Исходя из этих цифр следует вывод, что коттеджные поселки с развитой инфраструктурой для большинства москвичей, накопивших сумму около 50-70 тыс. долл., вряд ли будут доступны в ближайшие годы.

Цены невозможности

Следует отметить, что основу рынка составляют все-таки не коттеджи, а земля, на которой они находятся. Спрос на жилье на Рублево-Успенском шоссе превышает предложение, по уверениям риэлторов, в 2-3 раза. Среди лидеров также Калужское, Новорижское и Сколковское шоссе. Следом идут Минское и Киевское направления. Постепенно растет популярность Ярославского, Осташковского, Пятницкого и Дмитровского направлений.

Удорожание земли является основным фактором роста стоимости загородных домов. Цены на ликвидное загородное жилье растут в среднем от 5 до 20% в год, качественная земля - на 20-50% в год. Причем наибольшие темпы роста традиционно демонстрируют западные и юго-западные направления.

Учитывая факт, что в Барвихе и Жуковке в отдельных случаях земля предлагается уже по 70 тыс. долл. за сотку, стоимость земли здесь давно превышает стоимость построенного на ней дома. Высокие темпы роста на Новорижском шоссе, где цена на ликвидные участки земли доходит до 30 тыс. долл. за сотку (именно столько стоила земля в Жуковке еще полтора года назад). Поэтому говорить о том, что даже на непопулярных восточных и юго-восточных направлениях в зоне до 30 км от МКАД возникнут поселки низшей ценовой категории, не приходится. Главная причина - нерентабельность или гораздо более низкая рентабельность по сравнению с элитными поселками и бизнес-классом. Такие проекты, как правило, совершенно неинтересны для реализации. Они требуют больших трудо- и времязатрат, серьезных вложений и очень высокой скорости продаж. А это возможно только для крупных компаний-застройщиков.

По мнению Андрея Уфимцева, заместителя генерального директора компании "Новое качество", "на деле получается, что для застройщика лучше (и выгоднее) купить на одни и те же деньги не 20 га, например, по Симферопольскому шоссе, а 1 га по Новорижскому и построить там камерный поселок на 3-5 домов. И трудозатраты, и вложения, и размер прибыли будут совсем другими".

Получается, что для тех людей, которые готовы выложить даже до 0 тыс. за дом с участком, коттеджных поселков в Подмосковье практически не строится. Они довольствуются покупкой-перекупкой домов в дачных кооперативах и деревнях.

Нехитрая калькуляция показывает, что даже в самом маленьком доме-даче площадью 150 кв.м. при ориентировочной стоимости в 100 тыс. долл. квадратный метр будет стоить меньше 800 долларов. А ведь в эту стоимость включена и цена на землю, которая стоит не менее 500 долл. за сотку (на непопулярных направлениях далее 20 км от МКАД). Таким образом, такие проекты будут просто нерентабельны.

Особенности предложения

Для того чтобы приобрести дом стоимостью около 0 тыс., нужно рассматривать зону далее 50 км от МКАД. Следует отметить, что строительство поселков на значительном удалении от Москвы имеет особенности нехарактерные для поселков ближайшего Подмосковья. Девелоперы обоснованно не рискуют реализовывать проекты с собственной развитой инфраструктурой, как это принято на объектах вблизи столицы. В данной ситуации застройщики предпочитают привязываться к уже имеющейся инфраструктуре того или иного района. По мнению специалистов компании Knight Frank, в перспективе это касается района Завидово и окрестностей горнолыжных трасс парка "Волен" и "Сорочаны". Причины достаточно банальны - наличие развитой инфраструктуры плюс великолепные природные условия.

Кроме того, повышенным спросом будут пользоваться поселки, расположенные вблизи водных акваторий с возможностью организации лодочной станции. В этом отношении перспективны водохранилища Дмитровского направления, а также правый берег рек Волга и Шоша.

Что касается формата коттеджей, которые строятся в этих районах, то особым интересом пользуются дома небольшой площади (до 250 кв.м.), расположенные в охраняемых коттеджных поселках на территории лесных массивов. Например, в хвойном лесу на берегу реки Шоша находится поселок Завидово. Он состоит из 9 домов площадью по 150 кв. м, возводимых из оцилиндрованного бревна. Площадь участков - 40 соток. В начале 2004 года цена дома составляла 110 тыс. долларов.

Как отмечают в Knight Frank, сейчас речь может идти о своеобразной модернизации мечты каждого гражданина СССР - собственной даче. Другими словами, этот дом предназначен не для постоянного проживания, а для периодического использования в качестве собственной базы отдыха. В этом отношении как раз весьма перспективно Завидово. Созданная еще со времен Советского Союза инфраструктура дает великолепные возможности для охоты, рыбалки, яхтинга, конного спорта.

Что касается Дмитровского направления, то этот вариант скорее адресован любителям активного отдыха и спорта. Истринское водохранилище идеально подходит для занятий водными видами спорта, а наличие в непосредственной близости горнолыжных трасс позволит не скучать зимой любителям этого модного ныне увлечения. Немаловажным фактором привлекательности также является наличие больших зон открытого пространства, что дает возможность заниматься дельтапланеризмом, он в последнее время также набирает популярность среди столичных жителей.

Из наиболее дешевых коттеджных поселков следует назвать "Благово" (Ярославское шоссе, 29 км от МКАД, 61 дом, от 120 до 300 кв.м, цена дома от 120 тыс. долларов), "Жилкино" (Новорижское шоссе, 51 км. от МКАД, 62 дома, от 150 до 400 кв.м, цена: 2900 долл. за сотку, от 420 до 750 долл. за кв.м), "Мамошино" (Новорижское шоссе, 65 км от МКАД, 19 домов, от 110 до 200 кв.м, цена дома от 120 до 290 тысяч долларов).

В перспективе

Стоимость любого поселка, как известно, складывается из стоимости земли, коммуникаций и строительства. Теоретически рентабельность поселка, независимо от его класса, может достигать 200% годовых, если четко соблюдена совокупность факторов: местоположение, концепция и пр. В настоящее время в Подмосковье таких мест почти не осталось. Более того, с каждым годом снижается рост цен на землю (который два года назад составлял 100% в год) и рентабельность. Все это связано с насыщением рынка. Сегодня уже крайне сложно сделать проект, который принесет 100% годовых.

В компании Paul's Yard считают, что сейчас стало даже модным строить на расстоянии 60-70 км от Москвы, спрос рождает предложение, поэтому этот сегмент рынка на протяжении еще 2-3 лет будет активно развиваться. Спрос на поселки экономкласса был всегда, но застройщики занимались дорогими поселками, приносящими им неплохую прибыль. Сегодня, когда рынок элитного загородного жилья насыщен, застройщики в скором времени будут вынуждены, что называется, "пойти в народ".

В свою очередь, специалисты компании Vesco Realty считают, что построить дом на расстоянии до 30 км от МКАД стоимостью 80-100 тыс. долл. все же можно, к примеру, на непопулярном направлении (юго-востоке, востоке). Можно также объединиться с соседями и построить общий забор. Но опять же это будет не коттеджный поселок в прямом смысле слова, а скорее, так называемый, "шанхай".

Илья Терентьев Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...