За морем жилье не худо...

Всего четыре года назад основной спрос россиян на зарубежную недвижимость обеспечивала узкая прослойка, которая покупала шикарные виллы и замки в престижных районах Европы. Сегодня активной покупкой жилья за рубежом занялся и средний класс. В настоящее время человек, накопивший $30 тыс., может задуматься о приобретении жилья за рубежом. Тем более что иногда квартиры «там» дешевле аналогичных в Москве.

Все страны Европы готовы продать недвижимость нашим соотечественникам.

 

 

Не прочь поделиться квадратными метрами и США, и Австралия, и даже азиатские государства. Проблемы с приобретением недвижимости могут возникнуть лишь в островных государствах: в Карибском бассейне, на Мальдивских островах и в районах Индийского океана. Нередко правительства островных государств боятся, что с открытием рынка земли местные жители будут вытеснены иностранцами. Но и в этих странах никто не мешает иностранцам брать землю в долгосрочную аренду.
По понятным причинам, основной объем сделок по продаже жилья в Европе происходит между жителями Евросоюза, которые покупают недвижимость друг у друга. Один из лидеров по покупке недвижимости в Европе — Англия. Сами англичане объясняют такую активность желанием островитян обзавестись жильем на материке. Не отстают от англичан и немцы, в последнее время испытывающие необъяснимую тягу к перемене мест. По словам руководителя проекта away.ru Олега Ступенькова, россияне пока «занимают не особо сильную позицию на этом рынке, но, по-видимому, в скором времени эта ситуация изменится».

Кто продает
Согласно российскому законодательству, «любой гражданин РФ может приобретать жилую недвижимость, находящуюся за пределами РФ и являющуюся таковой в соответствии с законодательством ее места нахождения, а также иными правами на указанное имущество». Другими словами, если человек обладает средствами и желанием приобрести жилье в Европе, ему требуется только найти продавца.
По словам О. Ступенькова, «год назад нельзя было и говорить о каком-либо четко сформированном рынке. В третьем и четвертом квартале прошлого года появился реальный интерес российского покупателя к жилой недвижимости за рубежом. В конце прошлого года ведущие зарубежные риэлторские компании стали открывать в Москве свои представительства. Например, американские компании Century XXI и Florida Investment Marketing Inc., испанская Equity Marbella, Damac Properties из Арабских Эмиратов, греческая Pommel и латвийская «Амадея». Также появились офисы компаний, которые занимаются продажами на Кипре, в Англии, Италии, Испании и Франции. Скромнее представлены фирмы, торгующие жильем в бывших странах соцлагеря.
В настоящее время в Москве продажами недвижимости за рубежом занимаются около 30 компаний. Они делятся на две категории. Первая — сочетающие туристический бизнес с риэлторским. Вторая — это крупные риэлторские компании, в которых созданы отделы для работы с зарубежной недвижимостью. Из этих компаний следует выделить «Новое качество», «Кирсанова Риэлти», «Нотру» и «Аверс-Трейдинг».
Как отмечает руководитель департамента международной недвижимости компании «Новое качество» Алена Шварц, покупательский спрос сильно изменился за последние годы: «Если раньше покупалось в основном то, что, как говорится, плохо и близко лежало, чтобы похвастаться перед друзьями, коллегами или просто вложить случайные деньги, то сейчас все по-другому».
По мнению А. Шварц, у людей появились вкус и стремление получить то, что действительно нравится. Они стали более избирательны. Теперь все больше покупателей руководствуются критерием «цена-качество» и, прежде чем принять решение, рассматривают множество предложений. По оценкам специалистов away.ru, общий объем сделок в 2003 году составил около $700 млн. Для сравнения — общий оборот от продажи коттеджей в Подмосковье за этот же период составил около $1,5–1,7 млрд.

Что продают
Цены на жилье в Европе неуклонно растут. Однако не такими темпами, как в Москве. В целом по странам ЕС отмечается прирост на 10–15%. А вот французы говорят о еще более высоких процентах роста — не меньше 20%.
Тем не менее любому покупателю недвижимости в столице нашей Родины по карману приобрести квартиру и за рубежом. К примеру, в наиболее свободных странах с точки зрения законодательства по недвижимости — Испании и Кипре — россиянин имеет возможность приобрести однокомнатную квартиру за $80–100 тыс. Чуть больше придется заплатить за квартиру в Чехии, Венгрии, Болгарии и Германии. Дороже $250 тыс. — недвижимость в Скандинавских странах, Бельгии и Франции. В Испании одна из самых дешевых квартир — студио. Она представляет собой большую комнату 30–40 кв. м с перегородкой, за которой находится кухня. Цена — $45–50 тыс.
Разумеется, если покупателя интересуют виллы на побережье или особняки в элитных столичных пригородах, то число нулей после цифры будет зависеть и от моря, и от архитектуры здания, и даже от количества солнечных дней в году. Если недвижимость рассматривается как способ вложения денег, то идеальный вариант — квартира или вилла в курортной зоне рядом с морем. Такая недвижимость пользуется повышенным спросом у арендаторов. Для себя россияне обычно покупают дома в окрестностях Ниццы, предпочитая дорогие, спокойные, а не туристические районы Лазурного побережья.
На Кипре многие соотечественники покупают квартиры, а в Испании — дома и виллы. В связи со скорым вступлением Кипра в ЕС недвижимость на острове резко подорожала. По словам директора компании Krosshill Игоря Котова, «увеличение цен русских не пугает, и снижения спроса на недвижимость здесь не ожидается, скорее будет ослаблен туризм».
Еще одна тенденция — россияне сейчас активно покупают недвижимость в Черногории, Хорватии и Болгарии. Если составить список наиболее популярных стран, то на первом месте стоит Кипр, далее идут Испания, Франция, Италия, Хорватия, Болгария. Также следует отметить США, где недвижимость становится доступной, если на вашем счету хотя бы $50 тыс. Далее вполне реально взять кредит. Вот только... далековато летать на выходные.
В ОАЭ иностранцам разрешено покупать недвижимость только на пальмовом острове. Шейх под это дело выделил не землю, а воду, где специально насыпаются острова и сажают пальмы. Один плацдарм для строительства уже насыпан, вскоре появится и второй. Домами на этом острове уже обзавелись знаменитости: Мадонна и Брюс Уиллис. Стоимость... от $1 млн. Есть интерес к острову и у русских. Специально для стран Восточной Европы дубайские риэлторские компании открыли элитные клубы. Член клуба имеет возможность выплатить десятую часть стоимости дома и въезжать. Остальное — потом.

Закон
В каждой стране существует своя правовая форма приобретения недвижимости. Например, покупателю недвижимости в Италии не гарантируют свободный доступ в страну через мультивизу. Для того чтобы проживать в этой стране, нужно как минимум открыть свою фирму и инвестировать в экономику не один миллион лир. И в Чехии недвижимость нельзя приобретать иностранцу, как физическому лицу. Чтобы получить дом или квартиру в собственность, необходимо вести какую-либо деятельность на территории страны. В Испании, напротив, все гораздо проще. С приобретением жилой недвижимости сразу выдают мультивизу и не препятствуют ни в чем.
По мнению И. Котова, при оформлении сделки в европейских странах самая большая проблема — ответ на вопрос: откуда у покупателя деньги и насколько они легальны. «Что касается фирм, которые продают в Москве недвижимость за рубежом, то здесь для устранения этих проблем в первую очередь идет работа с продавцами, с их представителями, приезжающими в столицу. Постепенно русским начинают доверять, и сейчас примерно 5% компаний, кто не работает с нашими соотечественниками. Остальные готовы сотрудничать. Проблемы с покупкой недвижимости в основном возникают при желании купить элитный дом, стоимость которого свыше $500 тыс.», — считает он.
Приобрести дорогую недвижимость (виллу, коттедж, замок) гораздо сложнее, чем приобрести квартиру. В странах ЕС возникают некоторые проблемы, например, с предоставлением кредита на покупку. Кредиты дают очень неохотно, и для этого нужна хорошая кредитная история в зарубежном банке.
Однако если даже улажен вопрос с покупкой недвижимости, то возникает проблема вывоза денег из России. В российском законодательстве записано: «Граждане Российской Федерации могут единовременно вывозить из Российской Федерации при соблюдении таможенных правил наличную иностранную валюту в размере, не превышающем сумму, эквивалентную десяти тысячам долларов США». По мнению руководителя проекта away.ru, проблемы с вывозом капитала каждый риэлтор решает по своему, но в 90% случаев — успешно. По словам О. Ступенькова, все «работают не по каким-то черным схемам, а по отработанным направлениям, которые являются индивидуальными для каждой компании».
При вывозе очень больших сумм риэлторы, как правило, не принимают участия в этом процессе. Как говорится, это «не их проблемы». «На самом деле деньги можно перечислить как угодно, например, в дорожных чеках. Также через российские банки, но для этого требуется разрешение ЦБ. Чтобы его получить, обычно проходит от 3 месяцев до полугода. Но ЦБ направляет эти документы в фискальные органы, где могут спросить — откуда?» — предупреждает директор Кrosshill.
Сейчас многие люди не боятся раскрывать свои доходы. У тех, кто опасается налоговой службы, обычно есть счета за границей, и они переводят деньги, минуя Россию. Идет работа через юридических лиц, так как компании легче списать определенный расход на нужды компании.

Покупка
Квартиру можно приобрести за полную сумму или на банковский кредит. В первом случае требуется российский паспорт и документы, подтверждающие наличие счета в той стране, где будет приобретаться недвижимость. Далее вносится залог. В Испании и на Кипре он составит $3–5 тыс., а во Франции и в Германии — до 10% стоимости недвижимости. Составленный контракт регистрируется в местных органах, там указываются все сроки дальнейших платежей и их величина. Контракт может быть расторгнут продавцом, если вовремя не поступит хотя бы один взнос. При этом первоначальный взнос не возвращается и делится поровну между нотариусом, риэлтором и собственником недвижимости.
Чтобы вселиться в квартиру, потребуется некоторая сумма в банке: показать миграционным службам условия независимого проживания в стране. Как правило, $20 тыс. достаточно. Из банка справка о состоянии счета предоставляется в миграционные службы, и на ее основании выдают либо мультивизу, либо вид на жительство. Эти документы надо продлевать каждый год.
Вопрос с получением банковского кредита для покупки недвижимости за рубежом — всегда частный случай, зависящий от очень многих условий. Вместе с тем иностранные банки с каждым годом все охотнее выдают россиянам кредиты.
Больше всех отличилась в этом Франция. У них разработана и действует кредитная схема — leaseback и предназначена для тех, кто рассматривает недвижимость как выгодное и надежное вложение средств. Leaseback — это что-то вроде апарт-отелей на Лазурном берегу, только очень высокого уровня. Если они находятся в черте города, то ничем не отличаются от многоквартирного дома. Если за городом — похожи на private domain: корты, детские площадки, парк и т. д.
Покупая квартиру по такой программе, человек подписывает 9-летний контракт, по которому сразу после приобретения он обязан сдать эту виллу или квартиру в аренду компании-застройщику. В свою очередь компания-застройщик обязуется выплачивать покупателю каждый год сумму, равную 5–6% стоимости квартиры, вне зависимости от экономической ситуации в стране, заполненности отеля, сезонности и любых других показателей. Кроме того, приобретая leaseback, его владелец освобождается от НДС (19,6%) и может взять кредит в банке под минимальные (всего от 3,7 до 5% годовых) проценты.
И последнее. Отечественные и зарубежные риэлторские компании берут в качестве вознаграждения за свои услуги от 3 до 6% суммы сделки.

Илья Терентьев М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...